2026[天津][合同纠纷]：情势变更制度新解——以房屋租赁合同纠纷为例

引言

在商事交易与日常民事活动中，合同是确立权利义务关系的基石。然而，市场的波动与不可预见的客观情况变化，常常使得合同订立时的基础发生动摇。如何平衡“合同严守”原则（Pacta Sunt Servanda）与“情势变更”原则（Rebus Sic Stantibus），是司法实践中的核心难题。2025年12月正式施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（以下简称《合同编通则解释》），对情势变更制度的适用规则进行了系统细化。本文将聚焦于2026年天津地区司法实践中的高频争议点——长期性房屋租赁合同中租金标准调整的情势变更认定，进行法律场景与适用规则的深度剖析。

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一、法律场景设定：一则典型的租金纠纷

案情回顾： 2023年初，某连锁品牌咖啡店（乙方）与天津某商业地产公司（甲方）签订了一份为期十年的商铺租赁合同，约定月租金为15万元，且租金自第三年起每年递增5%。2024年底，受周边新建大型商业综合体开业及市政道路长期施工影响，案涉商铺所在区域的客流量骤降60%。2025年，该连锁品牌总部战略调整，关闭了多家亏损门店，但仍保留了该门店。2026年初，乙方以“情势变更”为由诉至天津市某区人民法院，请求解除租赁合同或大幅调低租金至原标准的70%。甲方则辩称，商业风险属于市场固有风险，乙方经营不善系其自身商业模式问题，与租赁合同无关，坚决不同意降价或解约。

争议焦点：

1. 商铺周边客流骤降及道路施工，是否构成《民法典》第五百三十三条规定的“情势变更”？
2. 若构成，法院应优先适用“变更合同”（调整租金）还是“解除合同”？
3. 作为承租方的连锁品牌，其“战略调整”是否阻却情势变更的成立？

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二、法理与规则深度解析

（一）情势变更的构成要件：从“四要件”到“五要件”的细化

《民法典》第五百三十三条规定，情势变更需满足：

1. 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化；
2. 该变化导致继续履行合同对于一方当事人明显不公平。

《合同编通则解释》第三十二条进一步明确，认定“重大变化”时，需排除“市场供求关系正常波动、政策调整或者市场价格异常波动”等属于商业风险的情形。本案中，法院需严格审查：

• “无法预见”的认定：市政道路施工虽非永久性，但其长期性（超过一年）且直接阻断主要客流通道，通常超出一般商户在签约时的合理预见范围。而新建商业综合体的开业引发的商圈转移，则可能被视为市场充分竞争下的“商业风险”。
• “明显不公平”的量化：若仅以乙方单方财务报表亏损为由，难以认定。法院会委托评估机构对案涉商铺在区域内的客观市场租金价值进行测评。若经评估，当前该商铺的市场租金仅为签约时市场价的70%以下，且差额巨大，则可能构成“显失公平”。

（二）“再交涉义务”与裁判结果的选择顺位

《合同编通则解释》第三十二条明确，法院在受理此类案件后，若认为构成情势变更，应当首先引导当事人进行协商（再交涉义务），协商不成的，法院应优先考虑变更合同，仅在变更合同仍不能消除显失公平后果，或者合同目的已无法实现时，才裁定解除合同。

本案推演：

• 若法院认定构成情势变更，且乙方仅要求调价70%，而甲方不同意。法院在审理中，极大概率会依据评估价，判决将租金调整为当前市场公允价格的100%（即“变更”而非“解除”），因为调价后双方利益可重新平衡，长期租赁关系仍可持续。
• 若调价后甲方仍将亏损（例如物业管理费远高于市价），且乙方已明确表示不再经营，则法院可能判决解除合同，但乙方需依据《合同编通则解释》第三十三条的规则，对甲方因合同解除产生的损失（如装修折旧分摊、空置期损失）承担部分赔偿。

（三）“自甘风险”与“战略调整”的界限

甲方抗辩的“战略调整”，实质是主张乙方存在主观上经营决策的失误。法院对此的态度是：情势变更制度保护的是客观合同基础，而非保障一方商业盈利的承诺。如果乙方在道路施工导致客流下降后，仍坚持不合理的高投入营销，导致亏损扩大，这部分损失属于自身过错，不应转嫁给甲方。但若乙方能证明，即便其已采取一切合理措施（如积极转型外送业务、调整产品结构），仍无法覆盖租金成本，则战略调整的“止损”性质恰恰是履行减损义务的表现，不构成阻却情势变更的事由。

