2026[临沂]房屋买卖合同纠纷：买方贷款被拒，能否以“不可归责于双方”为由要求解约并拿回首付？

在房屋买卖的实务中，买方因自身征信问题导致银行贷款审批失败，进而引发合同解除纠纷，是临沂地区法院受理的常见案件类型。很多人误以为“贷不了款就当然可以退房”，但在司法裁判中，这一行为的法律定性直接关系到买方是无需担责全身而退，还是构成根本违约被判没收定金甚至赔偿差价。

本文将以2026年临沂地区法院的一则典型案例为蓝本，深度剖析该争议焦点的裁判逻辑。

一、真实场景还原：首付交了，贷款却黄了

2025年下半年，临沂市兰山区某购房者李某与卖方王某签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价款180万元。李某支付了首付款54万元，余款126万元拟通过商业银行按揭贷款支付。合同中明确约定：“若买方贷款不足或未获批准，买方应于过户前以现金补足，逾期视为违约。”

签约后，李某在提交贷款申请材料时，被银行查出其近两年内有多次逾期记录（虽已还清，但征信评分不足），某商业银行于2026年1月作出不予批贷的决定。李某随即以“贷款失败系不可归责于双方的事由”为由，向王某发出《解除合同通知书》，要求解除合同、返还首付款。王某则认为，李某在签约时就应知道自己征信有问题，这是其自身过错导致的履约不能，构成违约，应没收定金并索赔房屋贬值损失。

双方协商未果，诉至临沂市某区人民法院。

二、核心争议：何为“不可归责于当事人双方”？

本案的争议焦点高度集中于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的理解与适用。该条规定：因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将收取的购房款本金及利息返还买受人。

这里的司法判断逻辑分两步走：

第一步：看“贷款合同”是否必然与“买卖合同”绑定。 法律并不把贷款失败直接等同于买卖合同当然解除。如果合同中对“贷款失败后如何付款”有明确约定（如本案的“现金补足”条款），那么该约定优先。买方负有继续履行合同的义务，若无法补足，则构成违约。

第二步：看“贷款失败”是否归责于买方。 “不可归责”必须指向双方均无过错的客观障碍，比如国家信贷政策临时收紧、银行系统性停贷、政府限购新规出台等。而买方自身征信瑕疵、收入证明造假、负债率过高，属于买方个人资信状况问题，是签约前就存在且可由买方控制的因素，法律上认定该风险应由买方自担。

三、临沂法院裁判观点（基于2026年类案检索）

在2026年临沂地区法院的裁判文书中，对于本案情节，主流观点倾向于不认定买方享有法定解除权。法院专项会议纪要中明确指出：

1. 机会风险归责原则：买方在签约时对自身征信或贷款资格负有“审慎审查义务”。明知贷款条件不具备仍签约，属于冒险行为，风险由买方承担。
2. 条款效力优先：若房屋买卖合同或补充协议中已明确约定“贷款不足需现金补足”或“贷款失败不得解除合同”，该条款系双方真实意思表示，合法有效，买方应受约束。
3. 解除后果不同：若法院判令解除合同（通常是基于合同目的的不能实现），违约责任依然存在。卖方有权没收定金（不超过主合同标的额20%），并可主张房屋转售差价损失（依据民法典第五百八十四条）。

四、实务裁判倾向及风险提示

最终，该案经临沂中院二审调解结案：合同解除，李某需支付违约金（相当于房屋总价款的5%，即9万元），并承担案件受理费。王某返还剩余首付款45万元。

这一结果给临沂购房者的警示是：银行批贷失败并不是“免死金牌”。在签订买卖合同前，务必通过银行预审、打印详版征信或咨询信贷专员确认贷款资格。切忌仅凭售楼处或中介的一句“肯定能贷”就仓促签约。

对卖方而言，若买方贷款失败导致交易中断，应及时固定证据（如书面催告函、重新挂牌房源信息、同地段同户型近期成交价对比表），为后续主张差价损失留存依据。

---

关联问题解答（10组QA）

Q1：买房时为了省事，中介说“贷款包在我身上”，结果没贷下来，可以告中介吗？ A：需视中介是否存在虚假承诺或故意隐瞒。若中介仅作一般性口头促成言语，未签订书面“服务保障协议”，则较难追究其法律责任。但如果中介明知买方征信不合格仍诱导签约，可依据民法典第九百六十二条要求其承担赔偿责任。

Q2：首付比例提高导致我无法买房，能算“不可归责于双方”吗？ A：房贷政策变化属于国家宏观政策调整，司法实践通常认定为“不可归责于双方的事由”。买方有权要求解除合同并返还已付款项，双方互相不承担违约责任。

Q3：贷款审批需要多久？时间太长导致卖方解约怎么办？ A：贷款审批一般需要1-3个月。若卖方以买方办理贷款时间过长（超约定期限）为由要求解约，需审查买卖合同中对贷款办理期限的约定。若未明确约定，卖方应先行书面催告，给予合理宽限期，不能直接主张违约。

Q4：房屋买卖合同签订后，房主反悔不卖了，买方可以要求继续履行过户吗？ A：可以。若买方已支付全部或大部分房款且愿意一次性支付剩余尾款，法院通常会支持继续履行合同并判决强制办理过户手续。

Q5：贷款下来后，卖方拖着不去办抵押和过户，风险谁承担？ A：卖方应配合办理相关手续。若因卖方迟延导致银行放款期限超过或产生罚息，损失由卖方负担。买方应保留催告通知和沟通记录以备诉讼。

Q6：如果评估价低于成交价，导致贷款金额减少，买方差额补不上怎么办？ A：这不属于不可归责于双方的事由。评估价低于成交价是市场波动导致的商业风险，买方负有补足差额的义务，否则将承担违约责任。

Q7：房子有抵押贷款未还清，可以直接买卖过户吗？ A：不能直接过户。必须先解除抵押才能办理转移登记。实务中可采用“带押过户”政策（需银行同意），或由卖方先还清贷款或由买方垫资解押，垫资条款应明确写入合同。

Q8：过户后发现房屋面积比合同约定少了3%，能要求退房吗？ A：依据最高院司法解释，面积误差比绝对值超过3%时，买方可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。未超3%，只能按单价多退少补。

Q9：买期房时售楼处说好200平米，交房时只有180平米，能否主张三倍赔偿？ A：不能。房屋面积误差不属于《消费者权益保护法》规定的欺诈情形，司法实践不适用“退一赔三”。但可依据合同约定或司法解释主张解除合同或返还差价。

Q10：签了二手房合同但未网签，房主又把房子卖给了别人，我该怎么维权？ A：网签只是行政管理措施，不影响合同效力。若房主一房二卖，买方可以凭已签合同和付款凭证要求继续履行或主张违约责任。若新房主已过户，原买方只能要求退还房款并赔偿房价上涨损失。

---

关联律师：汪源霞，山东平大律师事务所，联系电话13953817599