河南省信阳市浉河区人民法院

民 事 判 决 书

（2024）豫1502民初2812号

原告：某某银行股份有限公司某某分行，住所地：信阳市长安路中段70号（广播器材厂东侧）。

负责人：王卫东，该行行长。

委托诉讼代理人：倪虎，该行员工。

委托诉讼代理人：贾涛，该行员工。

被告：王某某，男，2001年7月5日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。

被告：某某置业有限公司，住所地：信阳市平桥大道190号。

法定代表人：梁远志，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：程升，河南高普律师事务所律师。

委托诉讼代理人：潘雨阳，河南高普律师事务所律师。

原告某某银行股份有限公司某某分行诉被告王某某、某某置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2024年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某银行股份有限公司某某分行的委托诉讼代理人倪虎、被告某某置业有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某某银行股份有限公司某某分行向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告王某某签订的合同编号为410100536-2012-20231214152号《个人住房（商业用途）借款合同》。2、请求依法判令被告王某某偿还原告借款本金606528.89元，利息及罚息12618.62元（计算至2024年1月5日），并继续承担2024年1月6日至全部本息结清之日止的利息及罚息。3、判令原告对位于信阳市平桥区××道××街××小区××号楼××单元××层××号抵押房产依法享有优先受偿权，优先受偿权的范围包括本息、罚息、案件受理费、保全费、评估费、拍卖费、公告费等实现债权费用。4、请求判令某某置业有限公司对被告王某某的上述债务承担连带清偿责任。5、本案实现债权的全部费用由被告承担。事实和理由：2023年2月，原告与王某某签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定原告向借款人王某某提供借款61万元，借款期限为360个月，从2023年2月16日至2053年2月16日止，借款用于购买位于信阳市平桥区××街××街××楼××小区××号楼××单元××层××号房产，借款人王某某以该房产向原告提供抵押，于2023年2月17日办理了预抵押登记。房屋销售人某某置业有限公司自愿提供连带保证责任。现被告借款本息逾期未还，原告多次催要未果，故诉至法院，望判如所请。

被告王某某未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

被告某某置业有限公司辩称：一、被答辩人要求答辩人对购房人王某某应支付的购房按揭贷款的未到期本金606528.89元及利息罚息12618.62元承担连带清偿责任,不符合法律规定。因为在购房人王某某作为借款人于2023年2月与被答辩人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向被答辩人贷款61万元后，王某某以其位于信阳市××号楼××单元××层××号房屋作为抵押物，并与被答辩人共同对该房屋办理了抵押预告登记，以该房屋作为61万元借款本金及相应利息的抵押担保物。尤其是《中华人民共和国民法典》第392条明确规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权……”。显然，在借款人王某某不履行还款义务的情况下，作为债权人被答辩人有权依法对该房屋行使优先受偿权。而且，被答辩人的第三项诉讼请求也明确要求“依法判令对被告王某某位于信阳市××号楼××单元××层××号房产享有优先受偿权，优先受偿的范围包括本息、罚息、案件受理费、保全费、评估费、拍卖费、公告费等实现债权费用”。显然，被答辩人同时又要求答辩人对借款本息承担连带保证责任，不符合法律的规定。三、答辩人于2021年12月10日对案涉楼栋办理完毕不动产初始登记，根据法律规定应当认定被答辩人抵押权自2023年2月17日预告登记之日起正式设立。因此，答辩人提供的阶段性连带保证责任期间已届满，对借款人债务不再承担保证责任。其一、答辩人于2021年12月10日对案涉楼栋办理完毕不动产初始登记，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”的规定，案涉房屋的抵押权自预告登记之日起依法设立，被答辩人作为抵押权人有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。其二、根据阶段性连带保证合同的性质，答辩人提供的阶段性连带担保期限从签订借款合同起至借款人所购房屋抵押权设立为止。保证人的阶段性保证担保与案涉房屋的抵押担保并非重合关系而为前后衔接的关系。案涉房屋虽至今尚未取得抵押权证书，但按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条的规定，答辩人的抵押权已经能够实现，即答辩人免除连带保证责任的解除条件已经成就，故答辩人不应再承担本案的连带保证责任。综上所述，由于被答辩人要求答辩人承担连带还款责任，没有事实和法律依据，答辩人请求人民法院查明案情后，依法驳回其对答辩人的无理的诉讼请求。

