河南省范县人民法院

民 事 判 决 书

（2023）豫0926民初369号

原告（反诉被告）：董某利，男，1980年8月15日出生，汉族，住河南省范县。

委托诉讼代理人：李柯，河南晖特律师事务所律师。

委托诉讼代理人：彭皖江，河南晖特律师事务所律师。

被告：黄某仓，男，1977年6月13日出生，汉族，住河南省范县。

被告（反诉原告）：范县某甲购物商场商贸有限公司，住所地河南省范县新区。

法定代表人：黄某豪。

委托诉讼代理人：田严冬，河南濮水律师事务所律师。

被告：范县某乙购物商场商贸有限公司，住所地河南省范县新区。

法定代表人：黄某豪。

第三人：范县某某家居有限公司，住所地河南省范县新区。

法定代表人：祝某博。

原告（反诉被告）董某利与被告黄某仓、范县某甲购物商场商贸有限公司（反诉原告，以下简称范县某乙商贸公司）、范县某乙购物商场商贸有限公司（以下简称范县某甲商贸公司），第三人范县某某家居有限公司（以下简称范县某某家居公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2022年10月18日作出（2022）豫0926民初1658号民事判决，原告（反诉被告）董某利不服提起上诉，2023年2月2日濮阳市中级人民法院作出（2022）豫09民终3422号民事裁定，撤销本院民事判决，发回重审。2023年2月8日本院重新立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董某利及委托诉讼代理人李柯、彭皖江，被告黄某仓，被告（反诉原告）范县某乙商贸公司委托诉讼代理人田严冬到庭参加诉讼。被告范县某甲商贸公司及第三人范县某某家居公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告董某利向本院提出诉讼请求：1.判令被告黄某仓、范县某乙商贸公司向原告董某利支付尚欠租金21万元及房屋占有使用费（按照年租金5万元，自2022年6月2日起算，直至付清之日止）；2.判令被告范县某甲商贸公司在实际使用期间应承担长期使用费范围内对上述租金承担连带责任；3.判令三被告黄某仓、范县某乙商贸公司、范县某甲商贸公司及第三人范县某某家居公司立即搬离房屋；4.案件受理费、保全费用由三被告承担。事实和理由：2017年6月1日，被告黄某仓、范县某乙商贸公司与原告签订了《租赁合同》，合同约定：商铺位于范县新区十字坡大道路西、金堤路路南，租赁期限为5年，自2017年6月1日至2022年6月1日，租金每年5万元。合同生效后，原告将涉案商铺交由被告黄某仓、范县某乙商贸公司使用，但在租赁关系续存期间，原告多次催要租金，被告仅向原告支付了4万元。2019年范县某乙商贸公司法定代表人黄某豪注册了范县某甲商贸公司，代替范县某乙商贸公司对外经营，现涉案商铺转租于第三人使用至今。租赁期限届满后，原告多次要求被告腾房，并催要租金，但至今未果。

被告黄某仓辩称：董某利与董天森系兄弟关系，董天森与董某利均没有取得涉案商铺的所有权，在黄某仓父亲黄承柱生病期间，董天森在其家中一天连续草签了四份协议，四份协议均没有提到楼是怎么盖的、支出收入是多少，董天森、郝敬华、刘在标三人只写分到750多万的结果。在黄承柱病情好转时，把三人的房产都要过来了，购房合同也没有得到确认，与董某利签订的租赁合同完全没有履行。关于董某利提交的购房合同第22页，黄承柱明确写明把刘在标（又名刘现增）的房子及现金要过来后再说房子的事情，到时利息三个合伙人共同承担，这充分说明了董某利从未取得该房产。董某利起诉黄某仓没有事实依据，其不应当承担责任。

被告范县某乙商贸公司辩称：1.原告尽管与濮阳市某某置业有限公司（以下简称某某置业公司）签订了《商品房买卖合同》，但是原告没有履行购房款，某某置业公司也并未将涉案商铺交付于原告，原告对涉案商铺不享有任何合法权益；2.尽管原告与范县某乙商贸公司签订了《租赁合同》，但是原告也未将涉案商铺交付于范县某乙商贸公司使用，未履行合同义务，且该合同未经权利人某某置业公司追认，属于无权处分，该租赁合同无效；3.原告虚构购房事实，骗取范县某乙商贸公司租房款4万元应予以返还。综上，原告的起诉没有事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。

