山东省济宁市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鲁08民终1316号

上诉人（原审原告）：山东省济宁市任城区南张街道店子集村村民委员会，住所地：济宁市任城区南张街道办事处店子集村。

法定代表人：崔保伟，村主任。

委托诉讼代理人：闫甜甜，北京市盈科（济宁）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：赵向婷，女，968年8月3日出生，汉族，住济宁市任城区。

被上诉人（原审被告）：陈国华，男，1967年2月28日出生，汉族，住济宁市任城区。

被上诉人（原审被告）：赵广刚，男，1984年2月17日出生，汉族，住济宁市任城区。

被上诉人（原审被告）：王凤英，女，1959年2月13日出生，汉族，住济宁市任城区。

被上诉人（原审被告）：赵广忠，男，1989年10月8日出生，汉族，住济宁市任城区。

以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：王永献，山东鲁济律师事务所律师。

上诉人济宁市任城区南张街道店子集村村民委员会因与被上诉人赵向婷、赵广刚、赵广忠、陈国华、王凤英租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2021）鲁0811民初14588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

济宁市任城区南张街道店子集村村民委员会上诉请求：1、依法撤销济宁市任城区人民法院作出的（2021）鲁0811民初14588号民事判决书，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法应予以改判，具体如下：第一、一审判决认定“赵向婷对房屋进行改造，符合合同约定，不存在违约行为。”事实认定错误。上诉人与赵向婷签订的《原学校租赁合同》中第二条约定“合同期内，乙方可根据生产情况，改造使用房屋。合同期满后，乙方不再恢复原状”此条款明确规定“改造使用房屋”，而被上诉人确在上诉人未允许的情况下私自把上诉人的房屋拆除，此行为给上诉人造成了房屋灭失的根本性损失，属严重违约行为，此拆除行为明确记载在上诉人提交的《济宁市任城区人民法院开庭笔录》中的第五页，被上诉人做出了如下自认“前店小学以前的围墙和、房屋传达室等都已经拆除了，是自己倒塌了一部分剩下的就自己拆了”。根据《中华人民共和国民法典》第711条规定：承租人未按照约定的办法或者未根据租赁物的性质使用租赁物的，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失，本案中上诉人租赁给被上诉人的房屋在未经上诉人允许的情况下，部分房屋已被被上诉人拆除，构成违约，因此上诉人可以解除合同并请求赔偿损失。第二、一审法院认定“2017年8月赵向婷与赵广刚签订了租赁合同，已经将房屋转租给了村民赵广刚。原告村委会作为该村村民组织，在如此长的时间，理应知道该转租行为发生，另，（2021）鲁0811民初2079号判决书中，也认定赵广刚与唐口煤矿签订丈量评估补偿确认表，而且该补偿款由唐口煤矿直接赔付到村委会账户。说明村委会对赵广刚在补偿确认表上签字的行为是认可的，其对转租行为应该知道并认可的。”事实认定错误，首先，一审法院认为原告村委会作为该村村民组织，在如此长的时间，理应知道该转了租行为发生，此推定不妥，因赵向婷前期也对小学进行过转租，而此次转租村委会根本不知情。再者，（2021）鲁0811民初2079号判决书中不能推定村委会对转租行为应该知道并认可的。《济宁市任城区人民法院开庭笔录》中村委会明确提出了对转租不知情，因为不同意转租，所以才不同意发放给赵广刚、王凤英、赵广忠补偿款，此充分可以证实村委会是不同意转租的，且在知道转租的情况下即提出了异议，继而才引起的物权保护纠纷诉讼，根据《中华人民共和国民法典》第716条规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；本案中，赵向婷的转租行为并未经村委会同意，因此村委会有权解除与其的租赁合同。综上，请二审依法改判或发回重审。

被上诉人赵向婷、陈国华未提交书面答辩意见。

被上诉人赵广忠、赵广刚、王凤英答辩称，一、一审法院对事实的认定是正确的。《租赁合同》第二条约定“合同期间乙方可根据生产情况改造使用房屋，合同期满后，乙方不再恢复原状”。并对下一步关于赔偿方面达成一致协议，承租人所建厂房设施归承租人所有。这也充分说明了出租人对承租人改建厂房屋早已知晓，所以被答辩人的请求不成立。故，答辩人对房屋进行改造，符合合同约定，不存在违约行为。二、赵向婷与赵广刚签订的租赁合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的规定的解释》第十六条规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。2017年8月赵向婷与赵广刚签订了租赁合同，已经将房屋转租给了村民赵广刚。上诉人村委会作为该村村民组织，在如此长的时间，理应知道该转租行为发生。2017年起我们全家在此居住。2017年至2018年当届书记兼村长汤广仁多次来到此处找我拿钥匙，并把村里的环卫工具及洒水车辆等寄放在此处一年多，这也证明村委对此知情并未有异议。综上，答辩人与被答辩人之间的《租赁合同》合法有效理应受到法律保护，被答辩人请求解除《租赁合同》既无约定解除事由，也无法定解除事由，请求法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维护答辩人的合法权益。

