济南市历下区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁0102民初204号

原告（反诉被告）：刘东，男，1990年2月7日出生，汉族，住山东省济南市槐荫区新世界阳光花园14号楼4单元701室。

委托诉讼代理人：王善岭，山东文瀚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李立敏，山东文瀚律师事务所实习律师。

被告（反诉原告）：黄琪华，女，1997年10月8日出生，汉族，住山东省济南市市中区豪景苑1号楼1602号。

委托诉讼代理人：蔡婧，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杜成军，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。

原告（反诉被告）刘东与被告（反诉原告）黄琪华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月2日第一次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘东及其委托诉讼代理人王善岭、李立敏，被告（反诉原告）黄琪华的委托诉讼代理人蔡婧、杜成军到庭参加诉讼；于2021年3月10日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘东的委托诉讼代理人王善岭、李立敏，被告（反诉原告）黄琪华的委托诉讼代理人蔡婧、杜成军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

刘东向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2020年8月21日签订的《二手房买卖合同》；2.黄琪华返还刘东已付房屋购房款200万元；3.黄琪华向刘东支付违约金60万元；4.黄琪华支付刘东相应利息(以200万元为基数，自起诉之日起至实际偿还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；5.黄琪华承担本案的诉讼费、律师费。本案审理过程中，刘东撤回第一项、第二项、第四项诉讼请求。事实和理由：2020年8月21日，刘东与黄琪华签订了《二手房买卖合同》，约定按照人民币580万元交易黄琪华名下位于海尔绿城丽园1号楼2单元202室的房产。合同约定：买方于合同签订当日支付部分首付款200万元后，卖方将房屋钥匙交予买方进行装修等事宜。刘东的舅舅徐军于合同签订后向被告黄琪华账户转账200万元，但黄琪华并未按照合同约定履行其钥匙交付、协助刘东进行装修的义务。经刘东催告后仍未履行，现已逾期超过三十日，刘东为维护自身合法权益，根据合同第十条第一款第二项的约定，刘东特此要求解除双方之间的《二手房买卖合同》，并要求黄琪华退还全部已付房款、按照刘东全部已付房款的30%支付违约金。

黄琪华辩称，1.刘东未按照合同约定支付房屋部分首付款200万元，且事后拒不采取补救措施，已构成违约，双方签订的《二手房买卖合同》不能继续履行系刘东违约所致。合同签订的当日上午，双方同时签订了用于办理房屋抵押登记手续的《抵押借款合同》。但刘东迟迟不支付部分首付款200万元，且反复要求黄琪华先办理抵押手续，称马上会付款。上午11：52临近下班之际，黄琪华收到了一笔由“徐军”支付的200万元的到账信息，但刘东从未告知，合同中也从未约定会由第三人付款，黄琪华当场要求由刘东本人付款或提供有效书面说明，双方沟通至政务中心临近下班，在刘东及政务中心工作人员的催促下，黄琪华出于对刘东会采取补救措施更正的信任下先行办理了抵押登记手续，但未向刘东出具收款条。此后，由于承担“不当得利”、“款项来源合法性”等风险，黄琪华继续多次要求并书面通知刘东在合理期限内更正违约行为，但刘东至今拒不更正,已构成违约；刘东还发《律师函》提出让黄琪华履行房屋交付义务，但合同明确约定在买方向卖方支付完首付款500万元时才履行房屋交付义务；刘东更在10月份应付第二笔300万元房款之前、济南市二手房市场价格突然下跌的背景下，起诉要求解除合同，已构成预期违约。2.刘东要求黄琪华支付违约金、承担本案诉讼费、律师费，没有合同、事实和法律依据。黄琪华已经按照合同约定为涉案房屋办理了200万元抵押登记手续。当天下午向刘东交付密钥，刘东已可进屋。根据《二手房买卖合同》约定，在买方向卖方交付完首付款500万元后，买卖双方进行房屋交付，交付内容包括移交房屋房门钥匙、房产证等与房屋相关的材料共四项内容。刘东连部分首付款200万元都没有按照合同约定方式履行，就要求黄琪华履行在买方交付完首付款500万元时才产生的卖方交房义务，且据此称黄琪华违约并要求违约金，没有任何合同、事实和法律依据。3.黄琪华已经原路退回徐军支付的200万元款项，该款项非刘东支付，刘东要求黄琪华支付他人付款利息没有任何依据。综上所述，黄琪华不存在违约行为，双方签订的《二手房买卖合同》不能继续履行系刘东违约所致。刘东的诉讼请求缺乏事实基础与法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。

