山西省长治市中级人民法院

民事判决书

（2019）晋04民终2131号

上诉人（原审原告）：山西三建集团有限公司。

统一社会信用代码证号：×××。

住所地：长治市太行东街266号（山西三建商务大厦1幢14层1401号）。

法定代表人：刘仁旺，职务：董事长。

委托诉讼代理人：王强，山西和晋峰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：张健，男，汉族，山西省沁县人，住长治市。

委托诉讼代理人：王雪萍，女，汉族，山西省沁县人，住长治市，系张健妻子。

委托诉讼代理人：王伊田，系山西选大律师事务所律师。

上诉人山西三建集团有限公司与被上诉人张健房屋买卖合同纠纷一案，山西省长治市潞州区人民法院于2019年8月26日作出(2019)晋0403民初1914号民事判决，判后，山西三建集团有限公司不服，提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人山西三建集团有限公司的委托诉讼代理人以及被上诉人张健的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人提起上诉称：一是一审判决认定事实错误。本案中，作为商品房买卖合同的买受人一方，被上诉人张健理应积极履行支付房屋价款的义务。一审法院判决认定上诉人对此承担举证不能的责任，属于明显的认定事实错误。二是一审判决适用法律错误，一审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，认定上诉人行使合同解除权的期限为三个月，属于适用法律错误。

张健的委托诉讼代理人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决无误，请驳回上诉，维持原判。

山西三建集团有限公司向一审法院院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2013年1月10日签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金14000元；3、诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2013年1月10日，原告（出卖人）与被告（买受人）双方签订《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同的备案登记号为CZXXXXXXX，合同约定：土地使用年限为2007年10月30日至2019年9月14日，土地规划用途为住宅；出卖人取得了土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证；买受人购买位于长治市××路号房屋，房屋建筑面积为194.9平方米，每平方米2974.36元，总金额为579702元；买受人于2013年1月10日已支付首付款299702元，余款280000元做公积金贷款；买受人逾期10日后付款，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房综合验收合格的房屋，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告实际于2012年11月18日交纳房屋首付款299702元。余款280000元未交纳。原告陈述是由于被告自身原因未办理成功公积金贷款，被告陈述是原告未与公积金中心签订合同致使被告的公积金贷款未办理成功，双方对各自的陈述均未举证。原告曾于2019年5月7日报警，原因是被告未交清房款，进房后不走。被告陈述其后来向原告交纳余款，但被告要求其按现行市场价交纳，被告拒绝，原告拒绝接收其交纳余款。原告对被告的该陈述不予认可。

一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，该合同已经在房管部门备案，合法有效，双方均应按合同约定履行的各自的权利义务以实现合同目的。被告依约交纳了房屋首付款，双方对于余款280000元的交纳约定为“做公积金贷款”，对于贷款的具体交纳时间未有约定。对于公积金贷款未办理成功，是哪一方的原因导致的，双方均未提供相应的证据，双方均应承担举证不能的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交房或者买受人延迟交付购房款，经催告后三个月的合理期限内的未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中原、被告双方在合同中约定“买受人逾期付款超过10日的，出卖人有权解除合同”，不论何种原因，从签订合同的2013年1月10日至今被告未交纳余款，而原告直至2019年7月方才诉至法院要求解除合同，原告未在法律规定的期限内行使其解除权，原告的解除权已消灭。原、被告签订的《商品房买卖合同》应继续履行，被告应立即将余款交纳至原告处，原告将房屋交付被告。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告山西三建集团有限公司与被告张健签订的《商品房买卖合同》继续履行，被告张健于判决生效后立即向原告山西三建集团有限公司交纳购房款280000元，原告山西三建集团有限公司按合同约定交付被告张健房屋。二、驳回原告山西三建集团有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取75元，由被告承担。

本院二审期间，上诉人提交《玉阜小区销售明细》复印件两页，主张当时三建给其他业主办理了公积金，但是没有张健的，是他自身原因没有办下来。被上诉人质证称，一是这个不属于新证据，一审的时候他们就有，不是客观原因不能提交的证据。二是这个表不能证明办理了公积金，只是单方统计，真实性不认可。三是这个表只是十几户的明细，小区有几百户，统计不完整，看不出来是被上诉人的原因没办理公积金。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，当事人双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，该合同已经在房管部门备案，合法有效，双方均应按合同约定履行的各自的权利义务以实现合同目的。上诉人上诉称一审判决认定事实错误。本案中，作为商品房买卖合同的买受人一方，被上诉人张健理应积极履行支付房屋价款的义务。一审法院判决认定上诉人对此承担举证不能的责任，属于明显的认定事实错误。对此，本院认为，对于公积金贷款未办理成功，是哪一方的原因导致的，双方均未提供相应的证据，双方均应承担举证不能的责任，上诉人的上诉理由与审理查明的事实不符，本院不予采纳。上诉人上诉称一审判决适用法律错误，一审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，认定上诉人行使合同解除权的期限为三个月，属于适用法律错误。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是对商品房买卖合同的特别规定，一审判决适用该解释并无不当，该上诉理由本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费150元，由山西三建集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长 付丽萍

审判员 郝志芳

审判员 范宁

二〇一九年十一月十一日

书记员 靳玲琦