山东省济宁市任城区南张街道店子集村村民委员会向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告与被告赵向婷签订的《原学校租赁合同》；2.请求依法确认被告赵向婷与被告赵广刚签订的转让合同无效；3.依法判令五被告返还原告的土地及房屋；4.诉讼费等由被告承担。

一审法院认定事实：赵向婷、陈国华为夫妻关系。2004年8月1日原告与赵向婷签订了《学校租赁合同》，合同约定：一、甲方将坐落于村西的学校校园租赁给乙方。校园里原有房屋十四间，传达室二间，厕所以及东、西、南、北围墙，南北长六十米，东西长四十九米。二、合同期间乙方可根据生产情况改造使用房屋，合同期满后，乙方不再恢复原状。三、租赁期限二十年，从2004年8月1日至2024年8月1日。如遇国家征用，双方应服从，但土地补偿及原告原有房屋教室归甲方所有，乙方所建厂房设施归乙方所有。九、租赁金额及交款时间：租赁金额共计壹拾万元。签订合同时交六万五千元。二〇〇五年元月一日前交三万五千元超期不交按照百分之二进行加罚。超过一个月不交齐承包费，甲方有权终止合同。合同签订后，原告将房屋交付给了被告赵向婷使用，由于赵向婷生产食品，遂对房屋进行了翻新和加盖，一直使用至2013年左右。被告赵向婷接受房屋后，陆续将房屋租赁费交付给了村委会，现村委会出具的收据载明房租的收据金额共计9300元。另有村委人员出具的收条、村委出具的收煤款、修路款等单据1.7万余元。2017年7月8日，赵向婷将以上租赁房屋和加盖房屋租给了被告赵广刚，租赁期为2017年7月8日至2024年8月1日，租金为40万元，现房屋由赵广刚使用。

一审法院认为，2004年8月1日，原告村委会与赵向婷签订的《原学校租赁合同》是双方意思真实表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方均应按照约定履行各自义务。原告村委会认为被告赵向婷未缴纳租金，擅自拆除租赁房屋，致使原告无法实现合同目的，要求解除合同并赔偿损失。但通过查明的事实显示，被告赵向婷于2005至2006年已经交付了房屋租金。村委会出具的收据载明租金的金额为93000元，与合同约定10万元相差7000元。但双方还存在村委会收取赵向婷煤款、修路款17000元余元的单据，该款项是否折抵租金存在争议。故，原告主张被告赵向婷未交租金事实不符，本院不予采信。《租赁合同》第二条约定“合同期间乙方可根据生产情况改造使用房屋，合同期满后，乙方不再恢复原状”。故，被告赵向婷对房屋进行改造，符合合同约定，不存在违约行为。关于赵向婷与赵广刚签订的租赁合同效力问题。《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的规定的解释》第十六条规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。2017年8月赵向婷与赵广刚签订了租赁合同，已经将房屋转租给了村民赵广刚。原告村委会作为该村村民组织，在如此长的时间，理应知道该转租行为发生。另，（2021）鲁0811民初2079号判决书中，也认定赵广刚与唐口煤矿签订丈量评估补偿确认表，而且该补偿款由唐口煤矿直接赔付到村委会账户。说明村委会对赵广刚在补偿确认表上签字的行为是认可的，其对转租行为应该知道并认可的。综上，本院对原告要求确认赵向婷与赵广刚签订了租赁合同无效，不予支持。综上所述，原告要求解除其与赵向婷签订的租赁合同及确认赵向婷与赵广刚签订了租赁合同无效，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的规定的解释》第十六条的规定，判决如下：驳回原告山东省济宁市任城区南张街道店子集村村民委员会的诉讼请求。案件受理费9800元，减半收取计4900元，由原告山东省济宁市任城区南张街道店子集村村民委员会负担。

本院二审期间，当事人均未提交新证据。

二审审理查明事实与一审审理查明事实相一致。

本院认为，本案的争议焦点是：是否应解除原学校租赁合同。一、根据本案查明事实，上诉人村委会与被上诉人赵向婷于2004年8月1日签订《原学校租赁合同》，该合同系双方意思真实表示，不违反法律强制性规定，对该合同效力本院予以确认。现上诉人诉称被上诉人私自拆除房屋，造成其房屋灭失的根本性损失，并要求解除合同，但据查明，上述合同明确约定“合同期间乙方可根据生产情况改造使用房屋，合同期满后，乙方不再恢复原状”，被上诉人赵向婷对房屋的整改并不违反该合同约定，上诉人村委会此项主张无事实依据，本院不予支持。

二、被上诉人赵向婷作为承租人已于2017年8月将案涉场所转租给赵广刚，且另案（2021）鲁0811民初2079号判决书中，也认定赵广刚与唐口煤矿签订丈量评估补偿确认表，补偿款由唐口煤矿直接赔付到村委会账户。村委会主张其对该转租事宜不知情不符合常理，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的规定的解释》第十六条之规定，上诉人以承租人未经其同意为由请求确认转租合同无效，本院依法不予支持。

综上所述，济宁市任城区南张街道店子集村村民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9800元，由上诉人济宁市任城区南张街道店子集村村民委员会负担。

本判决为终审判决。

审 判 长史宝磊

审 判 员王衍琴

审 判 员孙守虎

二〇二二年五月二十六日

法官助理庞文博

书 记 员黄灿