被告范县某甲商贸公司未答辩。

第三人范县某某家居公司未陈述。

反诉原告范县某乙商贸公司向本院提出反诉请求：1.依法确认2017年6月1日范县某乙商贸公司与董某利签订的《租赁合同》无效；2.判令董某利返还范县某乙商贸公司租金4万元并支付占用期间的利息。事实与理由：2017年6月1日，董某利找到范县某乙商贸公司的负责人黄某仓，声称其与某某置业公司签订了《商品房买卖合同》，范县某乙商贸公司租用的某某置业公司的商业用房中有200平方米的所有权归董某利所有。范县某乙商贸公司负责人黄某仓经与董某利协商，双方于当日签订了《租赁合同》。2018年8月3日，范县某乙商贸公司法定代表人黄某豪于通过银行转账的方式向董某利支付了4万元租金，后经了解，董某利确与某某置业公司签订了《商品房买卖合同》，但董某利并没有向某某置业公司交付购房款，《商品房买卖合同》并未实际履行，某某置业公司也并未将200平方米商业用房交付给董某利，董某利更不可能向范县某乙商贸公司交付200平方米商业用房的使用权，范县某乙商贸公司也没有再向董某利支付所谓的租金。范县某乙商贸公司多次要求董某利返还4万元的租金，但董某利至今未返还。

反诉被告董某利答辩称：1.涉案商铺所涉范县供销商贸城2号楼项目是黄承柱（黄某仓之父）借用某某置业公司的资质与合伙人董天森、刘在标开发建设的,某某置业公司实际上对涉案商铺并不享有实体权益；2.董某利已将涉案购房款支付给合伙人董天森，无论董某利是直接购买董天森的商铺，还是通过董天森购买刘在标、黄承柱、董天森合伙开发的商铺，均已支付涉案商铺的购房款，合伙人董天森亦将涉案商铺交付给董某利使用，董某利即是涉案商铺的实际权益人；3.《商品房买卖合同》上有某某置业公司的盖章也有委托代理人黄某仓的签名，黄承柱又是某某置业公司的授权负责人,足以证明黄承柱和黄某仓对董某利购买了涉案商铺知情并认可，《商品房买卖合同》已生效；4.黄某仓代表其父参与了范县商贸城项目的多项事务（包括但不限于房屋的销售、房款的收取等）。黄某仓与范县某乙商贸公司租用涉案商铺，签订《租赁合同》，已能够证明黄某仓清楚涉案商铺已交付的事实，范县某乙商贸公司在反诉状中的陈述与事实不符；5.范县某乙商贸公司基于涉案《租赁合同》使用涉案商铺，签订《租赁合同》一年后，向董某利支付了4万元租金，足以证明涉案《租赁合同》已实际履行，未办理不动产权属登记不影响《租赁合同》的效力。综上，《租赁合同》已实际履行，且约定的租赁期限届满，范县某乙商贸公司的反诉，无事实理由和法律依据，应当予以驳回。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

原告董某利提供了以下证据：

1.（2021）豫09民终2505号民事判决书和（2022）豫09民终3306号民事判决书各一份。证明涉案商铺所涉范县供销商贸城2号楼项目是黄承柱借用某某置业公司的资质与合伙人董天森、刘在标开发建设，某某置业公司实际上对涉案商铺并不享有实体权益，黄承柱是某某置业公司的授权负责人，也是合伙项目的合伙执行人，黄某仓代表其父黄承柱实际参与了涉案项目的一些事务；

2.《商品房买卖合同》一份、中国建设银行个人活期账户全部交易明细两张、账户对账单两张、查明账户明细一份。证明《商品房买卖合同》是黄某仓以某某置业公司的名义与董某利签订的，且盖有某某置业公司的合同专用章，足以证明黄承柱和黄某仓对董某利购买涉案商铺一事知情并认可。董某利系通过董天森购买的涉案商铺，且向董天森支付了购房款；