反诉原告黄琪华向本院提出反诉请求：1.请求判决解除双方于2020年8月21日签订的《二手房买卖合同》；2.请求判决解除双方于2020年8月21日签订的《抵押借款合同》并要求刘东协助黄琪华办理位于济南市历下区奥体东路以东海尔绿城全运村丽园1号楼2-202的抵押登记解除手续；3.请求判决刘东支付违约金60万元；4.本案诉讼费、律师费全部由刘东承担。本案审理过程中，黄琪华撤回了第一项反诉请求。事实和理由：黄琪华与刘东于2020年8月21日签订《二手房买卖合同》，刘东购买黄琪华位于济南市历下区奥体东路以东海尔绿城全运村丽园1号楼2-202的房屋，价格为580万元。合同第三条成交价格及付款方式约定：“1、合同签订后当日，买方向卖方支付房屋部分首付款，即人民币200万元，同时于当日办理200万元的抵押登记。2、买方承诺及时向卖方支付剩余首付款，即人民币300万元，付款日期不得晚于2020年10月31日，支付完成后当日卖方将房屋交付给买方并办理300万元抵押登记。3.该房屋可办理过户后，买方向卖方支付剩余价款，即人民币80万元，卖方配合买方当天办理过户手续。”合同签订的当日上午，双方同时签订了用于办理房屋抵押登记手续的《抵押借款合同》。但刘东在黄琪华的催促下迟迟不支付部分首付款200万元，且反复要求黄琪华先办理抵押手续，称马上会付款。上午11：52临近下班之际，黄琪华收到了一笔由“徐军”支付的200万元，但刘东从未告知、合同中也从未约定会由第三人付款，黄琪华当场要求由刘东本人付款或提供有效书面说明，双方沟通至政务中心临近下班，在刘东及政务中心工作人员的催促下，黄琪华出于对刘东会采取补救措施更正的信任下先行办理了抵押登记手续，但未向刘东出具收款条。此后，由于承担“不当得利”、“款项来源合法性”等风险，黄琪华继续多次要求并书面通知刘东在合理期限内更正违约行为，但刘东至今拒不更正，已构成违约；刘东还发《律师函》提出让黄琪华履行房屋交付义务，但合同明确约定是在买方向卖方支付完首付款500万元时才履行房屋交付义务；刘东更在10月份应付第二笔300万元房款之前且济南市二手房市场价格突然下跌的背景下，起诉要求解除合同，已构成预期违约。根据《合同法》第60条、107条、108条的规定和合同约定，刘东已构成违约且超过30天，黄琪华有权解除合同并要求刘东按照合同约定承担本案的诉讼费、律师费并支付违约金60万元。《抵押借款合同》是基于《二手房买卖合同》部分首付款200万元的担保，因刘东的违约行为，《抵押借款合同》已不能实现合同目的，黄琪华有权解除《抵押借款合同》，并要求刘东配合办理抵押登记解除手续。

反诉被告刘东对反诉原告黄琪华的反诉辩称，1.双方在2020年8月21日签订《二手房买卖合同》、《抵押借款合同》，交易过程很顺利，包括刘东舅舅徐军代刘东付首付款200万元，黄琪华亦按合同约定收下了此200万元购房款，并协助刘东办理了抵押登记、将涉案房屋密码告诉了刘东。整个交易过程双方进行的很顺利，黄琪华并没有提出什么异议，表明其已认可了案外人徐军代刘东付款。2.2020年9月份开始，黄琪华以案外人徐军代为付款不符合合同约定为由更改房屋密码，包括黄琪华的母亲曹丽霞撒谎称黄琪华已经出国，不能协助办理抵押手续，纯粹是为其不想继续履行合同、出卖涉案房屋找的借口。3.刘东为能继续履行《二手房买卖合同》，案外人徐军于2020年10月15日书写《资金转账说明》一份，但黄琪华仍坚持不再履行《二手房买卖合同》，并表明不再接受刘东的付款，以致合同不能继续履行。综上所述，是基于黄琪华的原因合同不能继续履行，其行为已构成违约，法院应当驳回黄琪华的反诉请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

