宁夏回族自治区银川市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2025）宁01执异244号

案外人：杜某梅，汉族，住宁夏回族自治区银川市。

申请执行人：重庆某某实业集团有限公司。

诉讼代表人：重庆某某实业集团有限公司管理人。

负责人：代某。

委托诉讼代理人:黄开元，北京德恒（重庆）律师事务所律师。

委托诉讼代理人:周怡，北京德恒（重庆）律师事务所律师。

被执行人：银川市某某设计研究院。

法定代表人：朱某鲸，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：王建银，宁夏合天律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈睿，宁夏合天律师事务所律师。

本院在执行申请执行人重庆某某实业集团有限公司（以下简称某某实业公司）与被执行人银川市某某设计研究院（以下简称某某设计公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人杜某梅对本院查封银川市金凤区某某小区5号楼601室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人杜某梅称，请求中止对位于银川市金凤区某某小区5号楼601室的执行，并解除查封。事实和理由：2017年9月19日，杜某梅全款购买某某小区5号楼601室房屋，建筑面积117.32平方米，价值762580元。该房屋购买至今8年，但是一直无法办理产权证书。2024年得知房屋被法院查封，该查封行为严重影响了杜某梅及家人的正常生活，请求法院解除对案涉房屋的查封。

某某实业公司辩称，经申请执行人申请宁夏回族自治区高级人民法院于2017年9月22日作出（2017）宁民初字第68号民事裁定依法查封涉案房屋，且续封至今，故案外人杜某梅的申请不符合执行异议及复议规定第28条规定，请求法院依法驳回案外人的异议请求。

某某设计公司辩称，案外人杜某梅与被执行人某某设计公司于2017年9月19日签订《某某小区认购协议》，认购某某小区5-601室，约定房屋总价为762580元，双方并未签订正式的《商品房买卖合同》；案外人杜某梅于2017年9月19日支付762580元，于2017年9月20日收房。另，案涉房屋因申请执行人某某实业公司与被执行人某某设计公司建设工程施工合同纠纷一案，于2017年9月25日被宁夏回族自治区高级人民法院裁定查封至今。

本院查明，某某实业公司与某某设计公司建设工程施工合同纠纷一案,宁夏回族自治区高级人民法院于2017年8月22日受理后作出（2017）宁民初68号民事裁定，并于2017年9月25日向银川市房屋产权交易管理中心出具协助执行通知书，查封某某设计公司名下位于银川市金凤区某某小区包括案涉房屋在内的133套住房及7套营业房，查封期间不得转让，查封期限三年（自2017年9月25日至2020年9月24日）。2020年9月23日，宁夏回族自治区高级人民法院对上述123套住房及7套营业房进行了续查封，查封自2020年9月22日至2023年9月21日。2021年9月28日，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2017）宁民初68号民事判决，判令：一、确认某某实业公司与某某设计公司于2012年11月8日签订的《某某小区项目Ⅱ期一标段工程施工框架协议》、于2013年1月6日签订的7-10#楼《建设工程施工合同》、于2014年5月8日签订的5#住宅楼《建设工程施工合同》及于2016年7月13日签订的5#住宅楼《补充协议》已于2017年8月22日解除；二、某某设计公司于判决生效之日起十五日内向某某实业公司支付工程款61546956.12元及利息10884921.11元，共计72431877.23元，并以支付61546956.12为基数，自2021年9月17日至判决确定的给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、某某设计公司于判决生效之日起十五日内向某某实业公司支付停工损失119363.46元；四、某某实业公司于判决生效之日起十五日内向某某设计公司支付修复费用总额为3658937元；五、某某实业公司于判决生效之日起十五日内向某某设计公司移交其施工所产生的施工资料；六、某某实业公司于判决生效之日起十五日内向某某设计公司支付因防止案涉8#楼东侧外立面脱落致损他人发生的通道搭建费用4500元；七、某某实业公司对其承建的案涉工程的拍卖或折价款在工程款61546956.12元范围内享有优先受偿权；八、驳回某某实业公司的其他诉讼请求；九、驳回某某设计公司的其他反诉请求。某某实业公司、某某设计公司均不服该判决，上诉至最高人民法院。最高人民法院于2022年7月29日作出（2022）最高法民终169号民事判决，判决：一、维持宁夏回族自治区高级人民法院（2017）宁民初68号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项；二、撤销宁夏回族自治区高级人民法院（2017）宁民初68号民事判决第九项；三、变更宁夏回族自治区高级人民法院（2017）宁民初68号民事判决第三项为：某某实业公司于判决生效之日后十五日内返还某某设计公司超付停工补偿款1037710.1元；四、驳回某某设计公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费617338.62元，由某某实业公司负担13274.66元，由某某设计公司负担604113.96元。一审反诉案件受理费409021元，由某某设计公司负担370000元，某某实业公司负担39021元。财产保全费5000元，由某某设计公司负担。一审本诉造价鉴定费105.5万元，由某某实业公司负担527500元，由某某设计公司负担527500元。一审反诉质量鉴定费85万元，由某某实业公司负担432735元，由某某设计公司负担417265元。8号楼东侧外立面鉴定费22000元，由某某实业公司负担6600元，由某某设计公司负担15400元。二审案件受理费某某实业公司预交278748.32元，由某某实业公司负担。某某设计公司预交442371.98元，由某某设计公司负担440000元，某某实业公司负担2371.98元。

