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河南省濮阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2024）豫09民终1242号

上诉人（原审原告、反诉被告）：曹某，女，1978年3月30日出生，汉族，住濮阳市华龙区。

委托诉讼代理人：吴亚茹，河南长庚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：肖霄，河南长庚律师事务所实习律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：濮阳市某某置业有限公司。

法定代表人：王某某，该公司董事长。

委托诉讼代理人：田严冬，河南濮水律师事务所律师。

上诉人曹某因与上诉人濮阳市某某置业有限公司（以下简称某某公司）商品房销售合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（以下简称一审法院）（2024）豫0902民初505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年4月22日立案后，依法由审判员李光胜独任，公开开庭进行了审理。上诉人曹某于2024年5月15日申请撤诉，本院依法予以准许。上诉人曹某及其委托诉讼代理人吴亚茹、肖霄，上诉人某某公司委托诉讼代理人田严冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

某某公司上诉请求：1.请求撤销一审法院（2024）豫0902民初505号民事判决，改判某某公司不承担违约责任，驳回曹某诉讼请求。曹某向某某公司赔偿违约金258,840.4元（2020年5月12日至2021年1月14日期间，以剩余房款645,000元为基数，按照日万分之一计算）。2.一、二审诉讼费用由曹某承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，曹某违约支付房款，应当按照合同约定承担违约责任。根据某某公司与曹某签订的商品房买卖合同附件四1.……买受人应当在约定贷款到账期限届满或银行拒绝贷款（包括未足额发放贷款）之日起30日内一次性向出卖人补足房屋的全部价款……合同约定贷款到账时间是指买受人自交纳房屋首付款之日起一个月内贷款已足额到达出卖人账户的时间”。2.“……如因买受人责任贷款未能按照约定时间足额到达出卖人账户的，构成逾期付款，买受人应自双方约定贷款到账期限届满30日内将购房款全额补足给出卖人……”。依据上述合同条款约定，曹某向银行提交的收入证明时间已经超出了贷款到账期限，并且未在期限届满30日内一次性向某某公司交纳剩余房款。该行为已经构成了违约，应当承担违约责任。二、一审法院认定某某公司违约不符合客观事实，某某公司不应承担违约责任。1.一审法院仅扣除案涉商品房买卖合同签订之后的停工天数错误，不符合客观事实。案涉商品房自2018年3月15日开始施工，某某公司在施工期间内均受到了扬尘治理政策、疫情防控政策等因素的影响，因上述原因导致停工天数应当在延期交房天数中顺延，一审法院仅计算商品房买卖合同签订后停工天数，忽略了合同签订前已经停工的事实，未扣除相应的停工天数，不符合客观事实。2.合同约定因恶劣天气影响施工应当属于延期交房的免责事由，应在延期交房天数中予以扣除相应天数220天。根据《建设施工高处作业安全技术规范》第2.0.7条规定“对进行高处作业的高耸建筑物，应事先设置避雷设施；遇到六级以下强风、浓雾等恶劣气候，不得进行露天攀登与悬空高处作业……”，某某公司提交了濮阳市气象局和中科华水工程管理有限公司提供的停工证明，充分证明了某某公司因恶劣天气停止施工的事实，原审判决未扣除相应天数，不符合客观事实和相关规定。案涉《商品房买卖合同》附属十一补充协议第五条约定，交付期限合同约定的特殊情形包含以下情形：“……4.遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的。”恶劣天气虽然不属于法定不可抗力，但是某某公司与曹某在合同中通过约定的形式将恶劣天气影响施工的天数归为逾期交房的免责事由。故，应当予以扣除相应天数220天。3.一审法院未扣除某某公司已经赔偿给曹某的金额1,329.68元。某某公司在通知曹某接收房屋之时，已经免除了曹某自交付之日起至2021半年12月31日期间的物业费共计1,329.68元，对延期交房的损失做出了赔偿的意思表示，法院应在逾期交房的违约金中依法扣除该赔偿数额。综上所述，曹某违约交付房款是事实，应承担违约任。某某公司不存在违约行为，一审法院认定事实错误，请法院依法改判。

