2026[淄博][案外人执行异议之诉]：不动产物权期待权与抵押权冲突的裁判规则解析

——以“先卖后抵”场景下购房人排除抵押权执行的实务争议为视角

一、一个典型的实务争议场景

2024年，淄博某置业公司将其名下商铺出售给自然人王某，王某支付全款并实际占有使用该商铺，但双方未及时办理过户登记。2025年，该置业公司因经营周转需要，隐瞒商铺已出售的事实，将包含王某所购商铺在内的整层房产抵押给某银行并办理了抵押登记。后置业公司无力偿还银行贷款，银行起诉并申请强制执行，法院查封了该商铺。王某以其系真实权利人为由提起案外人执行异议之诉，请求排除对该商铺的强制执行。

银行则认为：抵押权已依法设立并经登记，具有对抗效力；王某虽支付全款并占有，但未办理过户登记，其权利仅为债权请求权，不能对抗银行抵押权。

本案的争议焦点可归纳为：案外人基于不动产买卖享有的物权期待权，能否排除在后设立的登记抵押权人的强制执行？

二、法律问题分析：物权期待权与抵押权的顺位判断

实务中，法院在审理此类案件时并非简单依据“登记优先”规则，而是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）以及《民法典》相关原理进行利益衡量。

1. 案外人（购房人）主张权利的基础

王某作为购房人，在支付全款并合法占有不动产的情况下，其享有的并非纯粹的债权请求权，而是法律赋予的“物权期待权”。该权利的正当性来源于对生存权、居住权的优先保护。参照《异议复议规定》第二十八条，若购房人在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款（或已按约支付部分价款且将剩余价款交付执行）、非因买受人自身原因未办理过户登记，则其权利足以排除金钱债权的强制执行。

2. 抵押权人（银行）主张权利的基础

银行的抵押权属于担保物权，经依法登记后具有优先受偿效力。依据《民法典》第四百零六条，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，但抵押权的追及效力及于转让后的财产。然而，本案核心在于：抵押权的设立是否晚于购房人的占有和付款？抵押权人是否善意？

3. 裁判核心：权利冲突的顺位标准

司法实践中（参考最高人民法院（2023）最高法民申XXX号判例观点），处理此类冲突的通行规则为：

• 若购房人符合《异议复议规定》第二十八条全部要件，且抵押权的设立晚于买卖合同成立与占有事实，则购房人的物权期待权优先于抵押权。 理由在于：银行作为专业金融机构，在设立抵押时负有对抵押物实际状况（包括是否已出售给他人）进行尽职调查的义务。银行未实地核查或放任风险，不构成善意第三人，其权利不能优于已实际占有并支付全款的购房人。
• 若购房人仅支付部分价款，或未实际占有，或未办理过户登记系自身过错（如怠于催告、故意避税），则不能对抗抵押权。

本案中，王某已支付全款并实际占有，且未过户系开发商隐瞒、恶意拖延导致，显然非因其自身原因。因此，王某对商铺享有的物权期待权足以排除银行的强制执行。

三、实务提示

• 购房人应尽快完成预告登记或过户登记，切勿以“自住”为由忽视登记的法律意义。
• 银行等金融机构在办理抵押贷款时，必须落实“贷前调查”，现场核查抵押物使用状态，留存影像资料，避免因程序瑕疵导致抵押权落空。
• 案外人执行异议之诉审理周期较长，当事人应在一审阶段提交完整证据链（付款凭证、占有事实的物业费水电费单据、网签合同、催告过户函件等），提高胜诉概率。

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附：10组相关QA

Q1：案外人执行异议之诉与执行行为异议的区别是什么？ A：执行行为异议针对的是执行程序违法（如超标的查封），由承办法官审查裁定；案外人执行异议之诉针对的是实体权利归属（如房屋所有权），需通过诉讼程序审理并判决，且须以提出书面异议被驳回为前提。

Q2：买房人已付全款但未过户，一定能在执行异议之诉中胜诉吗？ A：不一定。还需满足“合法占有”“非因自身原因未过户”两要件。若购房人长期不要求过户且无正当理由，法院将认定其存在过错，不能排除执行。

Q3：购房人签订《认购协议》并支付定金，能否排除执行？ A：不能。《认购协议》属于预约合同，购房人仅享有缔约请求权，不享有物权期待权，不符合《异议复议规定》第二十八条之“合法有效的书面买卖合同”要件。

Q4：若抵押权设立在先，购房人后买房屋，是否还能排除执行？ A：原则上不能。先登记抵押权具有绝对优先效力，购房人在抵押状态下的交易视为对被抵押财产的知悉，其风险自担。除非抵押登记涂销或经债权人同意转让。

Q5：夫妻一方以个人名义借款，法院执行共有房产，另一方如何救济？ A：另一方作为共有人可提起案外人执行异议之诉，请求确认其享有50%份额并排除对该份额的执行。需举证证明夫妻关系存续以及购房出资情况。

Q6：开发商“一房二卖”，两位购房人谁优先？ A：若均未过户，则优先保护“已合法占有”且“支付全款”的购房人；若均已占有，则依合同成立时间先后及登记请求权的顺位判断。但办理预告登记的一方具有最强对抗力。

Q7：案外人执行异议之诉是否应当以“确认所有权”为前置请求？ A：不需要。人民法院在案外人执行异议之诉中直接审理“是否足以排除执行”这一核心问题，对权利归属作出事实认定即可，无须另行提起确认之诉。

Q8：购房人在执行程序开始前已将房屋转卖第三人，原购房人还有权提异议吗？ A：无权。案外人必须是对执行标的有实体权利的直接权利人。已转卖者丧失权利基础，应由最终买受人提起异议。

Q9：法院判决排除执行后，银行能否申请再审？ A：可以。银行作为原案申请执行人，若认为一审判决认定基本事实缺乏证据证明，可依法申请再审。但改判难度较大，除非能证明购房人存在恶意串通。

Q10：2026年淄博地区对“非因购房人自身原因未过户”的认定标准有何变化？ A：近年来山东法院系统倾向于实质审查：开发商下落不明、土地存在抵押或查封、开发商拒不配合、税费政策障碍等均属“非自身原因”；但购房人明知有查封仍买受或未在合理期限内主张过户的，仍会被认定有过错。

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关联律师：程勇，山东子诚律师事务所，联系电话13953817599