判决生效后，某某设计公司未履行生效法律文书确定的义务，某某实业公司申请法院强制执行。宁夏回族自治区高级人民法院立案后指定本院执行。本院于2022年9月13日作出（2022）宁01执1601号执行裁定，冻结、扣划某某设计公司银行存款73709459.19元，银行存款不足部分则依法查封、扣押、扣留、提取其相应价值的财产。2023年8月25日，本院向银川市房屋产权交易管理中心出具协助执行通知书，对某某设计公司名下某某小区123套住房及7套营业房继续查封，查封期限三年。2024年10月24日，本院作出（2022）宁01执1601号之十一执行裁定，裁定终结对宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2022）宁01执1601号案件的执行。

另查明，案外人杜某梅提交的证据显示，2017年9月19日，某某设计公司（甲方、出卖人）与杜某梅（乙方、买受人）签订《某某小区认购协议书》，约定：杜某梅认购银川市金凤区某某小区5号楼601室，建筑面积117.32平方米，单价每平方米6300元，认购总价762580元。同日，某某设计公司为杜某梅开具“某某5号楼601室房款”762580元收款收据。2017年9月20日，杜某梅与某某设计公司签订《某某小区业主提前入场装修协议》，载明杜某梅于2017年9月20日在甲方（某某设计公司）驻某某地块项目部领取5号601室装修钥匙一把，由于该房屋目前未经相关建设行政主管部门组织验收，按照宁夏回族自治区房屋交付使用办法相关条款规定，该房屋不能提前进入使用。乙方（杜某梅）因着急入住等原因，要求房屋提前交付业主进行装修，为确保双方责任权利，达成协议。杜某梅还提交了2024年、2025年其为案涉房屋缴纳水费、采暖费、物业费、地库管理费等收据。

被执行人某某设计公司提交的证据显示，2016年6月27日，某某设计公司向杜某梅出具“某某6号楼1802室房款30000元”收据（附POS刷卡小票）；2016年6月29日，某某设计公司向杜某梅出具“某某6号楼1802室房款10000元”收据（附POS刷卡小票）；2016年7月19日，某某设计公司向杜某梅出具“某某6号楼1802室房款449432元”收据（附POS刷卡小票）；2016年9月8日，某某设计公司向杜某梅出具“某某6号楼1802室房款90万元”收据（附POS刷卡小票），以上共支付房款1389432元。杜某梅于2017年6月30日向某某设计公司提交《退房申请》称，杜某梅于2016年7月19日购买的银设某某项目6号楼1单元1802室已交付购房款1389432元，由于家庭变故、法律官司等原因造成无法继续履行房屋买卖合同，特向某某设计公司申请退房，退还房款1389432元，同意某某设计公司另行销售此套房屋，同时在某某设计公司另行再购买一套5号楼117.32面积的房屋。2017年8月15日、2017年9月28日，某某设计公司向杜某梅退房款共计55万元。2022年7月14日，杜某梅向银川市金凤区人民法院提起诉讼，请求判令解除杜某梅与某某设计公司签订的《商品房买卖合同》，诉称2016年7月19日，杜某梅与某某设计公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定杜某梅购买某某设计公司开发建设的银川市金凤区某某小区6号楼1802室，建筑面积209.68平米，房屋总价为1389432元。2016年9月8日，杜某梅交付全部房款后，因楼层太高等原因，于次日调换至建筑面积117.32平米的5号楼601室。在向某某设计公司提出解约6-1802室房屋并经其同意后，某某设计公司至今未解除该房屋《商品房买卖合同》，导致已调换房屋在后期签订买卖合同时会被认定为二套房屋，税费增加。银川市金凤区人民法院于2022年7月25日作出（2022）宁0106诉前调书114号民事调解书，确认解除杜某梅、某某设计公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》。2022年8月1日，某某设计公司与杜某梅作结算，杜某梅向某某设计公司出具“5楼601室延期交房违约金25546.43元，退面积差额10270元。”收条，某某设计公司向杜某梅出具“某某A-227号车位”14万元收款收据。

还查明，2024年6月28日，重庆市第五中级人民法院作出（2024）渝05破申338号民事裁定，裁定受理重庆杜克高压密封件有限公司对某某实业公司的破产清算申请。2024年7月9日，重庆市第五中级人民法院作出（2024）渝05破182号决定书，指定立信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所担任某某实业公司管理人，负责人是代某。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”及《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中“二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定”的规定，具体到本案，案外人杜某梅提交的《某某小区认购协议》、房款收据、物业费、水电费等生活费用缴费收据，结合被执行人某某设计公司提交的付款凭证、退房申请、（2022）宁0106诉前调书114号调解书、结算通知、收条、收据等证据，证明本案查封前，杜某梅已与某某设计公司签订具有买卖房屋合意的书面认购协议，杜某梅以在先购买的该小区6号楼1802室房款折抵案涉房屋全部购房款，且购房实际用于居住。依上述法律规定，杜某梅的消费者物权期待权优先于某某实业公司对案涉房屋的建设工程价款优先受偿权，能够排除本案对案涉房屋的执行，请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：

中止对位于宁夏回族自治区银川市金凤区某某小区5号楼601室房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长杜欣

审判员王建玲

审判员孟佳鹏

二〇二五年十一月二十七日

书记员祁斐

速录员马晓琴

附：本案所适用的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十八条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。