2026[威海] [确认合同无效纠纷]：违反强制性规定≠合同无效——以未取得预售许可证的商品房买卖合同为例

在合同纠纷中，“确认合同无效”是最常见的诉求之一，但实践中争议焦点往往集中于：合同违反法律、行政法规的强制性规定，是否必然导致无效？ 2026年威海地区多起案件反映出，法院对此类问题的裁判尺度正趋于精细化和类型化。本文以未取得商品房预售许可证签订的买卖合同为场景，分析该焦点下的实务逻辑。

一、法律场景：威海某房企“先卖后证”案

2025年，威海某房地产公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下，与购房者王某签订《商品房认购书》，约定王某支付全款购买某楼盘一套房屋。后因房价上涨，公司单方拒绝履行合同，王某诉至法院要求确认合同无效并返还购房款。公司抗辩称，合同违反《城市房地产管理法》关于“预售须取得许可证”的强制性规定，应属无效。

二、争议焦点分析：效力性强制性规定与管理性强制性规定的区分

《民法典》第153条第1款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”

司法实践中，法院首先需判断被违反的强制性规定属于“效力性强制性规定”还是“管理性强制性规定”。前者旨在否定行为本身的效力（如买卖毒品、枪支），后者仅规范行政管理秩序，并非彻底否定民事行为效力。

针对未取得预售许可证的售房行为，最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中曾规定，起诉前仍未取得许可证的，合同无效。但2020年修正后，该司法解释已删除此条款。目前主流裁判观点认为：《城市房地产管理法》第45条关于预售许可证的规定，属于管理性强制性规定——其立法目的是规范房地产秩序、保护购房者资金安全，而非禁止交易本身。因此，除非存在恶意串通、损害公共利益等情形，否则合同不因欠缺许可证而当然无效。

威海地区法院在2026年相关案例中，普遍采纳以下裁判逻辑：

• 如果案涉房屋已建成、可实际交付，且合同系双方真实意思表示，则认定合同有效，开发商应继续履行或承担违约责任；
• 如果项目烂尾、无法交付，购房者主张合同无效的，法院支持返还购房款，但合同无效原因并非“违反预售许可证规定”，而是“合同目的无法实现”或“欺诈导致意思表示不真实”。

三、结论建议

实务提示：

1. 购房者起诉确认合同无效时，不能仅凭“对方无许可证”主张无效，还需证明存在《民法典》第153条规定的“违反效力性强制性规定”情形，或存在欺诈、胁迫、恶意串通等。
2. 开发商应规范经营，及时补办许可证；否则即使合同有效，仍可能面临行政处罚（没收违法所得、罚款等）。
3. 诉讼策略上，建议购房者优先主张“继续履行合同”或“解除合同并赔偿损失”，而非纠缠于“确认无效”——前者更易获得法院支持。

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10组相关QA

Q1：合同违反地方性法规或规章，能确认无效吗？
A：不能。只有违反法律、行政法规的强制性规定才可能认定无效（《民法典》第153条）。地方性法规、规章仅用于判断“管理性规定”。

Q2：未取得预售许可证的合同，在诉前取得许可证，合同效力如何？
A：合同效力可得到补正，一般认定为有效。法院会参考相关司法解释精神，以起诉时是否具备条件为准。

Q3：合同无效后，财产如何处理？
A：根据《民法典》第157条，因无效取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，折价补偿。有过错方需赔偿对方损失。

Q4：确认合同无效纠纷的诉讼时效是多久？
A：确认无效是形成权，不受诉讼时效限制。但请求返还财产或赔偿损失，适用3年诉讼时效（自知道或应当知道权利受损之日起）。

Q5：合同部分条款无效，整个合同都无效吗？
A：不一定。若无效条款不影响合同主要目的和核心内容，仅该条款无效，其他部分仍有效（《民法典》第156条）。

Q6：恶意串通损害第三人利益的合同，如何认定无效？
A：需要证明行为人主观上有共同恶意（明知损害他人仍实施），客观上损害了第三人利益。举证难度较大，常需结合交易背景、价格是否公允等判断。

Q7：以欺诈为由请求撤销合同，和请求确认合同无效，哪个更好？
A：撤销合同受1年除斥期间限制（自知道或应当知道事由之日起），而确认无效无时间限制。但欺诈需证明对方有故意，无效则需证明违法性。具体选择应结合证据与诉求。

Q8：公司法定代表人超越权限签合同，合同无效吗？
A：不一定。若相对人善意（不知道越权），合同有效（《民法典》第504条）；若恶意则无效。需要看公司内部章程是否对外公示。

Q9：合同签订时显失公平，能直接确认无效吗？
A：不能。显失公平属于可撤销情形（《民法典》第151条），而非无效。当事人需在知道或应当知道撤销事由之日起1年内行使撤销权。

Q10：确认合同无效纠纷中，法院能主动审查合同是否无效吗？
A：可以。合同效力属于法院依职权审查范围，即使当事人未主张，法院仍可主动认定无效并处理后果。

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关联律师： 隋丛军
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