山东省莒南县人民法院

民 事 判 决 书

（2024）鲁1327民初3264号

原告（反诉被告）：杨某桥，男，1974年11月17日出生，汉族，居民，住临沂市河东区。

委托诉讼代理人：李飞，山东星阔律师事务所专职律师。

委托诉讼代理人：王鸿志，山东星阔律师事务所实习律师。

被告（反诉原告）：临沂某某农产品有限公司，住所地临沂市河东区。

法定代表人：林某宣，总经理。

被告（反诉原告）：林某宣，男，1945年9月13日出生，汉族，居民，住山东省临沂市河东区。

委托诉讼代理人：王振官，山东铭星律师事务所专职律师。

原告（反诉被告）杨某桥与被告（反诉原告）临沂某某农产品有限公司、林某宣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告杨某桥的委托诉讼代理人王鸿志、李飞、被告临沂某某农产品有限公司、林某宣的委托诉讼代理人王振官到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨某桥向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方于2016年8月8日签订的《租赁合同》及2016年11月11日签订的《补充合同》无效；2.依法判令被告赔偿原告支出的装饰装修、消防费用1597200元及利息；3.判令原告因本案支持的公证费、价值评估费用共计22000元由被告承担；4.判令本案诉讼费等为诉讼支持的合理费用由被告承担。事实和理由：原告为商业经营需要，租赁被告位于莒南县**镇**老粮管所院内的钢结构大棚使用。原、被告双方于2016年8月8日签订《租赁合同》，合同中针对租赁场所、租金、付款方式、租赁期限及双方权利等作出约定。同年11月11日，双方签订《补充合同》一份，约定对租赁期限及租金交纳时间作出变更。后原告即投入大量资金对涉案房屋进行装饰装修等改造。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证等合法手续，属于违法建筑，因此，双方签订的《租赁合同》应属无效合同。同时双方于2016年11月11日签订的《补充合同》系对《租赁合同》的补充，对《租赁合同》具有附属性，也应认定为无效合同。临沂某某农产品有限公司系自然人独资有限公司，林某宣作为被告公司的法定代表人应承担连带责任。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。

临沂某某农产品有限公司、林某宣均辩称：原告的诉讼请求无事实与法律依据，依法不能成立，2016年8月8日原告同被告临沂某某农产品公司双方签订的租赁合同及同年11月11日签订的补充协议。系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，真实合法有效，双方应全面履行协议，涉案的标的物系莒南县人民法院竞拍所得，租赁协议签订后被告按照原告的经营需求，投资进行改造，合同履行近8年，此期间对于标的物的情况其已全面掌握，现原告由于自身经营原因无法持续继续进行经营，故提起诉讼，被告认为原告的行为已构成违约，双方应严格按照协议的约定继续履行，对于原告主张的损失不应由被告来承担，综上，恳请法庭查明案情，依法驳回原告诉讼请求，补充，由于原告单方违约，根据双方租赁合同的约定，原告应支付被告违约金为年度租金的25%，即104000元。

临沂某某农产品有限公司、林某宣向本院提出反诉请求：请求被反诉人将莒南县石莲子镇和美购物广场内装饰装修物限期拆除，恢复原状（除地板砖和门窗外）。事实与理由：被反诉人为商业经营需要，租赁反诉人位于莒南县**镇**老粮管所院内的钢结构大棚使用（毛坯房），双方于2016年8月8日签订《租赁合同》，同年11月11日，双方签订《补充合同》。合同期内被反诉人根据自身经营需要进行了装饰装修，经营石莲子镇和美购物广场。2024年3月份被反诉人单方解除合同，并提起诉讼确认合同无效，赔偿其装饰装修合同损失。现该超市内的装饰装修物对反诉人没有任何利用价值，并严重影响反诉原告的正常使用，为此提起诉讼，请求法庭判令被反诉人限期拆除室内室外装饰装修物，恢复至2016年11月11日时的状态。

杨某桥辩称：反诉原告所主张的诉讼请求及事实与理由与本案事实不符，且无法律依据，应依法予以驳回。根据原被告双方签订的房屋租赁合同能够说明，反诉原告在出租涉案房屋时，明确知情反诉被告租赁房屋的商业用途，并且其也认可同意装修行为，在多年的合同履行期间内反诉原告从未提出任何异议，根据反诉原告在本诉中提供的《可行性研究报告》证明其在建设涉案房屋时，用途已明确为大型超市，商业精品街等，因此无论从主观和客观方面反诉原告均同意并认可被告的装饰装修行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定承租人经出租人同意装饰装修租赁合同无效时，就已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用，可折价归出租人所有；不同意利用，由双方各自按照过错承担现值损失。本案中反诉原告在出租涉案房屋时，对房屋的状况充分了解，并明知，在此情况下仍将涉案房屋出租给反诉被告，其应就现值损失承担全部责任。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下:

2016年8月8日杨某桥与临沂某某农产品有限公司签订租赁合同，杨某桥租赁临沂某某农产品有限公司位于莒南县＊＊镇老粮管所院内的钢结构大棚面积5200㎡，租赁期限20年，自2016年10月1日起到2036年9月30日止，双方约定2016年10月1日至2026年9月30日，每年租金41.6万元，2026年10月1日至2036年9月30日，每年租金52万元。同年11月11日，双方签订补充合同，约定租赁期限变更为2016年11月11日起到2036年11月10日止。租赁费已支付至2024年3月6日。后杨某桥进行装饰装修并建设安装消防设施。审理过程中，双方均认可出租房屋至今未办理建设工程规划许可证，租赁合同无效。

审理过程中，临沂某某农产品有限公司申请对涉案房屋内已形成附合的装饰装修物按现值进行评估鉴定。2024年10月14日山东某某有限公司向本院出具鉴定报告，其中价格评估明细表中显示第1项外厅石膏板吊顶评估价值35516.25元、第2项超市主通道石膏板吊顶评估价值10419.95元、第3项北门门厅石膏板吊顶评估价值562.72元、第4项入门石膏板吊顶（药店）评估价值3118.50元、第5项超市周围吊眉（波纹形）评估价值6697.05元、第6项服装区外沿评估价值2801.90元、第7项超市北沿评估价值888.62元、第8项服务台上方石膏板吊顶评估价值964.36元、第9项服装区及城堡硅钙板吊顶12096元、第10项超市区及南侧仓库硅钙板吊顶评估价值21408.96元、第11项办公室石膏板隔墙评估价值844.80元、第12项服务台仓库石膏板隔墙评估价值1816.32元、第13项麻辣烫石膏板隔墙评估价值576元、第14项超市入口造型顶评估价值1812.89元、第15项后仓库及加工车间石膏板隔墙评估价值6367.80元、第16项地板砖评估价值234894.40元、第17项包柱子评估价值4988元、第18项鞋柜评估价值11735.86元、第19项服装区背景墙评估价值4010.69元、第20项内衣柜评估价值3606.77元、第21项东南消防门评估价值295.68元、第22项东南卷帘门评估价值466.75元、第23项肯德基门（东门）2349.60元、第24项东门玻璃门厅评估价值4313.93元、第25项东弱电动卷帘门评估价值1219.68元、第26项东门雨担评估价值1584元、第27项东门口地台评估价值249.60元、第28项北门卷帘门（含电机）评估价值1247.40元、第29项肯德基门（北门）评估价值2273.70元、第30项北门门厅玻璃评估价值2383.92元、31项北门铝塑板包柱子评估价值465.70元、第32项筒灯评估价值7177.50元、第33项消防池及水泵评估价值67233.60元、第34项消防系统评估价值253000元、第35项桥架评估价值3312元、第36项桥架评估价值4574.70元、第37项不锈钢扶手评估价值664.95元、第38项北通道8级台阶评估价值2400.75元、第39项空调风管评估价值4945.92元。以上共计725288.00元。

经审理查明，临沂某某农产品有限公司系有限责任公司（自然人独资），被告林某宣系唯一股东。

本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照假设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应担认定有效”，本案涉案租赁房屋未在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，该《租赁合同》及《补充合同》应属无效合同，故对于原告杨某桥确认《租赁合同》及《补充合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定:“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，双方对评估报告中“莒南县石莲子镇和美购物广场已形成附合的装饰装修物现值清查评估明细表”第1项外厅石膏板吊顶、第2项超市主通道石膏板吊顶、第3项北门门厅石膏板吊顶、第4项入门石膏板吊顶（药店）、第5项超市周围吊眉（波纹形）、第6项服装区外沿、第7项超市北沿、第8项服务台上方石膏板吊顶、第9项服装区及城堡硅钙板吊顶、第10项超市区及南侧仓库硅钙板吊顶、第11项办公室石膏板隔墙、第12项服务台仓库石膏板隔墙、第13项麻辣烫石膏板隔墙、第14项超市入口造型顶、第15项后仓库及加工车间石膏板隔墙、第17项包柱子、第19项服装区背景墙、第31项北门铝塑板包柱子、第33项消防池及水泵、第34项消防系统、第35项桥架、第36项桥架、第37项不锈钢扶手、第38项北通道8级台阶是否形成附合存在争议，本院认为以上部分系在租赁大棚内装修及部分设施固定于租赁物，已经形成附合，拆除损害其价值，对于该部分被告不同意利用，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因本案被告未取得涉案房屋的建设工程规划许可证导致合同无效；而原告杨某桥在与被告签订房屋租赁合同时本身就负有了解涉案房屋是否办理相关证件的责任，其经营时间已长达八年，自身未尽到审慎注意义务，原被告双方均有过错，由双方各承担50%过错责任。临沂某某农产品有限公司应向杨某桥支付该部分装饰装修中形成附合部分现值的50%，即223271.26元，该部分装饰装修归临沂某某农产品有限公司所有，双方各自支出的公证费及鉴定费亦各自承担50%。