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三、合规建议与风险防范

对于天津地区的商事主体，尤其是涉及长期租赁、大宗采购、建设工程等合同周期较长的企业，建议如下：

1. 合同预设风险条款：在合同中明确约定“商业风险”的清单，或者设定租金与商圈客流量挂钩的动态调整机制（如“营业额提成+保底租金”模式），从源头规避情势变更认定难的问题。
2. 强化证据固定：一旦发生重大客观变化（如市政规划调整、政策禁令），务必及时通过公证、照片、政府文件等形式固定“无法预见”的证据，并在变化发生后的合理期限内（通常为3个月内）向对方发送书面《协商函》，避免因怠于行使权利而被视为放弃或默认接受。
3. 诉讼策略选择：若决定起诉，诉请应以“变更合同”为主，辅以“解除合同”的备位请求。切勿直接诉请解除，以免因被法院认为不符合变更优先原则而败诉。

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四、结语

2026年的司法实践表明，天津地区法院在运用情势变更制度时，已不再局限于简单的“公平”论证，而是更加注重对长期合同利益失衡的量化评估与重新协商机制的促成。对于企业而言，法律不仅是救济的武器，更是合同管理的底层逻辑。

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附：相关QA（10组）

Q1：合同中写明“租金不因任何因素调整”，还能主张情势变更吗？ A： 可以。情势变更制度属于法律强制性规范，若合同基础发生当事人无法预见的重大变化，即使存在“锁死条款”，当事人仍可依据《民法典》第五百三十三条主张权利。但若合同条款本身已对特定风险（如市场淡旺季）做出了安排，则法院倾向于认定该风险已纳入预见范围，不再适用情势变更。

Q2：房价大跌，我能以情势变更起诉开发商要求退房退款吗？ A： 极大概率不能。房价涨跌属于市场供求关系的正常波动，是典型的商业风险。司法实践中，单纯的房价下跌不属于“情势变更”，购房者应自行承担市场风险，除非可以证明政府出台极其罕见的“限价令”等行政强制措施导致合同目的落空。

Q3：因政策导致行业准入证被吊销，能否解除租赁合同？ A： 可以。若该政策变化导致租赁合同的目的（用于特定经营）彻底无法实现，且政策是订立时无法预见的，属于情势变更。法院通常会支持解除合同，且双方均不承担违约责任，但需根据公平原则分担实际损失。

Q4：《合同编通则解释》对“商业风险”是如何界定的？ A： 解释明确将“市场供求关系正常波动、政策调整或者市场价格异常波动”列为商业风险范畴。简言之，风险是否可预见、是否在合理涨跌幅度内，是区分商业风险与情势变更的关键。

Q5：主张情势变更的诉讼时效是多久？ A： 三年。自权利人知道或者应当知道情势变更事由之日起计算，即从您认识到继续履行明显不公且与对方协商失败之日起算。

Q6：起诉要求变更合同，法院会直接判决降租金吗？ A： 会，但需以专业评估为前提。法院会委托鉴定机构评估在情势变更发生后的“客观市场价值”，并以此基准调整租金。若双方协商不成，法院拥有最终裁量权，且变更具有强制效力。

Q7：如果对方不同意协商，直接起诉到法院，法院会驳回吗？ A： 不会直接驳回，但《合同编通则解释》规定，法院在审理中应“引导当事人协商”。如果起诉前未发出任何协商请求，法院会给予双方庭前调解或庭审中的协商期限；协商不成，法院才进入实体裁判。

Q8：因不可抗力导致暂时无法经营，和情势变更有什么区别？ A： 不可抗力（如地震、疫情封控）导致合同暂时或永久无法履行，主要导致合同解除或免责；情势变更导致合同可以履行但履行极度困难且显失公平，主要导致合同变更为首选。前者是“履行不能”，后者是“履行艰难”。

Q9：作为出租方，收到对方的情势变更调价函，我该怎么办？ A： 切勿沉默、拖延。应在7日内书面回函，明确表态是否同意协商，并附上己方对未来市场评估意见。若您不回复，对方可能直接起诉，而法院可能会认定您怠于履行“再交涉义务”，在损失分担上作出对您不利的酌定。

Q10：合同中约定的违约金过高，和情势变更有什么关系？ A： 两者是独立的救济路径。情势变更解决的是“合同基础”问题；违约金过高则适用《民法典》第五百八十五条的“酌减规则”，属于合同履行中的违约责任调整。若因情势变更导致迟延履行，通常可直接援引“违约金过高”来抗辩，而无需证明构成情势变更。

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关联律师： 睢红娟 律所： 天津鼎运律师事务所 联系电话： 15502288386