包头市昆都仑区人民法院

民 事 判 决 书

（2024）内0203民初9852号

原告：王某某，女，1968年11月2日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区包头市昆都仑区。

委托诉讼代理人：陈鹏，北京市盈科（包头）律师事务所律

师。

被告：游某，男，1985年9月20日出生，汉族，无固定职业，住包头市昆都仑区。

委托诉讼代理人：胡某某（游某之妻），女，住包头市昆都仑区。

被告：胡某某，女，1984年10月6日出生，无固定职业，住包头市昆都仑区。

原告王某某与被告游某、被告胡某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某及委托诉讼代理人陈鹏，被告游某委托诉讼代理人胡某某，被告胡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王某某向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2020年1月12日签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令二被告立即将房屋腾退返还给原告并恢复至适租状态；3.请求判令二被告立即向原告支付房租租金55000元（暂计算至2024年10月18日，要求按照合同约定租金标准计算至《房屋租赁合同》解除之日止）及逾期支付租金利息（以欠付租金金额550000元为基数，从2022年7月12日起连续计算至租金付清为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算的利息）；4.请求判令二被告向原告支付房屋占用费（按照合同约定的租金标准自《房屋租赁合同》解除之日至被告将房屋腾退返还给原告之日止）；5.本案诉讼费用（案件受理费、律师费等费用）由二被告共同承担，截至起诉之日租金和利息暂计为：595132元。事实和理由：2020年1月12日，原告作为甲方与被告一作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将其位于昆区友谊大街30号街坊明日星城安景苑友谊大街商店5、6、7店，建筑面积月1000㎡，租赁期限为5年，从2020年1月18日至2025年1月18日，合同约定年租金200000元，2021年开始每年递增10000元。合同还约定出现法律纠纷律师费、诉讼费由乙方承担。从2022年开始被告一直拖欠房租至今，截止起诉之日尚欠550000元，已构成严重违约，依法承担相应的违约责任。二被告系夫妻，共同经营“昆都仑区蒙川源火锅店”，胡某某于2022年7月11日支付过200000元租金，应共同承担支付租金的责任。综上，请求人民法院判如所请。

游某辩称，对欠付租金和事实及理由均认可。

胡某某辩称，夫妻双方共同承担责任没意见，希望能够减免房租。

本院经审理认定事实如下：2020年1月12日，原告王某某（甲方）与被告游某（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其位于包头市昆都仑区友谊大街30号街坊明日星城安景苑友谊大街商店5、6、7号底店出租给乙方，面积1000平方米，租赁期限为2020年1月18日至2025年1月18日，年租金200000元，在2021年开始每年递增10000元，每年10000元饭卡，房租半年付，提前一个月支付，乙方承担租期内水费、电费、供暖费、物业费。不租房屋，不可以破坏房屋装修。拖欠房租出现法律纠纷，律师费、诉讼费由乙方承担。2020年12月3日，被告游某向原告王某某转账支付房租50000元。2022年7月11日，被告胡某某向原告王某某转账支付房租200000元。二被告系夫妻关系，实际使用案涉房屋二层经营火锅店，后对一层、三层进行了转租。其中一层经营药店的店主已直接与原告王某某另行签订租赁合同，租赁期限为2021年3月12日至2026年3月11日，已向原告王某某支付2021年3月12日至2025年3月11日租金240000元。原告王某某认可2025年1月1日二被告已腾退案涉房屋二层，并不要求一层、三层租户腾房。案涉房屋所有人为原告王某某及高健领，高健领同意由原告王某某代为出租及诉讼。原告王某某因本次诉讼支出律师费13000元。

本院认为，原告王某某与被告游某于2020年1月12日签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，合法有效。原告王某某将案涉房屋交付被告游某使用，被告游某应按照双方约定履行按期支付合同期内租金的合同义务。双方在《房屋租赁合同》中约定交纳租金时间，后因被告游某不能按期交纳房租，也就是说被告游某迟延履行主要债务根本违约在先，原告王某某有权要求解除合同。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。现因被告胡某某于2024年12月19日收到起诉状副本，被告游某于2024年12月20日收到起诉状副本，故本院确认2024年12月20日合同解除。因合同解除，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。因原告王某某认可被告游某已腾退房屋，故原告王某某有权主张尚欠租金及腾房之前的占有使用费。关于至2024年12月20日合同解除尚欠租金，二被告已支付租金250000元，核减药店已支付的租金，尚欠租金为604334元（1080667元-250000元-226333元），考虑到被告游某经营火锅店期间包含了“新冠”疫情最为严重、全民居家隔离的时间段，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）项规定，疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。综合考虑案涉《房屋租赁合同》的履行情况、本地区疫情防控措施对餐饮行业营业业绩影响的实际情况，在保障原告基本收益权利的基础上，平衡双方利益、共担风险，根据公平原则，酌情考虑减免2020年、2021年、2022年房租各3个月，即157500元（200000元/年÷12个月×3个月+210000元/年÷12个月×3个月+220000元/年÷12个月×3个月），故被告应支付的欠付租金为446834元（604334元-157500元）。关于租金逾期利息，虽合同约定租金支付时间，但实际上被告从一开始并未按照约定履行提前支付租金义务，原告对此也未提出明确异议，视为双方对租金的支付时间进行了更改，故本院从原告起诉之日起，按照2024年10月20日一年期贷款市场报价利率计算至还清之日。

关于合同解除后至2025年1月1日腾房前的占有使用费，因合同解除，被告无权占有案涉房屋，原告王某某有权按照租赁合同约定的租金标准主张占有使用费，应为5500元[（240000元-60000元）÷12个月÷30天×11天）]。因二被告为夫妻关系，且租赁房屋也实际由二人经营火锅店，被告胡某某应与被告游某共同承担责任。关于律师费，双方进行了明确约定，故本院予以支持。

综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、确认原告王某某与被告游某2020年1月12日签订的《房屋租赁合同》于2024年12月20日解除；

二、被告游某、被告胡某某于本判决生效之日起三十日内向原告王某某支付欠付的房屋租赁费446834元及逾期利息（从2024年11月4日起，按照2024年10月20日一年期贷款市场报价利率计算至还清之日）；

三、被告游某、被告胡某某于本判决生效之日起三十日内向原告王某某支付2024年12月20日起至腾房之日止的房屋占有使用费5500元；

四、被告游某、被告胡某某于本判决生效之日起三十日内向原告王某某支付律师费13000元；

五、驳回原告王某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9752元，减半收取计4876元（原告王某某已预交），由原告王某某负担701元，由被告游某、胡某某负担4175元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。

审判员王玉梅

二〇二五年二月二十四日

书记员贾子悦

附：本判决适用法律条文的具体内容

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》

三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：

（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。

（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。

（三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第二百五十条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

第二百六十四条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。