山东省莘县人民法院

民 事 判 决 书

（2025）鲁1522民初10713号

原告：聊城某有限公司，住所地：莘县某（4号楼负一层）。

法定代表人：任某，总经理。

委托诉讼代理人：陈某、男，1962年2月5日出生，汉族，住莘县，系原告聊城某有限公司员工。

被告：武某，女，1969年10月29日出生，汉族，住山东省莘县莘亭街道。

委托诉讼代理人：王玉臣，山东旭鲁律师事务所律师。

原告聊城某有限公司与被告武某物业服务合同纠纷一案，本院于2025年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告聊城某有限公司的委托诉讼代理人、被告武某及委托诉讼代理人王玉臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

聊城某有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告物业费11821+1949元，水费5426元，生活垃圾清运费720元，总计19916元（大写：壹万玖千玖佰壹拾陆圆整）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。2022年1月1日，原、被告签订《观澜国际城物业管理合同》，合同第6页“十七条”约定：业主必须按时交纳物业管理费（每1.2元/㎡），每年元1日至31日为交纳日，缴费形式为年交。现经原核对：被告在观澜国际城小区运营两处不动产，均存在拖欠费用情况。不动产1：某祥云幼儿园，面积1337㎡，物业费每月1.2元/㎡。自2022年1月1日起，被告陆续交纳了部分物业费，但截止2023年12月31日被告仍拖欠物业费11821元，水费5426元，生活垃圾清运费720元，共计17967元。不动产2：观澜国际城B1-13号商铺，面积256.46㎡，物业费每月1元/㎡（已优惠）。从2022年1月1日至2022年8月18日，被告拖欠物业费是1949元。针对上述两处不动产，原告已多次催促被告交纳剩余费用，但被告拒不完全履行合约，为维护原告的合法权益，特具状贵院，请支持诉讼请求。

武某辩称，关于原告诉状所列不动产1：某祥云幼儿园物业费、水费、生活垃圾费。1、答辩人经营某，根据法律规定，答辩人不应支付物业费、生活垃圾费。根据《山东省学前教育条例》（2019）第六十二条第三款规定，城镇居住区配套幼儿园，城镇居住区配套幼儿园免缴服务费。答辩人经营的祥云幼儿园系某，应免缴物业费。生活垃圾费包含在物业费内，故不存在生活垃圾费。2、原告没有给答辩人提供物业服务，原告收取答辩人物业费无事实依据。答辩人有自己的保洁、保安、值班、维修维护人员，答辩人自行绿化、管理、维修、维护，答辩人自行进行物业服务，原告没有提供物业服务不应收取物业费。3、2022年、2023年系新冠疫情防控期间，当时居间隔离，幼儿园很少经营，故不应缴纳物业费。4、原告诉状中所提及的2022年1月1日的《观澜国际城物业管理合同》系原告提供的格式条款对真实性不认同，要求原告提供原件。签订协议时。答辩人既不是业主（答辩人也没有得到业主授权），答辩人也不是租户，当时答辩人还没有租赁涉案不动产，故该合同不成立；该合同是答辩人受蒙蔽所签，原告拿着一沓文件让原告签字，答辩人并未看合同内容，该合同不是答辩人的真实意思表示；无论是根据2022年、2023年原告催缴物业费的通知，还是原告已实际缴纳的2024年全年度、2025年全年度的物业费，原告均未按照合同约定的1.2元/每平方米计算收取物业费，故该合同并未实际履行。答辩人不欠原告的水费。二．关于原告诉状所列的不动产2的物业费。答辩人不是该不动产的业主，在2022年1月1日至2022年8月18日答辩人也不是该不动产的租户，原告也未提供证据证明起提供了物业服务，故原告主张答辩人支付该期间的物业费无任何事实及法律依据。三、2023年原告以物业费等名义向答辩人索要2万元，原告应予返还，就该2万元答辩人将提起反诉。综上，请求贵院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：原告聊城某有限公司与山东某有限公司签订《观澜国际城一期物业管理合同》，山东极策房地产开发有限公司将观澜国际城一期住宅及门面房物业委托给聊城某有限公司实行统一管理，综合服务。被告武某租赁该小区内房屋开班祥云幼儿园，2022年1月1日，原、被告双方签订《极策.观澜国际城物业管理合同》，载明：“甲方：聊城某有限公司，乙方：武某，乙方所购房屋基本情况…业主姓名：武某坐落位置：观澜国际城院内幼儿园1337平方面积。双方权力和义务一、甲方权利义务6、依据相关规定，向乙方收取物业管理费用；（按1.2元/㎡每月）…”。原告在合同首尾甲方处加盖“聊城某有限公司”公章，被告在合同首尾乙方处签名。合同中乙方签名及时间为手写，其余内容为打印的格式合同。原告提交费用明细载明：幼儿园欠物业费：时间2022年1月1日至2023年12月31日，应交物业费1337㎡×1.2元/㎡/月×24月=38506元，被告已交：2022年交6685元、2023年9月29日交10000元、2023年11月19日交10000元，合计交26685元，欠交38506元-26685元=11821元；水费：2022年9月1日至2023年8月1日（2023年8月1日前抄表，水费单价3元/㎥），用水量：1324㎥-544㎥=780㎥×3元/㎥=2340元（；2023年8月1日至2023年12月31日（2023年8月1日之后抄表，水费单价4.31元/㎥，用水量：2040㎥-1324㎥=716㎥×4.31㎥=3086元，共拖欠水费2340+3086=5426元；欠生活垃圾清运费：2022年1月1日至2023年12月31日，共24个月，每月30元，合计720元。以上物业费11821元、水费5426元、生活垃圾清运费720元，共计17967元。

