宁夏回族自治区银川市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2025）宁01执异242号

案外人：吴某英，回族，住宁夏回族自治区银川市。

申请执行人：重庆某某实业集团有限公司。

诉讼代表人：重庆某某实业集团有限公司管理人。

负责人：代某。

委托诉讼代理人:黄开元，北京德恒（重庆）律师事务所律师。

委托诉讼代理人:周怡，北京德恒（重庆）律师事务所律师。

被执行人：银川市某某设计研究院。

法定代表人：朱某某，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：王建银，宁夏合天律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈睿，宁夏合天律师事务所律师。

本院在执行申请执行人重庆某某实业集团有限公司（以下简称某某实业公司）与被执行人银川市某某设计研究院（以下简称某某设计公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人吴某英对本院查封银川市金凤区某某小区5号楼301室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

吴某英称，请求中止对位于银川市金凤区某某小区5号楼301室的执行，并解除查封。事实和理由：2016年8月28日，吴某英与某某设计公司签订案涉房屋认购协议，购买某某小区5号楼301室房屋，2016年9月12日签订《商品房买卖协议》，以总价82.78888万元购买案涉房产，截至查封之日，已付清全部房款，并自2018年10月起持续占有使用案涉房屋。因开发商经营问题，导致该房屋至今未能完成备案。2025年3月21日案外人得知房屋被法院查封，法院的查封行为严重影响了吴某英及家人的正常生活，现吴某英提出执行异议，请求法院解除对案涉房屋的查封。

某某实业公司辩称，经申请执行人某某实业公司申请，宁夏回族自治区高级人民法院于2017年9月22日作出（2017）宁民初字第68号民事裁定依法查封案涉房屋，且续封至今，故案外人的申请不符合执行异议及复议规定第28条的规定，请求法院依法驳回案外人的异议请求。

某某设计公司辩称，案外人吴某英与被执行人某某设计公司于2016年9月12日签订《某某小区认购协议》，认购某某小区5-1-301室，约定房屋总价为827888元（扣除各项优惠金额后应收房款总价为743291元），双方并未签订正式的《商品房买卖合同》；案外人吴某英于2016年8月28日支付3000元，于2016年9月12日支付1万元，于2016年9月19日支付20万元，于2017年4月17日支付20万元，于2018年6月7日支付330291元，合计支付购房款743291元，约定款项已支付完毕；案外人吴某英于2018年10月11日收房。另，案涉房屋因申请执行人某某实业公司与被执行人某某设计公司建设工程施工合同纠纷一案，于2017年9月25日被宁夏回族自治区高级人民法院裁定查封至今。

本院查明，某某实业公司与某某设计公司建设工程施工合同纠纷一案,宁夏回族自治区高级人民法院于2017年8月22日受理后作出（2017）宁民初68号民事裁定，并于2017年9月25日向银川市房屋产权交易管理中心出具协助执行通知书，查封某某设计公司名下位于银川市金凤区某某小区包括案涉房屋在内的133套住房及7套营业房，查封期间不得转让，查封期限三年（自2017年9月25日至2020年9月24日）。2020年9月23日，宁夏回族自治区高级人民法院对上述123套住房及7套营业房进行了续查封，查封期限自2020年9月22日至2023年9月21日。2021年9月28日，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2017）宁民初68号民事判决，判令：一、确认某某实业公司与某某设计公司于2012年11月8日签订的《某某小区项目Ⅱ期一标段工程施工框架协议》、于2013年1月6日签订的7-10#楼《建设工程施工合同》、于2014年5月8日签订的5#住宅楼《建设工程施工合同》及于2016年7月13日签订的5#住宅楼《补充协议》已于2017年8月22日解除；二、某某设计公司于判决生效之日起十五日内向某某实业公司支付工程款61546956.12元及利息10884921.11元，共计72431877.23元，并以支付61546956.12元为基数，自2021年9月17日至判决确定的给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；三、某某设计公司于判决生效之日起十五日内向某某实业公司支付停工损失119363.46元；四、某某实业公司于判决生效之日起十五日内向某某设计公司支付修复费用总额为3658937元；五、某某实业公司于判决生效之日起十五日内向某某设计公司移交其施工所产生的施工资料；六、某某实业公司于判决生效之日起十五日内向某某设计公司支付因防止案涉8#楼东侧外立面脱落致损他人发生的通道搭建费用4500元；七、某某实业公司对其承建的案涉工程的拍卖或折价款在工程款61546956.12元范围内享有优先受偿权；八、驳回某某实业公司的其他诉讼请求；九、驳回某某设计公司的其他反诉请求。某某实业公司、某某设计公司均不服该判决，上诉至最高人民法院。最高人民法院于2022年7月29日作出（2022）最高法民终169号民事判决，判令：一、维持宁夏回族自治区高级人民法院（2017）宁民初68号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项；二、撤销宁夏回族自治区高级人民法院（2017）宁民初68号民事判决第九项；三、变更宁夏回族自治区高级人民法院（2017）宁民初68号民事判决第三项为：某某实业公司于判决生效之日后十五日内返还某某设计公司超付停工补偿款1037710.1元；四、驳回某某设计公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费617338.62元，由某某实业公司负担13274.66元，由某某设计公司负担604113.96元。一审反诉案件受理费409021元，由某某设计公司负担370000元，某某实业公司负担39021元。财产保全费5000元，由某某设计公司负担。一审本诉造价鉴定费105.5万元，由某某实业公司负担527500元，由某某设计公司负担527500元。一审反诉质量鉴定费85万元，由某某实业公司负担432735元，由某某设计公司负担417265元。8号楼东侧外立面鉴定费22000元，由某某实业公司负担6600元，由某某设计公司负担15400元。二审案件受理费某某实业公司预交278748.32元，由某某实业公司负担；某某设计公司预交442371.98元，由某某设计公司负担440000元，某某实业公司负担2371.98元。