曹某辩称，一、曹某并不存在任何违约行为，一审法院认定事实清楚，判决正确。1.曹某为购买涉案房屋，于2020年6月10日与某某公司签订《商品房买卖合同》（预售），合同第七条约定，曹某采取贷款方式付款，合同签订后，曹某积极配合置业顾问立即向某某公司指定的银行申请贷款，而且当时处于新冠疫情管控时期，曹某在克服种种困难和障碍后于2020年6月16日便向中国农业银行提供了个人信贷业务申请表，同时当日也向中国农业银行提交了收入证明，曹某在一审时提交的个人信贷业务申请表上明确显示时间为2020年6月16日，根据银行审查贷款材料的惯例也是要求贷款人将全部贷款资料准备齐全才会让贷款人填写申请表，由此可见，曹某在2020年6月16日已经将收入证明提交给银行，所以，曹某提交的收入证明并未超过贷款到账期限，曹某也积极履行了申请办理贷款的义务，至于贷款具体到账时间并不是曹某所能控制的，而且贷款对接账户是某某公司的账户，至于贷款何时到账曹某也无从得知，综上，曹某在整个办理贷款过程中不存在任何过错，也并不存在任何违约行为。2.某某公司主张曹某未按《商品房买卖合同》（预售）附件四约定时间支付剩余房款构成违约的请求早已超过诉讼时效，双方于2020年6月10日签订《商品房买卖合同》（预售），如果按某某公司所说合同签约日起一个月内贷款未到账就算违约，至2024年1月17日某某公司提起反诉时早已经过了三年的诉讼时效，而且某某公司也接收了银行发放的贷款，显然某某公司对于贷款到账时间是默认并认可的。后曹某也一直在按时向银行还款，甚至某某公司还一直通知曹某收房，从未告知过曹某违约一事。3.曹某与某某公司签订的《商品房买卖合同》（预售）附件四约定的内容属于格式条款，应认定无效。曹某购买时没有任何人告知关于合同附件四的内容，某某公司也没有用加黑加粗的方式进行提示，而且该合同约定明显存在加重对方责任、限制对方主要权利的内容，无疑加大了购房人的责任，更不利于促进商品房买卖市场交易。二、一审法院认定某某公司承担违约责任，并无不当。根据曹某与某某公司签订的《商品房买卖合同》（预售）第十一条第一项约定，出卖人（某某公司）应当于2020年10月1日前向买受人（曹某）交付该商品房，但某某公司于2021年12月12日才通知曹某接收房屋，早已超过了《商品房买卖合同》（预售）约定的交房时间，某某公司共计逾期交房437天，某某公司应按照《商品房买卖合同》（预售）承担违约责任。一审法院判决某某公司应承担违约责任认定正确，扣除案涉项目因政府大气污染防控、环保治理及新冠疫情停工的不可抗力天数98天，符合客观事实，认定无误，某某公司请求扣除220天没有事实和法律依据。三、一审法院未扣除1,329.68元的物业费，合情合理，判决正确，某某公司请求二审法院予以扣除没有任何事实和法律依据。某某公司一审时并未提出要求扣除上述1,329.68元，对于上述1,329.68元也不是对曹某的赔偿，更不能抵扣某某公司逾期交房的违约金。无论收取或减免物业费都是物业公司进行的，与某某公司没有任何关系，曹某也没有从某某公司处领取上述1,329.68元，因此，一审法院未予以扣除合情合理。综上，某某公司的上诉请求没有事实依据和法律依据，起上诉理由均不能成立，恳请贵院驳回其全部上诉请求，维持原判。

某某公司针对曹某答辩发表意见：某某公司提起本案反诉时并没有超过诉讼时效，自从2021年5月曹某接收房屋后，某某公司工作人员多次向其催要该部分违约金，存在诉讼时效中断事由。关于物业费1,329.68元是免除的2021年12月31日之前的物业费。在一审中某某公司未主张该物业费的扣除。

曹某向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决某某公司向曹某支付延期交房违约金共计51,566元。2.请求人民法院依法判决某某公司告承担本案诉讼费。

某某公司向一审法院反诉请求：1.判令曹某向某某公司支付违约金258,840.4元。2.诉讼费由曹某承担。

一审法院认定事实：曹某为购买房屋于2020年4月14日向某某公司转账支付房款210000元，于2020年5月12日向某某公司转账支付房款346209元。2020年6月10日，曹某（买受人）与某某公司（出卖人）签订合同编号为ＰＹ202005096868的《商品房买卖合同》（预售），约定曹某购买某某公司开发的位于濮阳市××路××路××幢××单元××层××号房屋一套，总价款1184331元，买受人应当于2020年5月12日前支付首付款543754元，余款向银行申请贷款支付。合同第八条约定：逾期付款责任，买受人逾期30日之内，按日计算向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金；逾期超过30日，不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金。合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十条第一项约定，出卖人应当在2020年10月1日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，双方同意合同继续履行，自交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同附件十一补充协议第五条约定，交付期限合同约定的特殊原因含以下情形：1.遭遇不可抗力，且龙湖出卖人在发生之日起60日内以书面或协议约定形式告知买受人的；2.有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟的；3.商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4.遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5.突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6.买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日期；7.买受人不按时缴纳契税、专项维修基金等各项税费的；8.涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9.其他出卖人不能预防和控制的因素，如施工方不配合及时办理工程竣工备案等。

上述合同签订后，曹某又于2020年7月1日向某某公司交纳房款90,000元，剩余房款由曹某通过按揭贷款支付。2020年7月23日，曹某和某某公司与中国农业银行股份有限公司濮阳人民路支行签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定曹某贷款645,000元用于购房，借款期限自2020年7月23日至2040年7月22日。该借款合同签订后，中国农业银行股份有限公司濮阳人民路支行于2021年1月13日将上述借款645,000元支付给曹某和某某公司，次日某某公司出具了房款收据。2022年7月19日，某某公司向曹某出具了案涉房屋的增值税发票，金额为1,184,331元。

