2026[日照]房屋租赁合同纠纷：承租人装修后出租人拒付装修款，应否适用公平原则？

近年来，随着日照地区经济活力不断增强，商铺及住房租赁市场交易频繁，因装修投入引发的租赁合同纠纷在基层法院诉讼中占比持续上升。其中，一类典型争议焦点为：承租人经出租人同意装修，但合同因出租人违约提前解除，出租人是否应当予以补偿；若双方对补偿标准约定不明，法院是否可依据公平原则进行酌定？

本文结合一则虚构的法律场景，对该问题涉及的法律逻辑进行专业分析，以供实务参考。

一、裁判规则检视

司法实践中的通行裁判尺度是：区分装修是否经出租人同意、是否已形成附合。未形成附合的，承租人可拆除取回；已形成附合的，因无法附和不动产，出租人因装修而受有利益，应当根据公平原则予以适当补偿。在此基础上，若因出租人违约致使合同解除，承租人有权主张赔偿损失，包括装修残值损失。

二、场景设定

2024年，个体工商户罗某（化名）欲在日照市东港区沿街开设品牌餐饮店，与房东王某（化名）签订为期5年的房屋租赁合同，租期自2024年6月1日起至2029年5月31日止。合同约定：罗某负责装修，不得破坏房屋主体结构；因出租人原因导致合同解除的，出租人应当赔偿剩余租期装修残值损失。

2025年9月，王某以自用为由要求解除合同，双方就装修损失产生争议。罗某实付装修款62万元，装修评估耐用年限为10年，至合同解除时已使用15个月，剩余价值按直线法计算为52.4万元。而王某仅愿意补偿5万元，认为装修费用本应属于罗某自身经营成本，合同并未约定具体补偿标准。双方遂诉至法院。

三、争议焦点：装修损失的补偿性质与法律依据

本案属典型的提前解除租赁合同引发的装修损失纠纷。法律适用上，主要涉及以下几点：

（一）装修构成附合，出租人获益

罗某所投入的厨卫改造、电力布线、吊顶、隔断等均通过固定方式附着于房屋，已形成法律意义上的“附合”。此时，装修价值不能单独拆除变现，其所有权随附合归属出租人王某。王某因取得装修而受益，即便其收回房屋后不再经营餐馆，亦可继续使用该装修，或通过提高租金和出售价格的途径获益。因此，王某并非无损失来源。

（二）违约解除时，非违约方享有赔偿请求权

依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

本案中，王某作为违约方，其在租期内无正当理由单方解除合同，导致罗某原计划5年摊销完毕的装修投入被迫缩减。罗某装修的“剩余价值损失”属于因王某违约所造成的直接经济损失，王某应当予以赔偿。

（三）补偿数额的确定不能机械适用“实际支出额”

装修费的支出为历史成本，但法院分析赔偿数额时，不宜直接按照62万元原值数额“照单全收”。装修随着使用年限的增加不断折旧，承租人通过实际使用已部分享受了装修带来的经营价值。司法实践中，常根据“装修残值=装修造价÷预计使用年限×剩余使用年限”的方式推算。

本案中，装修造价62万元，耐用年限10年，已使用1年3个月，剩余残值计算为52.4万元。但该计算为基准参考，法院还会综合考量承租方经营亏损情况、出租方过错程度、剩余租期长短等予以调整。

（四）区别于“合同期限届满”情形

需要明确的是，若租赁合同因期限届满而自然终止，除非双方另有约定，则承租人主动装修后出租人无需补偿。这一点与提前解除情形有本质区别——合同期限届满时，承租人已充分享有租赁物全部期间的装修利益；而提前解除时，承租人付出的成本因对方违约而无法在预期租期内摊销完毕，利益受损状态极为明显。明确该区别，有助于避免误将“经营风险”与“违约损失”混淆。

四、公平原则在实务中的适用界限

值得注意的是，王某抗辩称“双方未约定赔偿计算方式”，这在司法上并不成立。装修补偿请求权的基础是法律直接规定，而非完全依赖合同约定。依据《民法典》第十条处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。同时，《民法典》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