3.（2022）豫09民终3306号庭审笔录一份。证明黄某仓自认给了董天森200平方米商铺，正是涉案商铺，董天森一审中的证言亦可佐证。结合董某利提交的《商品房买卖合同》以及（2021）豫09民终2505号民事判决书中认定的事实，已可证实黄某仓给了董天森200平方米商铺已得到了合伙执行人黄承柱的认可,进一步可以证实董某利购买董天森的商铺是有事实和法律依据的，且涉案商铺已由董天森交付给了董某利，董某利才是涉案商铺的实际权益人。退一步讲，即使董某利仅是通过合伙人董天森购买涉案商铺，董某利将购房款交于合伙人董天森，董天森将涉案商铺交于董某利使用，涉案商铺也已完成现实交付，仍无法影响董某利是涉案商铺的实际权益人身份；

4.《租赁合同》及客户交易详细信息各一份。证明2017年6月1日，黄某仓、范县某乙商贸公司与董某利签订了《租赁合同》，并约定了租赁期限、租金等内容，截止起诉之日，尚欠董某利租金21万元；2018年8月3日，范县某乙商贸公司的法定代表人黄某豪向董某利支付租金4万元，已能证明涉案商铺已由董某利交付给黄某仓、范县某乙商贸公司实际使用，《租赁合同》已实际履行，董某利是涉案商铺的实际权益人；

5.范县某乙商贸公司及范县某甲商贸公司的国家企业信用信息公示报告各一份、视频三份及截图三张。证明范县某甲商贸公司与范县某乙商贸公司的最大受益人均为黄某豪，且自范县某甲商贸公司于2019年3月份成立开始已实际占用涉案商铺，范县某甲商贸公司应对其实际使用期间承担占有使用费范围内对黄某仓、范县某乙商贸公司所欠付的租金承担连带责任；

6.范县某某家居公司的国家企业信用信息公示系统截图一张、视频一份及截屏一张。证明涉案商铺目前由第三人占用，《租赁合同》约定的租赁期限已届满，原告有权利要求第三人及三被告将涉案商铺腾空；

7.（2022）豫09民终3422号庭审笔录中董天森的证人证言及原被告和法庭的发问。证明涉案商铺是黄某仓交付给董天森后，董天森又交付给了董某利，董某利是涉案商铺的实际权益人，且黄某豪与黄某仓为父子关系，黄某豪为范县某乙商贸公司、范县某某公司的最大受益人。

被告范县某乙商贸公司提交了以下证据：

1.租赁合同一份。证明范县某乙商贸公司在经营过程中，所使用的场地是从某某置业公司租赁而获得的占有使用的权益，该协议签订于2017年2月16日，后来原告声称其购买了其中200平方米的情况下，才与范县某乙商贸公司签订了房屋租赁协议，后经了解原告并没有购买涉案房产，也未向范县某乙商贸公司交付占有使用的事实；

2.不动产产权证书一份。证明范县供销商贸城2号楼至今登记在某某置业公司名下，根据物权法定原则和登记原则，涉案房产的所有权属于某某置业公司，未经法定程序和登记公示不产生物权变动的效力，进一步印证了原告未取得涉案房产的合法权益，对外所签订的租赁协议没有事实基础；