一、房屋买卖合同签订事实

黄琪华系济南市历下区奥体东路以东海尔绿城全运村麗园1号楼2-202房屋的登记所有权人。

2020年8月21日，黄琪华（卖方）与刘东（买方）签订《二手房买卖合同》，主要约定：“第一条房屋基本情况：卖方所售房屋坐落为：济南市历下区奥体东路以东海尔绿城全运村丽园1号楼2-202。第三条成交价格和付款方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币580万元，上述房屋价格包括了该房屋附属设施设备、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利。（二）买方付款方式如下：1、本合同签订后当日，买方向卖方支付房屋部分首付款，即人民币200万元，同时于当日办理200万元的抵押登记。2、买方承诺及时向卖方支付剩余首付款，即人民币300万元，付款日期不得晚于2020年10月31日，支付完成后当日卖方将房屋交付给买方（见第六条）并办理300万元的抵押登记。3、该房屋可办理过户后，买方向卖方支付剩余价款，即人民币80万元后，卖方配合买方当天办理过户手续。第六条产权证无法过户期间的房屋交付：卖方承诺于部分首付款（即200万元）交付后的当日，卖方将房屋钥匙交予买方进行装修使用，在买方交付完首付款500万元当日，买卖双方进行房屋交付并履行下列手续：1、卖方与买方共同对该房屋附属设施设备等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数；2、移交该房屋房门钥匙、房产证等与房屋相关的材料；3、按本合同规定办理户口迁出手续；4、本合同规定的其他应完成的事项。本条规定的各项手续均完成后，才视为该房屋交付完成。房屋交付后视同为买方实际控制和占有，买方承诺按照第三条规定及时交付尾款。若买方未及时交付尾款，卖方有权解除本合同，按买方已付房款的30%扣除违约金，买方同时按照第十条承担其他赔偿责任……第八条抵押担保：为保障该房屋所有权转让事宜能够按照约定履行，卖方同意按第三条约定将该房屋抵押给买方，双方签订《借款抵押合同》并办理房屋抵押登记，相关事项约定如下：1、抵押期限：自抵押登记日起至2021年12月7日(不早于该房屋限购期满日)，在此期间买方违约则抵押自动解除。2、抵押担保的范围：本合同项下买方已支付的房款。3、抵押期限内，卖方承诺不再将该房屋出卖给第三人，不再进行二次抵押。4、抵押权的撤销：该房屋满足限售条件，能够将房屋所有权转让时，由买卖双方协商撤销。第十条违约责任：一、逾期交房责任：除不可抗力外，卖方未按本合同第六条约定的期限和条件将该房屋交付买方的，按照如下规定处理。1、逾期在30日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方应按日计算向买方支付己交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买方有权退房。买方退房的，卖方应当自收到退房通知之日起30日内退还全部己付款，并按照买方全部已付款的30%向买方支付违约金。3.卖方违约导致最终无法按照约定时间办理过户的，卖方除退还买方已支付房款外，还应赔付买方已付房款的30%违约金；买方在此期间花费的装修设计等房屋相关支出，卖方应予以赔付并按照银行中国人民银行一年期LPR贷款利率付给利息。二、逾期付款责任：买方未按照第三条约定的时间付款的，按照以下规定处理：1、逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向卖方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，由卖方按买方己付房款的30%扣除违约金、若买方对房屋造成变动或损害的，卖方相应扣除赔偿金、剩余款项退还买方。三、买卖一方违约的，由违约方承担因维权产生的律师费、诉讼费等相关费用。”

二、款项支付事实

2020年8月21日，徐军（系刘东舅舅）通过尾号为9564的中国建设银行账户向黄琪华尾号为9909的中国建设银行账户转账支付200万元，附言：丽园购房款。

2020年10月15日，徐军出具《资金转账说明》，载明：2020年8月21日，本人受刘东委托，于本人账户（户名徐军，账号6236682280000309564）向黄琪华（账号6217002340043879909）转账支付200万元，附言为丽园购房款。该笔资金系代刘东所付的购房款（房屋标的海尔绿城全运村丽园1号楼2-202，不动产权证证号：鲁2019济南市不动产权第0283878），附有建行网上银行转账电子回单。