关于评估报告中“莒南县石莲子镇和美购物广场已形成符合的装饰装修物现值清查评估明细表”第18项鞋柜、第20项内衣柜、第32项筒灯、第39项空调风管，原告杨某桥认可能够拆除，并不损害其价值，故对该部分并未形成附合，故反诉原告要求反诉被告杨某桥予以拆除并恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。

其中对于评估报告中“莒南县石莲子镇和美购物广场已形成符合的装饰装修物现值清查评估明细表”第16项地板砖、第21项东南消防门、第22项东南卷帘门、第23项肯德基门（东门）、第24项东门玻璃门厅、第25项东弱电动卷帘门、第26项东门雨担、第27项东门口地台、第28项北门卷帘门（含电机）、第29项肯德基门（北门）、第30项北门门厅玻璃等双方均认可已形成附合，临沂某某农产品有限公司同意继续利用并按照评估报告中现值行进补偿251278.66元，不违反法律规定，本院予以认可。该部分装饰装修归临沂某某农产品有限公司所有。

根据《中华人民共和国公司法》第二十三条第三款规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。本案临沂某某农产品有限公司的唯一股东林某宣，未能向法院提供证据证明临沂某某农产品有限公司的财产独立于其个人财产，故原告杨某桥要求林某宣对临沂某某农产品有限公司在本案中承担连带清偿责任的诉讼请求本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国公司法》第二十三条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）杨某桥与被告（反诉原告）临沂某某农产品有限公司于2016年8月16日签订的《租赁合同》及2024年11月11日签订的《补充合同》无效；

二、原告（反诉被告）杨某桥在租赁房产内装饰地板砖、东南消防门、东南卷帘门、肯德基门（东门）、东门玻璃门厅、东弱电动卷帘门、东门雨担、东门口地台、北门卷帘门（含电机）、肯德基门（北门）、北门门厅玻璃归被告（反诉原告）临沂某某农产品有限公司所有，被告（反诉原告）临沂某某农产品有限公司于本判决生效后十日内付给原告（反诉被告）杨某桥折价款251278.66元；

三、原告（反诉被告）杨某桥在租赁房产内装饰外厅石膏板吊顶、超市主通道石膏板吊顶、北门门厅石膏板吊顶、入门石膏板吊顶（药店）、超市周围吊眉（波纹形）、服装区外沿、超市北沿、服务台上方石膏板吊顶、服装区及城堡硅钙板吊顶、超市区及南侧仓库硅钙板吊顶、办公室石膏板隔墙、服务台仓库石膏板隔墙、麻辣烫石膏板隔墙、超市入口造型顶、后仓库及加工车间石膏板隔墙、包柱子、服装区背景墙、北门铝塑板包柱子、消防池及水泵、消防系统、桥架、不锈钢扶手、北通道8级台阶归被告（反诉原告）临沂某某农产品有限公司所有，被告（反诉原告）临沂某某农产品有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）杨某桥支付现值损失共223271.26元；

四、被告（反诉原告）临沂某某农产品有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）杨某桥支付公证费、价值评估费共计11000元；

五、原告（反诉被告）杨某桥于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）临沂某某农产品有限公司支付鉴定费共计10000元；

五、被告（反诉原告）林某宣对第二项、第三项、第四项承担连带责任；

六、原告（反诉被告）杨某桥于本判决生效后三十日内将租赁房屋内的鞋柜、内衣柜、筒灯、空调风管拆除并恢复原状；

七、驳回原告（反诉被告）杨某桥的其他诉讼请求；

八、驳回反诉原告（被告）临沂农大农产品有限、林某宣的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费19373元，由原告杨某桥负担9686.5元，由被告临沂某某农产品有限公司、林某宣负担9686.5元；反诉受理费100元，由反诉原告临沂某某农产品有限公司负担50元，由反诉被告杨某桥负担50元。

本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或者逃避执行的行为。本条款即视为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可以按照法律文书载明的送达地址送达相关文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省临沂市中级人民法院在线提交上诉状。

审 判 员程立东

二〇二四年十一月八日

法官助理卢冬升

书 记 员王晓蕾