另查明，自双方签订合同之日即2020年6月10日起，因政府环境治理，要求停止对各类建筑工程土石方作业及配套道路和管沟开挖作业等。具体管控日期为：2020年11月10日22时至2020年11月18日24时（8天），2020年11月22日12时至2020年12月30日12时（38天），2021年1月2日8时至2021年2月15日10时（44天），2021年3月9日12时至2021年3月17日12时（8天），以上共计98天。

又查明，2021年4月28日，某某公司通知曹某于5月3日至4日期间办理交房手续，赠送自交付之日起至2021年12月31日期间的物业管理费。因案涉房屋不符合交房条件，曹某未按通知时间收房。2021年8月11日，曹某申请领取案涉房屋钥匙并装修，与濮阳市万昌物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，交纳了2022年1月至12月31日期间的物业费和装修管理费、垃圾清运费、电费、水费。2021年12月6日，案涉10#楼取得竣工验收质量备案表。2021年12月12日，某某公司再次通知曹某办理交房手续。

一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。某某公司取得了商品房预售许可证，与曹某签订的涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。

本案中，曹某已付清全部购房款，某某公司应按期履行交付涉案房屋的合同义务。根据合同约定，某某公司应于2020年10月1日前交房，但某某公司未按期交房。某某公司于2021年4月28日通知曹某收房，因案涉房屋不符合交房条件，曹某未按通知时间收房。至2021年8月11日曹某申请收房领取钥匙并装修，逾期交房314天，扣除案涉项目因政府大气污染防控、环保治理及新冠疫情停工的不可抗力天数98天，某某公司实际逾期天数为216天。对此，某某公司应当承担违约责任，并按照合同约定逾期按日向曹某支付全部房价款万分之一的违约金，即25,581.5元（1,184,331元×0.1‰×216天），而对曹某诉请超出部分，则不予支持。

关于某某公司反诉要求曹某支付逾期交款违约金258,840.4元，因2020年7月23日曹某和某某公司与中国农业银行股份有限公司濮阳人民路支行签订了《个人购房担保借款合同》，而曹某于2020年7月22日即提交了《收入证明书》，并经银行调查人员审查真实可信，所以根据曹某、某某公司提供的现有证据不能证明银行延期发放贷款系曹某个人原因所致，故某某公司的该反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、某某公司于本判决生效之日起十日内支付曹某逾期交房违约金25,581.5元。二、驳回曹某的其他诉讼请求。三、驳回某某公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费544元，由曹某负担324元，由某某公司负担220元；反诉费2,591元，由某某公司负担。

本院二审期间，二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审法院查明的事实予以认定。

本院认为，本案二审中，曹某提出撤回上诉的申请，经审查其撤回上诉的申请不违反法律规定，依法予以准许，本院不再另行制作裁定书。本案的争议焦点为：1.曹某应否向某某公司支付逾期付款违约金258,840.4元，某某公司的该请求是否超过诉讼时效？2.某某公司上诉主张已经免除曹某的物业费1,329.68元，是否为本案二审审理范围？3.一审仅扣除签订合同之后的停工天数，未扣除签订合同之前的停工天数是否正确，一审判决支持曹某逾期交房违约金25,581.5元，是否有事实和法律依据。

关于第一个争议焦点。本院认为，2020年7月23日曹某和某某公司与中国农业银行股份有限公司濮阳人民路支行签订了《个人购房担保借款合同》，曹某于2020年7月22日即向银行提交了《收入证明书》，曹某已经履行了申请办理贷款的义务，而贷款的到账时间并非曹某能够左右，且现有证据不能证明银行延期发放贷款系曹某个人原因所致，故即使某某公司一审中请求曹某支付违约金的请求未超过诉讼时效，法院也不应支持该反诉请求。

关于第二个争议焦点。本院认为，根据《民事诉讼法司法解释》第三百二十六条的规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。二审审理范围被限制在一审诉讼请求和审理范围之内，在一审中没有提出的诉讼请求或者虽提出但一审法院未予审理的诉讼请求，不属于二审审理范围。某某公司上诉主张已经免除曹某的物业费，在一审时并未请求，不属于二审审理范围。

关于第三个争议焦点。本院认为，《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因此在双方于2020年6月10日签订《商品房买卖合同》之前，因扬尘治理、疫情防控等银沙导致的停工天数，不属于不能预见的情况，故根据上述法律规定，该停工时间不能在延期交房的天数中扣除。故某某公司主张应当扣除220天无法律依据。一审法院根据双方签订《商品房买卖合同》约定的交房日期，扣除交房日期不可抗力的停工天数后，认定某某公司逾期交房216天，并根据合同约定计算逾期交房违约金25,581.5元，有事实和合同依据。

综上所述，某某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5730元，曹某预交的二审案件受理费164.00元，减半收取82.00元，由曹某负担；濮阳市某某置业有限公司预交的二审案件受理费5566.00元，由濮阳市某某置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判员李光胜

二〇二四年五月二十八日

书记员韩晓翀

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