3.转账凭证一份。证明范县某乙商贸公司的法定代表人黄某豪于2018年8月3日向原告支付4万元的事实，结合原告提交的证据也能认定这一实际数额，原告应予返还。

被告黄某仓未提交证据。

被告范县某甲商贸公司及第三人范县某某家居公司未到庭亦未提交证据。

原告提交的证据1，来源合法、真实有效、与本案具有关联性，本院予以认定；原告提交的证据2、3、4、5、6、7真实性予以认定，但达不到其证明目的，且被告有异议，本院不予采信；被告范县某乙商贸公司提交的证据1，与原告提交的租赁合同相互矛盾，且原告有异议，其真实性无法确认，本院不予采信；被告范县某乙商贸公司提交的证据2，真实性予以认定；被告范县某乙商贸公司提交的证据3，可以证实范县某乙商贸公司法定代表人黄某豪向原告支付了4万元租金的事实，本院予以认定。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，审理查明：2017年1月1日，黄某仓与董天森二人签订了董某利和某某置业公司的《商品房买卖合同》，董某利向某某置业公司购买位于范县新区**道**道**西南角、编号为范国用（2015）第003地块第**幢**层**平方米商铺一处，总金额70万元，该商铺的所有权现登记在某某置业公司名下。2017年2月16日，范县某乙商贸公司与某某置业公司签订了《租赁合同》，租赁某某置业公司一层至三层商业用房7927平方米（包括涉案商铺）。2017年6月1日，董天森与黄某仓签订范县某乙商贸公司和董某利的《租赁合同》，载明：董某利将坐落于范县新区**路路**号楼**层商铺**平方米出租，租赁用途为商业经营，租赁期限为5年，自2017年6月1日至2022年6月1日，租金为每年5万元。2018年8月3日，范县某乙商贸公司法定代表人黄某豪账户向董某利账户转账4万元。某某置业公司又于2019年3月1日授权范县某甲商贸公司无偿使用涉案商铺，现涉案商铺由范县某甲商贸公司和第三人范县某某家居公司占有使用。

另查明，范县供销商贸城2号楼项目是黄承柱借用某某置业公司的资质与合伙人董天森、刘在标开发建设，黄承柱系某某置业公司的授权负责人，且为合伙人中的合伙执行人。董天森自认涉案商铺是因刘在标欠董天森50万元，黄承柱、董天森、刘在标清算之后，董天森与刘在标分得利润为700万余元，分账时，从刘在标分得的利润里面分给董天森50万元本金加20万元利息一共70万元，刘在标以自己分得200平方米商铺折抵现金70万元转给董天森，后产生争议，刘在标与黄承柱另行诉讼重新分配了其债权债务。2021年4月28日，黄承柱在董某利《商品房买卖合同》中签署“把刘现增的房子及现金要过来后，在说这份合同的事，到时利息三个合伙人共同承担”。董某利已向董天森支付了涉案房款60万元。

本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。未经登记的，不发生物权效力。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿。

本案中，涉案房产登记在某某置业公司名下，某某置业公司对涉案房产享有物权。根据查明的事实，黄承柱、刘在标、董天森共同投资并以某某置业公司的名义开发建设了范县供销商贸城2号楼项目，在黄承柱因病住院期间，刘在标、董天森与黄成柱之子黄某仓合伙结算，从刘在标分得涉案房产200㎡商铺中，将涉案商铺作价70万元又转于董天森，后董天森以董某利名义与黄某仓以某某置业公司名义签订涉案房产的《商品房买卖合同》，约定以70万元价格，由某某置业公司将涉案房产转让于董某利。虽然董某利对董天森签订《商品房买卖合同》事后予以追认，但某某置业公司（授权负责人黄承柱）对黄某仓代为参与合伙结算以及签订上述《商品房买卖合同》未予追认，故本院认为由黄某仓参与的合伙结算，以及签订的《商品房买卖合同》对黄成柱以及某某置业公司均不发生效力。原告董某利未合法取得涉案房产200㎡商铺的物权（包含用益物权），其又与范县某乙商贸公司签订租赁合同亦属无效。现原告董某利依据租赁合同诉求范县某乙商贸公司支付返还租赁房屋、支付租金、赔偿损失的诉求，本院不予支持。

关于范县某乙商贸公司的反诉请求，本院认为范县某乙商贸公司法定代表人黄某豪系黄某仓之子，其祖父为黄承柱，其父亲黄某仓以范县某乙商贸公司名义与董某利签署《租赁合同》，该租赁合同现虽认定无效，但开发建设范县供销商贸城2号楼的合伙人黄承柱、刘在标、董天森未经合伙清算，范县某乙商贸公司反诉返还租金的请求可待合伙清算分配后，依据涉案商铺物权的归属情况另行主张。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十一条、第二百零九条、第二百一十四条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百三十四条、第二百三十六条、第五百零二条、第七百零三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、驳回本诉原告董某利的诉讼请求；

二、驳回反诉原告范县某甲购物商场商贸有限公司的反诉请求。

本诉案件受理费4450元，由本诉原告董某利负担，反诉案件受理费400元，由反诉原告范县某甲购物商场商贸有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。

审判长史庆彬

审判员张金坤

审判员李宏勇

二〇二三年五月二十九日

书记员武瑞雪