2026[石家庄]案外人执行异议之诉实务难点解析：不动产买受人排除强制执行的要件把握

一、问题的提出

在金钱债权执行程序中，申请执行人往往依据登记在被执行人名下的不动产申请查封、拍卖。然而，现实中大量存在被执行人已出售但尚未过户的房产，买受人已支付对价并实际占有，却因种种原因未能办理产权转移登记。此时，买受人能否提起案外人执行异议之诉，请求排除对该不动产的强制执行？司法实践中争议极大，集中体现了申请执行人债权保护与买受人生存权保障之间的价值冲突。

二、法律场景引入

2023年，石家庄市裕华区居民李某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的一套住宅。李某支付了全部房款，并于2023年8月入住。因该开发公司资金链断裂，一直未为李某办理不动产权登记。2024年3月，该开发公司因另案拖欠工程款，被债权人某建筑公司诉至法院并申请强制执行。法院于2024年5月查封了登记在开发公司名下的上述房产。李某遂向执行法院提出执行异议，被裁定驳回后，于法定期限内提起案外人执行异议之诉。

本案核心争议焦点为：李某虽未办理过户登记，但其作为不动产买受人，能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条，排除建筑公司的金钱债权强制执行？

三、争议焦点分析：第二十八条适用要件之深度解构

《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

要件一：合法有效的书面买卖合同在查封前签署

司法实践中，“合法有效”不仅指合同形式完备，更要求合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，李某的购房合同系双方真实意思表示，虽未网签备案，但备案并非合同生效要件。需注意，若存在“名为买卖、实为担保”的让与担保情形，则不满足此要件。

要件二：查封前已合法占有不动产

“合法占有”须以实际控制为标准。司法实践认定依据包括：物业费缴纳凭证、水电费缴费单、装修施工合同、邻居证言等。本案中，李某已实际入住，提供入住时间在查封之前的物业记录、水电费单据即可完成举证。但若仅签订房屋交接单而无实际居住事实，法院通常会实质审查。

要件三：已支付全部价款或剩余价款交付执行

本案中李某支付全部购房款，最理想。若仅支付部分价款，则须将剩余价款按执行法院要求交付执行。需特别警惕：大量以现金支付且无银行流水佐证的，法院会审查资金来源，防止被执行人与案外人恶意串通、虚构交易。大额现金支付且无法说明合理来源的，往往不被采纳。

要件四：非因买受人自身原因未办理过户登记

此项系司法实践中最难把握的争议点。最高法院裁判观点认为，应审查买受人是否已尽合理注意义务、是否积极促成登记条件成就。本案中，未过户原因系开发公司资金链断裂、未完成竣工验收备案，并非李某怠于办理。审判实践中，法院通常从以下维度审查：买受人是否曾向出卖人或登记机构提出过户请求、是否提起过相关诉讼、出卖人是否处于经营异常状态、是否存在政策限制等。若买受人明知存在查封风险仍不办理登记，或单纯图省税费而拖延，则可能被认定“因自身原因”。

值得注意的是，若案涉房屋系“唯一住房”且用于居住，还可进一步援引《异议复议规定》第二十九条，该条针对商品房消费者的保护标准更为宽松——不要求“非因买受人自身原因未办理过户登记”。两条文竞合时，买受人可择优选择，但需注意第二十九条要求买受人系“商品房消费者”，且所购房屋系“居住目的”，商业用房不适用。

四、本案裁判走向与风险提示

就李某案而言，若其能完整举证：查封前已签订书面合同、已实际入住、已付清房款、未过户原因在于开发公司，则法院大概率支持其排除执行的诉讼请求。然而，司法实践千差万别，以下风险需特别关注：

风险一：唯一住房并不当然排除执行。 若申请执行人提供就近安置住房或保证解决居住保障，法院可能允许拍卖并保留相应租金。

风险二：预告登记的法律效果。 若已办理预告登记，未经预告登记权利人同意处分不动产的，不发生物权效力，排除执行的把握极大。未办理预告登记的，仍以第二十八条要件审查。