2020年11月11日，黄琪华通过尾号为9909的中国建设银行账户向徐军尾号为9564的中国建设银行账户转账支付200万元，附言：原路退回。

三、担保事实

2020年8月21日，黄琪华（甲方、借款人、抵押人）与刘东（乙方、出借人、抵押权人）签订《借款担保合同》，主要约定：第一条借款及抵押担保约定：(一)借款金额：200万元。(二)借款期限：2020年8月21日至2021年12月6日或完成2020年8月21日签订的二手房买卖合同约定完成房屋所有权转让时为止。(三)担保方式：不动产抵押。该抵押房产坐落于济南市历下区奥体东路以东海尔绿城全运村丽园1号楼2-202，该房屋所在楼层为2层，建筑面积共181.98平方米，产权证号：鲁2019济南市不动产权第0283878。(四)抵押物价值：580万元。(五)担保范围：乙方支付给甲方的部分购房款200万元。(六)甲乙双方同意，按照2020年8月21日签订的二手房买卖合同约定完成房屋所有权转让的，本借款合同终止，借款冲抵买方已支付的部分购房款，甲方不需额外归还；如未按约定完成房屋所有权转让，双方按照违约条款进行违约追偿。

2020年8月27日，济南市自然资源和规划局出具《不动产登记证明》[鲁（2020）济南市不动产证明第0107160号]，载明黄琪华以历下区奥体东路以东海尔绿城全运村麗园1号楼2-202[不动产权证号：鲁（2019）济南市不动产权第0283878号]设定抵押担保，担保金额为200万元，债务履行期限为2020年8月21日至2021年12月6日。

另查明，2020年10月17日，刘东与山东文瀚律师事务所签订《委托代理合同（一）》，支付代理费10万元。

本院认为，刘东与黄琪华签订的《二手房买卖合同》、《借款担保合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。《借款担保合同》系双方为担保《二手房买卖合同》的正常履行而签订，因刘东与黄琪华已协商一致，于2020年12月18日解除了双方签订的《二手房买卖合同》，且黄琪华已返还200万元首付款，《借款担保合同》的合同目的已无法实现，黄琪华诉请解除《借款担保合同》，并要求刘东协助办理案涉房屋的抵押登记解除手续，本院予以支持。

本案争议的焦点问题是：刘东、黄琪华是否构成违约。

1.关于刘东是否构成违约。第一，《二手房买卖合同》并未明确排除由第三人代为支付购房款，徐军系刘东舅舅，其向黄琪华的转账附言明确记载为“丽园购房款”，案涉房屋系黄琪华在海尔绿城丽园的唯一房屋，上述事实足以确认徐军系代替刘东于合同约定日期履行了付款义务。第二，《二手房买卖合同》约定：“2、买方承诺及时向卖方支付剩余首付款，即人民币300万元，付款日期不得晚于2020年10月31日，支付完成后当日卖方将房屋交付给买方并办理300万元的抵押登记。”刘东未按合同约定支付300万元首付款，构成违约。

2.黄琪华是否构成违约。《二手房买卖合同》约定：“卖方承诺于部分首付款（即200万元）交付后的当日，卖方将房屋钥匙交予买方进行装修使用。”刘东已按合同约定于合同签订当日支付200万元首付款，黄琪华在未与刘东协商一致的情况下，自行修改房屋密码，致使刘东无法进入案涉房屋，黄琪华构成违约。

《中华人民共和国民法典》第五百九十二条规定，当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿责任。因双方在合同履行过程中均存在违约行为，综合考虑双方的过错程度、履行合同预期利益、双方实际损失等因素，本院酌定黄琪华向刘东支付以已收首付款200万元为基数，自2020年8月21日起至2020年11月11日至，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的违约金。对刘东诉请黄琪华支付律师费、黄琪华诉请刘东支付违约金及律师费的诉讼请求，本院均不予支持。

对刘东和黄琪华主张违约金和律师费的诉讼请求均不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百九十二条规定，判决如下：

一、被告黄琪华于本判决生效之日起十日内向原告刘东支付违约金（以200万元为基数，自2020年8月21日起至2020年11月11日至，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

二、解除原告刘东与被告黄琪华于2020年8月21日签订的《借款担保合同》；

三、原告刘东于本判决生效之日起十日内配合被告黄琪华办理历下区奥体东路以东海尔绿城全运村麗园1号楼2-202[不动产权证号：鲁（2019）济南市不动产权第0283878号]房屋的抵押登记解除手续；

四、驳回原告刘东的其他诉讼请求；

五、驳回被告黄琪华的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费27,600元，减半收取13,800元，由原告刘东负担。反诉案件受理费13,800元，由被告黄琪华负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。

审判员张军

二〇二一年三月十六日

书记员罗文静