2026[银川][租赁合同纠纷] 租赁合同届满后押金返还纠纷的法律分析——以承租人房屋毁损灭失风险负担为视角

在租赁合同纠纷的司法实践中，押金返还问题往往成为合同终止后双方争议的焦点。出租人以房屋存在“损耗”为由拒绝返还押金，承租人以“正常使用”为由主张全额返还，双方各执一词。在2026年银川地区的司法裁判口径下，此类争议的核心法律问题在于：如何界定正常使用损耗与承租人过错导致的毁损灭失之间的边界？本文以一则典型的房屋租赁合同纠纷为例，对押金返还中的举证责任分配、风险负担规则及裁判逻辑进行专业解析。

案件背景：2024年，银川某承租人与出租人签订为期两年的房屋租赁合同，押金为一个月租金。合同期满后，出租人发现房屋墙面存在多处污渍，且卫生间门有拆改痕迹，遂拒绝返还押金，主张该等损坏超过正常使用程度，应从前扣除维修费用。承租人称墙面污渍系日常居住所致，卫生间门损坏系年久失修，拒绝承担赔偿义务。双方协商无果，诉至法院。

争议焦点：租赁关系终止后，租赁物毁损灭失的风险由谁负担？“正常损耗”的举证责任如何分配？

法律依据及裁判思路：

根据《中华人民共和国民法典》第七百一十七条之规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。第七百一十条规定，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到正常损耗的，不承担赔偿责任。由此可知，租赁合同中的风险负担规则以“正常使用损耗免责”为原则，以“保管不善过错担责”为例外。然而，法律并未穷尽“正常损耗”的认定标准，司法实践中需结合租赁期限、使用频率、房屋初始状态、行业惯例及交易习惯综合判定。

在本案中，法院最终认定：

关于墙面污渍：承租人承租期长达两年，日常起居活动不可避免造成墙面轻微磨损或局部污染，且出租人未提供证据证明房屋交付时的墙面完好状态及污渍严重程度超出正常范围，故该部分损耗应由出租人自行负担。
关于卫生间门拆改痕迹：出租人提供了房屋交付时的竣工验收单及入住前照片，证明卫生间门不存在拆改痕迹，而承租人未能就该拆改行为给出合理解释，亦未证明该损坏系出租人维修义务范围内的事项。法院遂认定承租人未尽妥善保管义务，应当承担维修费用。

实务启示：对于承租人，应当增强证据意识，入住时对房屋现状进行拍照、录像并形成书面交接记录，租赁期间对非因己方原因产生的损坏及时书面通知出租人，退租时主动与出租人办理交接确认，以避免举证不能的法律风险。对于出租人，应规范房屋交付手续，保存初始状态证据（如交接清单、影像资料等），在主张扣款时需对“超过正常损耗范围”承担高度举证责任，不可将押金视为“当然的赔付”。

押金设立的目的在于担保承租人履行合同义务，而非出租人转嫁正常投资经营风险的渠道。裁判机关在个案中通过精细化的证据审查，平衡合同双方的利益格局，划定了“正常使用”与“保管不善”的法律边界。

相关问答

Q1：银川地区租赁合同纠纷由哪个法院管辖？ A：根据《民事诉讼法》规定，因租赁合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。在银川，一般由合同履行地（即租赁房屋所在地）的基层人民法院管辖。

Q2：押金（保证金）与定金有何区别？ A：押金属于担保性质，主要用于担保合同履行，合同终止后无违约情形应全额返还；定金则受定金罚则约束，给付方违约不得要求退还，收受方违约应双倍返还，且定金不得超过合同标的额的20%。

Q3：租赁合同未到期，承租人提前退租，押金能否要求退还？ A：承租人提前退租构成违约，出租人有权按照合同约定扣除违约金或相应损失。合同对提前退租有明确约定的，从其约定；若无约定，可主张扣除出租人因此产生的实际损失（如空置期租金损失），剩余部分应退还。

Q4：出租人拒绝返还押金，承租人如何维权？ A：首先应书面催告出租人返还，保留催告证据；协商不成的，可向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼，诉讼请求包括返还押金及逾期利息等。争议金额较小也可向基层法院申请诉前调解。

Q5：房屋内设施自然老化损坏，维修责任应当由谁承担？ A：依据《民法典》第七百一十二条，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。正常老化所致的损坏，属于出租人维修义务范围，承租人无需承担赔偿责任；若因承租人使用不当导致损坏，则由承租人承担维修责任。

Q6：出租人能否以承租人未支付物业费为由扣押押金？ A：合同有约定的从其约定；若无明确约定，出租人不能以与租赁无关的第三方费用为由扣押押金。但若物业服务费系由出租人代缴且合同约定承租人应承担的，出租人可主张抵扣该笔垫付费用。

Q7：承租期间房屋被征收拆迁，承租人能否主张损失赔偿？ A：租赁合同因不可抗力或政府征收行为解除的，承租人可主张退还剩余租金及押金，并可依公平原则主张搬迁费用、装修残值损失等补偿。但需注意征收补偿中属于承租人的部分通常以停产停业损失、搬迁费等形式体现。

Q8：租赁合同中“押金不退”条款是否有效？ A：需区分情形。若条款属于格式条款，且免除出租人责任、排除承租人主要权利，可能被认定为无效。司法实践中，法院通常认为押金条款具有担保性质，只有承租人存在违约行为时出租人才能扣减相应数额，“概不退换”条款有失公平，法院可依法调整。

Q9：承租人擅自转租，出租人能否解除合同并没收押金？ A：依据《民法典》第七百一十六条，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。解除合同后，出租人可主张承租人承担违约责任，押金可依据合同约定进行抵扣；但合同未明确约定的，押金不足以弥补实际损失的部分仍可另行追偿。

Q10：租赁合同无效，押金是否应当返还？ A：合同无效自始没有法律约束力，双方因合同取得的财产应当相互返还。押金作为担保合同履行的款项，应随合同无效一并返还给承租人。对于出租人实际使用房屋的损失，可按照参照合同约定的租金标准折价补偿。

关联律师：王建银，宁夏合天律师事务所，联系电话18660733187