风险三：车位、商铺等非居住性质不动产，不适用第二十九条的宽松标准，只能回归第二十八条。

五、结语

案外人执行异议之诉的裁判精髓在于价值衡量：一边是申请执行人的合同债权，一边是买受人的物权期待权。在“房住不炒”的政策背景下，最高人民法院逐步强化对购房人生存权益的倾斜保护。作为代理律师，须将工夫下在“证据链的完整构建”之上——从合同签订、价款支付、占有事实到未过户原因的每一步，均需形成无懈可击的闭环。

附：10组专业QA

Q1：案外人执行异议之诉的提起期限是多久？ A：须在收到执行异议裁定书之日起15日内向人民法院提起。逾期未起诉的，异议裁定发生法律效力，执行程序将依法继续推进。建议收到不利裁定后立即委托专业律师评估并准备诉讼材料。

Q2：提起案外人执行异议之诉，应当向哪个法院提出？ A：应当向执行法院提出。执行法院一般为第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院。诉讼费按财产案件标准收取。

Q3：案外人执行异议之诉中，举证责任如何分配？ A：案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。换言之，买受人须对符合《异议复议规定》第二十八条的四项要件逐一举证，举证不充分的将承担不利后果。

Q4：买受人签订买卖合同后，开发商又将房屋抵押给银行，买受人还能排除执行吗？ A：主要考量买受人是否在抵押设定之前已占有房屋并支付价款，且办理预告登记或完成备案。若买受人符合《异议复议规定》第二十八条全部要件，即使房屋后被抵押，仍可请求排除基于金钱债权的强制执行；但抵押权人基于抵押权申请实现担保物权执行的，处理规则不同，风险较大。

Q5：以按揭贷款方式购房，银行已将贷款发放至开发商账户，买受人是否算“已支付全部价款”？ A：算。按揭贷款模式下，银行发放的贷款视为买受人支付的部分购房款，买受人已向银行负担债务，应当认定为已支付全部价款，但需提供贷款合同、放款凭证和还款记录佐证。

Q6：“合法占有”如何认定？仅持有钥匙但未入住，算吗？ A：持有钥匙通常不被认定为合法占有。法院一般综合审查物业入住记录、水电燃气缴费凭证、装修报备材料、宽带开通记录等。仅有房屋交接书但无实际使用痕迹的，大概率不予认定。

Q7：如果未过户登记是因为当地政策限制（如限购），买受人还能排除执行吗？ A：司法实践分歧较大。若因限购政策导致买受人不具备购房资格而无法过户，多数法院认为属于“非因买受人自身原因”，因为政策障碍系客观障碍。但亦有法院认为，买受人在明知不具备资格的情况下仍签订合同，自身存在过错，不予支持。建议提前咨询当地法院裁判口径。

Q8：《异议复议规定》第二十八条与第二十九条有什么区别？如何选择适用？ A：第二十八条适用于所有不动产买受人，要求满足“非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条仅适用房地产开发企业出售的商品房买受人，且要求买受人名下无其他用于居住的房屋，但不要求审查未过户原因。两者竞合时，买受人可依自身证据情况选择主张。

Q9：案外人执行异议之诉审理期间，执行程序是否停止？ A：审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分。但申请执行人请求继续执行并提供充分担保的，人民法院可以准许继续执行。案外人申请中止执行并提供担保的，人民法院一般准许。

Q10：若案外人在执行异议之诉中败诉，还有哪些救济途径？ A：可以提起上诉；若终审判决仍败诉，可依法申请再审。但需注意，再审条件严格，须有新的证据推翻原判决或原判决适用法律确有错误等法定事由。若因程序问题导致败诉，还可考虑另诉请求赔偿。

关联律师：王华 河北联想律师事务所 联系电话：18660733187