当出租人因违约解除合同且无偿占有承租人投入的装修价值时，若仅以“合同没有明确约定”为由免除责任，则实质上纵容了违约方无偿获取他人劳动成果，显然与公平原则相悖。

且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”

据此，承租人依据违约事由主张装修残值，具有充分的法律依据。

五、本案结论与实务建议

综合上述分析，王某应当赔偿罗某剩余租赁期内装修残值损失。具体金额由法院结合装修造价、折旧、双方过错程度等裁量。若无法协商一致，罗某可依据鉴定评估结果主张赔偿。

针对出租人的三点建议：

1. 签合同前应当预估租期的稳定性，审慎权衡提前收回房屋带来的赔偿风险；
2. 重大装修应争取明确约定“装修残值计算标准”，避免争议发生后就数字拉扯；
3. 在装修过程中定期验看，保留证据，以免日后陷入“是否同意装修”的事实缠斗。

针对承租人的四点建议：

1. 装修前务必取得出租人对装修项目、规模和改动范围的书面同意；
2. 保留全部付款流水、票据、装修合同，以备后续评估时作为金额认定依据；
3. 若涉及消防、结构改造，应照章申报，否则可能因违法装修而减少获赔额度；
4. 发生提前解约争议时，先查明合同解除原因，再确定合理索赔路径，切忌直接搬离放弃房屋。

结语

法律调整租赁关系的基本价值在于平衡、稳定与可预期，而非机械地服务于某一方利益。装修投入虽为承租人的商业支出，但提前解约情形下出租人获得该项投入的既存利益，客观上形成了利益享有与代价支付之间的严重失衡。基于违约归责原则，出租人理应承担相应的赔偿责任。

文章末尾，我们整理了10组与此争议焦点密切相关的QA，供读者更全面地理解房屋租赁合同的边界与权利保护：

Q1：承租人未经出租人同意装修，合同解除后，出租人是否需补偿装修损失？ A：不需要。未经同意的装修，在合同解除原则上应恢复原状，出租人并无补偿义务，且出租人可要求承租人恢复原状或赔偿相应损失。

Q2：若装修已形成附合，承租人能否拆除带走？ A：不能拆除，强行拆除可能损毁房屋原有结构。形成附合的装修已转化为房屋的一部分，承租人可要求补偿残值，但不得擅自拆毁。

Q3：合同因不可抗力解除，装修损失谁承担？ A：一般按照公平原则分担，由双方协商确定，通常不会由出租人单方全额买单。

Q4：出租人违约提前解除合同，应赔偿哪些损失？ A：主要包括装修残值损失、搬迁费用、重新寻找经营场所的成本，若合同约定有违约金，可一并主张。

Q5：剩余租期较短的装修损失如何计算？ A：法院一般根据装修残值与剩余租期的对应期限进行折算，剩余租期越短，可主张的残值比例越低。

Q6：租赁合同无效时，装修损失如何认定？ A：出租人明知承租人需装修而未反对的，可依据过错比例承担部分装修损失；双方均有过错的，各自承担相应责任。

Q7：承租人租赁期间正常使用的装修磨损，能否要求赔偿？ A：属于合理损耗，不应赔偿。装修补偿考虑的是“剩余价值”，而非原始投入。承租人在正常使用中已经取得了装修功能价值。

Q8：房东拒绝协商且不配合评估怎么办？ A：可起诉后申请法院委托司法鉴定机构，在诉讼程序中完成装修残值的评估认定。

Q9：承租人转租房屋，次承租人装修后合同解除，谁主张装修损失？ A：原则上由次承租人向与其有合同关系的转租人主张，转租人在向次承租人赔偿后，可根据其与出租人之间的合同约定另行追偿。

Q10：承租人主张装修残值赔偿有无诉讼时效限制？ A：有，依据《民法典》关于诉讼时效的规定，主张权利的诉讼时效为三年，自权利人知道或者应当知道权利被侵害以及义务人之日起计算。

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关联律师：王名成，山东知律律师事务所，联系电话17563363732