判决生效后，某某设计公司未履行生效法律文书确定的义务，某某实业公司申请法院强制执行。宁夏回族自治区高级人民法院立案后指定本院执行。本院于2022年9月13日作出（2022）宁01执1601号执行裁定，冻结、扣划某某设计公司银行存款73709459.19元，银行存款不足部分则依法查封、扣押、扣留、提取其相应价值的财产。2023年8月25日，本院向银川市房屋产权交易管理中心出具协助执行通知书，对某某设计公司名下某某小区小区123套住房及7套营业房继续查封，查封期限三年。2024年10月24日，本院作出（2022）宁01执1601号之十一执行裁定，裁定终结对宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2022）宁01执1601号案件的执行。

另查明，案外人吴某英提交的证据显示，2016年9月12日，某某设计公司（甲方、出卖人）与吴某英（买受人、乙方）签订《某某小区认购协议书》，约定：吴某英认购银川市金凤区某某小区5号楼301室，建筑面积122.65平方米，单价每平方米6750元，房屋总价827888元，享受优惠政策：1.付款方式优惠：97折；七天内转签合同优惠：2016年9月19日前转签；其他优惠：认筹优惠交3千抵3万、开盘转签合同特别优惠3万/套（7天内转签）、日进斗金288元/天。吴某英于2016年8月28日向某某设计公司支付认筹金3000元（某某设计公司同日出具3000元认筹金收据），于2016年9月12日向某某设计公司支付2500元、7500元（某某设计公司同日出具10000元房款收据），于2016年9月19日向某某设计公司支付20万元（某某设计公司同日出具200000元房款收据），于2017年4月17日向某某设计公司支付20万元（某某设计公司同日出具200000元房款收据），于2018年6月7日向某某设计公司支付330291元（某某设计公司同日出具330291元房款收据），以上共计支付房款743291元，某某设计公司称案涉房屋约定款项已支付完毕。2018年10月14日，吴某英接收案涉房屋及钥匙，并支付物业专项维修资金6132.5元，于同日起开始交纳案涉房屋公共照明费、垃圾清运费、装修管理费、物业费、电梯费、采暖费、电费、燃气费等。

还查明，2024年6月28日，重庆市第五中级人民法院作出（2024）渝05破申338号民事裁定，裁定受理重庆某某高压公司对某某实业公司的破产清算申请。2024年7月9日，重庆市第五中级人民法院作出（2024）渝05破182号决定书，指定立信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所担任某某实业公司管理人，负责人是代某。

再查明，代某才申请变更为本院（2022）宁01执1601号申请执行人一案正在审查，尚未审查终结。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”及《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中“二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定”的规定，具体到本案，案外人吴某英提交的《某某小区认购协议》、POS机刷卡小票、房款收据及物业费、水电费等生活费用缴费收据，证明本案查封前，吴某英已与某某设计公司签订具有买卖房屋合意的书面认购协议，吴某英支付了大部分房款，查封后支付完毕剩余房款，且购房实际用于居住。依上述法律规定，吴某英的消费者物权期待权优先于某某实业公司对案涉房屋的建设工程价款优先受偿权，能够排除本案对案涉房屋的执行，请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：

中止对位于宁夏回族自治区银川市金凤区某某小区5号楼301室房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长杜欣

审判员王建玲

审判员孟佳鹏

二〇二五年十一月二十四日

书记员祁斐

速录员马晓琴

附：本案所适用的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十八条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。