山东省济宁市任城区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁0811民初14588号

原告:山东省济宁市任城区南张街道店子集村村民委员会，统一社会信用代码:54370811ME3592057G，住所地:济宁市任城区南张街道办事处店子集村。

法定代表人:崔保伟，村主任。

委托诉讼代理人：闫甜甜、张朋军（实习），北京市盈科（济宁）律师事务所律师。

被告:赵向婷,女,1968年8月3日出生，汉族,住济宁市任城区。

被告:陈国华,男,1967年2月28日出生，汉族,住济宁市任城区。

被告:赵广刚,男,1984年2月17日出生，汉族,住济宁市任城区。

被告:王凤英,女,1959年2月13日出生，汉族，住济宁市任城区。

被告:赵广忠,男,1989年10月8日出生，汉族，住济宁市任城区。

以上三被告共同委托诉讼代理人：王永献，山东鲁济律师事务所律师。

原告山东省济宁市任城区南张街道店子集村村民委员会（以下简称村委会）与被告赵向婷、赵广刚、赵广忠、陈国华、王凤英租赁合同纠纷一案，本院于2021年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告村委会委托诉讼代理人闫甜甜、张朋军、被告赵向婷、赵广刚、赵广忠、陈国华、王凤英及其委托诉讼代理人王永献到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告赵向婷签订的《原学校租赁合同》；2.请求依法确认被告赵向婷与被告赵广刚签订的转让合同无效；3.依法判令五被告返还原告的土地及房屋；4.诉讼费等由被告承担。

2004年8月1日原告村委会与赵向婷签订了《学校租赁合同》，合同约定：一、甲方将坐落于村西的学校校园租赁给乙方。校园里原有房屋十四间，传达室二间，厕所以及东、西、南、北围墙，南北长六十米，东西长四十九米。二、合同期间乙方可根据生产情况改造使用房屋，合同期满后，乙方不再恢复原状。三、租赁期限二十年，从2004年8月1日至2024年8月1日。如遇国家征用，双方应服从，但土地补偿及原告原有房屋教室归甲方所有，乙方所建厂房设施归乙方所有。九、租赁金额及交款时间：租赁金额共计壹拾万元。签订合同时交六万五千元。二00五年元月一日前交三万五千元超期不交按照百分之二进行加罚。超过一个月不交齐承包费，甲方有权终止合同。合同签订后赵向婷未按合同约定支付租赁金额。2017年7月8日赵向婷与赵广刚在原告不知情的情况下，私自签订了《转让合同》，合同约定：一、甲方将其位于济宁市任城区××街道××村内几处厂房（原前店小学）全部土地及附属建筑物全部转让给乙方。二、厂房同附属建筑物全部议价为人民币肆拾万元整（￥：400000元）一次性付清。另外赵向婷与陈国华系夫妻关系；被告王凤英系被告赵广刚及赵广忠之母，是以家庭为单位现非法占有原告土地和房屋。

综上，被告赵向婷未按《学校租赁合同》约定交付租金，已根本违约，且五被告未经原告允许，私自把原告的房屋拆除，给原告造成了房屋的损失及因房屋被拆除无法拿到房屋补偿款的损失，共计60万元。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。

被告陈国华、赵向婷辩称：1.不同意原告的诉讼请求，不同意解除合同，且已按照合同约定交付了租金，而且都多交了；2.将房屋转让给被告赵广刚是在合同期内，因为经营过程中经常受到村委书记的刁难，在2012年底就不在那里干了，2013年搬走的，后转租给了别人，后来人家也不干了就闲置了下来，直到赵广刚家给其岳父打电话，才将房屋转让给了赵广刚，当时房屋也没有证；3.因合同约定了可以随意改造房屋，所以并没有违反合同约定。

