本溪满族自治县人民法院

民 事 裁 定 书

（2024）辽0521民初24号

原告：观音阁街道办事处黄金新城小区（第三届）业主委员会。

负责人：张凤永，系该委员会主任。

委托诉讼代理人：林松、孟奕琳，均系辽宁同政律师事务所律师。

被告：本溪宏泽物业服务有限公司,住所本溪满族自治县小市镇滨河西路，统一社会信用代码：912105217976839793。

法定代表人：李伟，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：王振汀、李江涛，均系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。

原告观音阁街道办事处黄金新城小区（第三届）业主委员会与被告本溪宏泽物业服务有限公司确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告观音阁街道办事处黄金新城小区（第三届）业主委员会（以下简称“黄金新城业委会”）负责人张凤永及委托诉讼代理人林松、孟奕琳、被告本溪宏泽物业服务有限公司（以下简称“宏泽物业”）法定代表人李伟及委托诉讼代理人王振汀、李江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告黄金新城业委会向本院提出诉讼请求：一、依法确认被告与本溪满族自治县观音阁街道办事处黄金新城小区业主委员会（原业主委员会）于2023年3月31日签订的《黄金新城住宅电梯区域物业服务合同》无效；二、案件受理费由被告承担。事实与理由：2020年2月3日，被告与本溪满族自治县观音阁街道办事处黄金新城小区业主委员会（原业主委员会）签订了《黄金新城住宅小区物业服务合同》，约定由被告为黄金新城小区全体业主提供物业服务，合同期限为三年，到2023年3月1日为止。在该合同到期后，因为原业主委员会不作为，全体业主经过表决后启动了罢免原业主委员会的程序，但在此期间，原业主委员会未经全体业主表决，便于2023年3月31日与被告重新签订了《黄金新城住宅电梯区域物业服务合同》，且该合同也未到街道及物业行政主管部门备案，该合同实为无效合同。2023年10月7日，经过重新选举，产生新的黄金新城业主委员会（即原告），原告经过法定程序重新委托新的物业服务企业对黄金新城小区提供物业服务。故原告向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。

被告宏泽物业辩称，原告所述不属实，答辩意见如下：一、原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应予驳回。原告的诉讼请求为确认合同无效，但在事实与法律依据中既没有《民法典》第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条规定的情形，也没有合同无效的证据，所以，应驳回原告的诉讼请求。二、黄金新城由于特殊的历史情况，一直存在两个物业公司，本案被告服务电梯区域，与观音阁街道办事处黄金新城小区业主委员会所签订的合同合法有效。黄金新城自入驻以来，纠纷不断。本案被告与本溪温馨家园物业公司因物业管理权纠纷有过诉讼。本溪中院(2021)辽05民终1383号确认了两个物业公司合同均有效，本案被告负责高区电梯楼，本溪温馨家园物业公司负责另外部分，这已成客观事实。观音阁街道办事处黄金新城小区业主委员会聘用被告负责高区电梯楼区域是为了园区稳定，保证全体业主根本利益，所签的合同合法有效。三、原告不具有诉讼主体资格，依据《民法典》委托代理的法律规定及辽宁省物业条例第17条、第34条，原告没有以自己名义提起诉讼的权利，只能是召开业主大会以后经法定程序表决通过相关决定后才能以业主大会的名义起诉，依据最高院2005民立他字第8号文件，业主委员会只有作为被告参加诉讼才能以自己的名义进行诉讼活动，因此原告的起诉不具有主体资格应驳回。

当事人围绕诉讼请求提交了证据，原告依法提供了以下证据：1.由本溪县住房和城乡建设局出具的情况说明1份；2.原告备案申请表及备案资料1组；3.被告与本溪县黄金新城原业主委员会签订的物业服务合同1份。被告依法提供了以下证据：1.黄金新城业主信访事件答复意见复印件1份；2.本溪中院（2021）辽05民终1383号判决打印件1份；3.黄金新城步梯电梯区域分开管理的请示报告复印件1份；4.黄金家园电梯区域与步梯区域现场照片1份。本院组织了双方当事人进行了证据交换及质证，上述证据经庭审质证和本院审查，对当事人无异议的证据本院予以确认，对有异议的证据和事实，本院认定事实如下：2023年3月31日，时任本溪满族自治县观音阁街道办事处黄金新城小区业主委员会主任崔乃军代表该业主委员会与被告宏泽物业签订了《黄金新城住宅电梯区域物业服务合同》，约定由被告为黄金新城小区提供物业服务。2023年9月21日至9月22日，黄金新城小区召开全体业主大会，重新选定新的业主委员会，即本案原告，并由张凤永任业委会主任。原告认为被告与原业主委员会于2023年3月31日签订的《黄金新城住宅电梯区域物业服务合同》无效，故诉至本院。

另查，庭审中原告自认未召开业主大会即提起本次诉讼。

本院认为，起诉必须满足原告主体适格这一条件。本案中，黄金新城业委会自认未召开业主大会即提起本次诉讼，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定“下列事项由业主共同决定：（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决……决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”可知，确定案涉《黄金新城住宅电梯区域物业服务合同》是否有效属于有关共有和共同管理权利的重大事项，应先召开业主大会由业主参与表决，在获得法定同意票数后才能授权业主委员会提起诉讼，黄金新城业委会未召开业主大会并获得授权即提起诉讼，属于程序不当，故不具备本案原告主体资格，应依法驳回原告的起诉。黄金新城业委会可在获得业主大会批准授权后，另案诉讼，维护相关权益。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条、第一五十七条第一款第三项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条规定，裁定如下：

驳回原告观音阁街道办事处黄金新城小区（第三届）业主委员会的起诉。

案件受理费100元，返还原告。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。

审判长王立江

人民陪审员祝春芳

人民陪审员张铭

二〇二四年六月二十日

书记员白爽

附：相关法律条文

《中华人民共和国民法典》

第二百七十八条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百二十二条起诉必须符合下列条件：

（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；

（二）有明确的被告；

（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；

（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

第一百五十七条裁定适用于下列范围：

（一）不予受理；

（二）对管辖权有异议的；

（三）驳回起诉；

（四）保全和先予执行；

（五）准许或者不准许撤诉；

（六）中止或者终结诉讼；

（七）补正判决书中的笔误；

（八）中止或者终结执行；

（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；

（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；

（十一）其他需要裁定解决的事项。

对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。

裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。

《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》

第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百二十二条的规定，且不属于第一百二十七条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。

需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。

立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十七条规定情形的，裁定驳回起诉。‎