载明的不动产：B-13号商铺物业费1948元，原告以该商铺业主为文某，就该商铺未与被告签合同为由当庭撤回该项主张，另行向业主主张权利。

被告提交“催费通知”，载明：“催费通知尊敬的祥云幼儿园：2022年10月24日至2023年3月26日水费，2022年7月-2023年12月物业费24066元，共计24903元。请您尽快到物业财务缴纳。以免影响您的正常生活！请您积极配合！谢谢！物业办2023年6月8日”，通过以上通知的物业费计算可知，原告实际执行的物业费收费标准为每平方米每月1元（24066元÷18个月÷物业面积1337平方米=1元）。

原告提交的0017405号“聊城某有限公司收款收据”显示，止2022年10月24日抄表，水费0-544方，单据开具日期为2022年11月14日。

另查明，山东省于2020年1月24日启动特别重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，之后公共场所关闭。《莘县发布关于严格做好当前疫情防控工作的通知》、2022年9月2日《莘县关于加密区域核酸检测频次实施最严格进入令的通知》、《莘县关于全面恢复线下教学活动的通知》2022年11月9日上午，幼儿园恢复线下教学。

以上事实有原告提交的《物业管理合同》、费用明细、收据复印件；被告提交的原告企业信息截图、微信聊天截图、会议纪要、评价表、物业服务合同、视频、收据房屋租赁合同、催费通知工资明细表等证据及当事人陈述在卷佐证。

本院认为，原告聊城某有限公司与山东极策房地产开发有限公司签订《观澜国际城一期物业管理合同》，山东极策房地产开发有限公司将观澜国际城一期住宅及门面房物业委托给聊城某有限公司实行统一管理，综合服务。原告聊城某有限公司与被告武某签订《极策.观澜国际城物业管理合同》物业管理服务协议（前期》，该合同系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告公司依照合同约定提供了相应的物业服务，武某作为物业管理服务协议合同相对方，所涉房屋虽然系租赁，但武某实际接受了原告公司的物业管理服务，理应及时支付相应的费用，其拒不履行交纳物业费、水费和垃圾处理费的义务，构成违约，依法应承担违约责任，被告武某应支付原告公司物业费、水费、生活垃圾处理费。

对于物业费的支付标准：首先，《极策.观澜国际城物业管理合同》对于物业费缴纳标准的约定系格式条款，《中华人民共和国民法典》第四百九十八条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。合同中通过格式条款约定物业费按照1.2元/㎡/月收取，但在2023年6月8日原告向被告发出的“催费通知”载明的收费金额，结合被告的物业面积计算可知，原告的催收标准为1元/㎡/月，且原告认可在2023年6月8日催收后被告于2023年9月29日交10000元、2023年11月19日交10000元，由此可知原被告实际执行的收费标准为1元/㎡/月，结合以上法律规定，本院认定原被告实际执行的物业费收费标准为1元/㎡/月㎡。被告应交物业费1337㎡×1元/㎡/月×24月=32088元，被告已交：2022年交6685元、2023年9月29日交10000元、2023年11月19日交10000元，合计交26685元，欠交32088元-26685元=5403元。

众所周知，由于新冠疫情的爆发山东省于2020年1月24日启动特别重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，因新冠疫情，《莘县发布关于严格做好当前疫情防控工作的通知》、2022年9月2日《莘县关于加密区域核酸检测频次实施最严格进入令的通知》、《莘县关于全面恢复线下教学活动的通知》2022年11月9日上午，幼儿园恢复线下教学。被告客观上确实存在无法线下教学的问题。新冠疫情属于不可抗力，其造成的损失由原被告合理分担符合公平原则，本院酌定扣减原告90日的物业费，即1337㎡×1元/㎡/月×3个月=4011元。被告再付原告物业费5403元-4011元=1392元。对于被告免交物业费的辩驳理由，于法无据，不予采信。被告主张被告未提供物业服务，证据不充分，不予采信。

关于水费：根据原告提交的催费通知载明的水费抄表数字及主张的水费金额、立方数、时间段，较为合理，本院对于原告主张的水费5426元予以认定。被告主张已缴纳水费，但未提交充分证据证明已缴纳水费，对其辩驳理由本院不予采信。

关于垃圾清运费，属于原告代收，原告代收垃圾清运费符合当地的通行做法，有利于节约社会资源，被告应予缴纳。

综上，被告武某应向原告缴纳截止2023年12月31日的物业费1392元、水费5426元、生活垃圾处理费720元，合计7538元。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十条、第四百六十五条、第四百九十八条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十八条、第九百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下：

一、被告武某于本判决生效后十日内给付原告聊城某有限公司截止2023年12月31日的物业费1392元、水费5426元、生活垃圾处理费720元，合计7538元；

二、驳回原告聊城某有限公司其他的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计149元，由原告聊城某有限公司负担124元，被告武某负担25元。

本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。

审判员岳宗华

二〇二六年二月五日

[核对位置]

法官助理孙娜

书记员葛于彪