被告赵广刚、赵广忠、王凤英辩称，1.同意被告赵向婷、陈国华答辩意见；2.赵向婷、陈国华租赁时，房顶漏水，村委同意其改造房屋。只是改造的房顶，是经过允许的；3.确认转让合同无效是不成立的，转让后6个月内原告不提出异议的话，转让合同是有效的，现在已经是2021年，已经超过6年了；4.原告说第一、二被告没有交房租，被告已经交完房租了；5.请求法庭驳回原告对王凤英、赵广忠的起诉，因为二被告不是合同当事人。

本院经审理，认定事实如下：赵向婷、陈国华为夫妻关系。

2004年8月1日原告与赵向婷签订了《学校租赁合同》，合同约定：一、甲方将坐落于村西的学校校园租赁给乙方。校园里原有房屋十四间，传达室二间，厕所以及东、西、南、北围墙，南北长六十米，东西长四十九米。二、合同期间乙方可根据生产情况改造使用房屋，合同期满后，乙方不再恢复原状。三、租赁期限二十年，从2004年8月1日至2024年8月1日。如遇国家征用，双方应服从，但土地补偿及原告原有房屋教室归甲方所有，乙方所建厂房设施归乙方所有。九、租赁金额及交款时间：租赁金额共计壹拾万元。签订合同时交六万五千元。二00五年元月一日前交三万五千元超期不交按照百分之二进行加罚。超过一个月不交齐承包费，甲方有权终止合同。合同签订后，原告将房屋交付给了被告赵向婷使用，由于赵向婷生产食品，遂对房屋进行了翻新和加盖，一直使用至2013年左右。被告赵向婷接受房屋后，陆续将房屋租赁费交付给了村委会，现村委会出具的收据载明房租的收据金额共计9300元。另有村委人员出具的收条、村委出具的收煤款、修路款等单据1.7万余元。

2017年7月8日，赵向婷将以上租赁房屋和加盖房屋租给了被告赵广刚，租赁期为2017年7月8日至2024年8月1日，租金为40万元，现房屋由赵广刚使用。

本院认为，2004年8月1日，原告村委会与赵向婷签订的《原学校租赁合同》是双方意思真实表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方均应按照约定履行各自义务。

原告村委会认为被告赵向婷未缴纳租金，擅自拆除租赁房屋，致使原告无法实现合同目的，要求解除合同并赔偿损失。但通过查明的事实显示，被告赵向婷于2005至2006年已经交付了房屋租金。村委会出具的收据载明租金的金额为93000元，与合同约定10万元相差7000元。但双方还存在村委会收取赵向婷煤款、修路款17000元余元的单据，该款项是否折抵租金存在争议。故，原告主张被告赵向婷未交租金事实不符，本院不予采信。《租赁合同》第二条约定“合同期间乙方可根据生产情况改造使用房屋，合同期满后，乙方不再恢复原状”。故，被告赵向婷对房屋进行改造，符合合同约定，不存在违约行为。

关于赵向婷与赵广刚签订的租赁合同效力问题。《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的规定的解释》第十六条规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。2017年8月赵向婷与赵广刚签订了租赁合同，已经将房屋转租给了村民赵广刚。原告村委会作为该村村民组织，在如此长的时间，理应知道该转租行为发生。另，（2021）鲁0811民初2079号判决书中，也认定赵广刚与唐口煤矿签订丈量评估补偿确认表，而且该补偿款由唐口煤矿直接赔付到村委会账户。说明村委会对赵广刚在补偿确认表上签字的行为是认可的，其对转租行为应该知道并认可的。综上，本院对原告要求确认赵向婷与赵广刚签订了租赁合同无效，不予支持。

综上所述，原告要求解除其与赵向婷签订的租赁合同及确认赵向婷与赵广刚签订了租赁合同无效，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的规定的解释》第十六条的规定，判决如下：

驳回原告山东省济宁市任城区南张街道店子集村村民委员会的诉讼请求。

案件受理费9800元，减半收取计4900元，由原告山东省济宁市任城区南张街道店子集村村民委员会负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。

审判员刘威

二〇二一年十一月十二日

书记员胡佳慧