经审理查明：2020年10月21日，被告某某置业有限公司与原告某某银行股份有限公司某某分行签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定九安昌平公司自愿为建行信阳分行与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，债务人是指因购置坐落于信阳市平桥区××道××街××小区××小区项目1＃、2＃、3＃、5＃、8＃、12＃、13＃、17＃、18＃、20＃、21＃、22＃、23＃、25＃所属之住房或商业用房房产而与建行信阳分行发生借贷关系的全部债务人，被担保的债权自2020年10月21日至2025年10月21日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，最高额为人民币壹亿伍仟万元。2023年2月16日，被告王某某（借款人）、某某置业有限公司（保证人）与原告中国银行股份有限公司信阳分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告王某某向原告借款61万元，用于购买信阳市平桥区××街××街××楼××小区××号楼××单元××层××号房产，借款期限为360个月，即2023年2月16日至2053年2月16日，贷款利率为年化利率，采用单利计算方法，执行浮动利率方式，即ＬＰＲ利率减20基点；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日前一个工作日的ＬＰＲ利率及上述加／减幅度，首次调整日为起息日次年的1月1日。贷款逾期罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上浮50%。贷款人将款项一次性划入被告某某置业有限公司账户，还款方式为等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为人民币2947.51元。被告王某某自愿以其名下位于信阳市平桥区××道××街××小区××号楼××单元××层××号房为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记。被告某某置业有限公司合同项下担保方式为抵押和最高额保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的抵押登记证书（证明）正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同第十六条违约情形及可能危及贷款人债权情形的救济措施条款约定：一、借款人违约情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；合同第十七条救济措施约定：出现上述合同第十六条违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1、停止发放本合同项下的借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系。4、向借款人收取违约金...6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利息和约定的结息方式寄售罚息和复利；7、本合同项下自习浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；...12、行使担保权利。...14、以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。合同第二十五条通知约定：“借款人、担保人通讯地址、联系方式、借款人委托扣款提示手机号码如有变动，应于发生变动之日起五个工作日内以书面形式通知其他各方，因未及时通知而造成的法律后果由变动方承担。如借款人未履行前述通知义务，在借款人出现违约情形或可能危及贷款人债权的情形时，借款人同意并授权贷款人通过通信运营商获取借款人最新联系电话，并用于违约贷款的催收和管理工作。贷款人按照本合同中记载的借款人、担保人通讯地址、联系电话或传真发送相关书面函件、通知等，均视为已履行送达义务。上述合同签订后，原告将610000元借款发放至被告王某某指定的账户，但被告并未按约定还本付息，截至2024年1月5日，被告尚欠原告借款本金606528.89元及利息、罚息12618.62元未偿还，故原告诉至法院。

另查明，案涉抵押房产已于2021年12月14日办理了建筑物所有权首次登记。

以上事实有《个人住房（商业用房）借款合同》、不动产登记证明、中国建设银行个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单、个人住房借款最高额保证合同、信阳市不动产登记中心不动产登记存根及庭审笔录等证据在卷予以佐证。

本院认为，被告王某某与某某银行股份有限公司某某分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原、被告均应按合同约定履行各自的义务，某某银行股份有限公司某某分行已履行发放贷款的义务，被告王某某未按照合同约定按时足额偿还本息，已经构成违约，某某银行股份有限公司某某分行有权按照合同约定宣布合同项下所有已发放贷款提前到期，并要求被告王某某立即偿还全部贷款本金、利息及其他应付款项，故对原告要求被告偿还借款本息的诉讼请求本院予以支持。被告王某某以其购买的信阳市平桥区××道××街××小区××号楼××单元××层××号房屋为上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押预告登记（豫（2023）信阳市不动产证明第0××5号），依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予以支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”之规定，该房屋已办理建筑物所有权首次登记，且该抵押权预告登记并未失效，故该抵押权自预告登记之日起设立，对原告要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。被告某某置业有限公司对上述借款提供阶段性连带责任保证，保证人承担阶段性保证责任的目的是促使该房产及时具备办理正式抵押登记这一条件的成就，确保抵押权人享有优先受偿权，本案中，涉案房屋虽未办理正式抵押登记手续，但抵押权人已经对抵押物享有优先受偿权，抵押权人的权益已经受到保障，故对原告要求被告某某置业有限公司对贷款本息承担连带清偿责任的诉讼请求,本院不予支持。原告主张被告承担保全费、律师费实现债权的费用，未提供支付凭证等证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百八十六条、第三百九十四条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、被告王某某于本判决生效之日起三十日内偿还原告某某银行股份有限公司某某分行贷款本金606528.89元，利息及罚息12618.62元（利息暂计算至2024年1月5日，此后的利息按照合同约定计算至本息全部清偿完毕之日止）。

二、原告某某银行股份有限公司某某分行对被告王某某名下的位于信阳市平桥区××道××街××小区××号楼××单元××层××号房屋（豫（2023）信阳市不动产证明第0××5号）以折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。

三、驳回原告某某银行股份有限公司某某分行的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费减半后收取4995.74元，由被告王某某负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。

审判员王卫华

二〇二四年五月十六日

书记员李明