内蒙古自治区包头市东河区人民法院

民 事 判 决 书

（2025）内0202民初4760号

原告：包头市某有限公司

法定代表人：王某。

住所：东河区。

委托诉讼代理人：周彦兴，系上海市建纬（包头）律师事务所律师。（特别授权）

委托诉讼代理人：宋玉东，系上海市建纬（包头）律师事务所律师。（特别授权，未到庭）

被告1：赵某。（未到庭）

被告2：马某。（未到庭）

委托诉讼代理人：王馨爽，系北京市盈科（包头）律师事务所律师。（特别授权）

委托诉讼代理人：陈鹏，系北京市盈科（包头）律师事务所律师。（特别授权）

原告包头市某有限公司诉被告赵某、马某物业服务合同纠纷一案，本院于2025年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了独任审理。原告包头市某有限公司委托诉讼代理人周彦兴、被告赵某、马某委托诉讼代理人王馨爽、陈鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告系包头市东河区某小区物业服务公司，被告系包头市东河区某小区业主。依据原告与某置业有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，被告应当按照房屋建筑面积259.55㎡，2.8元/月/平方米缴纳物业费。原告入驻后全面、实际履行了提供物业服务的义务，但被告未按照合同约定向原告缴纳物业费，期间经原告多次催缴，被告始终拒绝，现原告为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求：1、判令二被告向原告支付2020年5月1日至2025年3月31日的物业费42877.66元；2、本案诉讼费由二被告承担。

被告赵某、马某辩称，一、被答辩人选聘程序严重违法，其主张按合同约定标准收取物业费无合法依据：根据《物业管理条例》第二十四条规定，住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或住宅规模较小的，需经物业所在地房地产行政主管部门批准方可采用协议方式选聘。本案中，被答辩人系与开发商（关联公司）连续两次签订前期物业服务合同（2016.12.23-2021.12.22、2021.12.23-2026.3.14），既未通过招投标程序，亦未提交证据证明符合“经批准采用协议方式”的法定条件，且两次选聘均未征求业主意见。上述行为违反法定选聘程序，前期物业服务合同的合法性难以成立，其以此主张原标准物业费的基础存在重大瑕疵。二、被答辩人服务质量显著低于合同约定及法定标准，构成根本违约，无权按原标准收取物业费：前期物业服务合同明确约定服务质量为二级物业服务标准，答辩人从包头市住建部门了解到，被答辩人备案资质为四级，且未按规定进行资质年检及备案，服务能力本身不符合二级标准要求。从实际服务内容看：其一，根据《民法典》第九百四十二条，物业服务人负有维护物业区域基本秩序、保障业主人身财产安全的义务，但被答辩人长期未提供安保服务，消防设施不合格且未依法备案（违反《消防法》第十八条关于共用消防设施维护的规定），严重威胁业主安全；其二，被答辩人未履行清洁、维修等基础义务，冬季未清扫积雪、下水口堵塞后由业主自行维修、小区路灯损坏长期无人处理，均属于未按约定履行“维修、养护、清洁”义务的情形，同时也违反了《内蒙古自治区物业管理条例》第五十三条规定的物业服务人法定义务；其三，被答辩人存在税务不合法被责令整改的问题，进一步反映其管理混乱，服务质量无法保障。上述事实答辩人均有视频、图片等证据予以证明，足以证明被答辩人未按合同及法律要求提供服务，构成重大违约，答辩人有权主张减免物业服务费，降低物业费收费标准。三、被答辩人持续服务的行为不能作为其主张原标准物业费的依据，业主有权要求降低费用：2022年9月1日，包括答辩人在内的部分业主已联合签字告知被答辩人欲解除服务关系，列明服务不足之处，但被答辩人未停止服务亦未整改。根据《民法典》第九百四十四条，业主支付物业费的前提是物业服务人已按约定提供服务。本案中，被答辩人既未整改服务瑕疵，也未证明其服务符合合同约定的二级标准，其持续服务的行为不能等同于“按约定提供服务”。结合《国家发展和改革委员会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》第十一条，物业服务成本应与服务内容、质量相匹配，被答辩人服务质量显著低于约定标准，若仍按2.8元/平米/月收取费用，既违反公平原则，也不符合“质价相符”的收费规则。综上，被答辩人选聘程序违法、服务质量严重不达标，其主张按原标准收取物业费缺乏事实与法律依据。恳请法院结合在案证据，依法认定被答辩人未全面履行物业服务义务，并综合服务质量、资质缺陷等因素，判决对答辩人的物业费予以减免，同时降低物业费标准，维护答辩人的合法权益。

经审理查明，东河区建设单位为某置业有限公司。2018年1月23日，2021年9月23日原告包头市某有限公司与某置业有限公司分别签订《前期物业服务合同》两份，两份合同均约定：“由某置业有限公司将包头市东河区某小区委托原告包头市某有限公司实施前期物业管理服务。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体物业费交费标准为：住宅：高层1.8元/月/平方米，别墅2.8元/月/平方米。物业服务费交纳时间：业主或物业使用人于每年2月10日前交纳。物业服务合同期限分别是自2016年12月23日起至2021年12月22日止和自2021年12月23日起至2026年3月14日止，同时约定了违约责任”。原告包头市某有限公司依据签订的前期物业服务合同，为被告赵某、马某所有房屋所在的东河区提供了物业管理服务。被告赵某、马某系该小区某号房屋的业主。因被告赵某、马某从2020年5月1日起未交纳物业服务费，故原告诉至法院，请求：1、判令二被告向原告支付2020年5月1日至2025年3月31日的物业费42877.66元；2、本案诉讼费由二被告承担。

另查明，被告赵某、马某所有的某号房屋建筑面积为259.55平方米。

又查明，2023年5月10日原告包头市某有限公司给业主下发的《关于某小区物业费调整的通知》（某小区〔2023〕001号），该通知内容第3条：“2023年1月1日至2025年12月31日，当期物业费按8折缴纳”。

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人双方都具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务。原告包头市某有限公司与某置业有限公司签订的两份《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，为有效合同。在庭审质证中，虽被告赵某、马某的委托诉讼代理人不认可2021年9月23日原告包头市某有限公司与某置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，但不能否认原告包头市某有限公司依照与某置业有限公司签订的前期物业服务合同为东河区某小区提供物业管理服务的事实。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。根据相关法律、法规关于建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对案涉小区业主具有法律约束力的规定。故被告赵某、马某的委托诉讼代理人的质证理由，不能作为其减免物业服务费的依据。原告包头市某有限公司依据签订的前期物业服务合同为被告赵某、马某所有房屋所在的东河区提供物业管理服务的事实清楚，被告赵某、马某作为该小区某号房屋的业主，理应按照前期物业服务合同，履行交纳物业服务费的义务，故对原告包头市某有限公司要求被告赵某、马某交纳物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。关于被告赵某、马某的委托诉讼代理人辩称原告与开发商签订的《前期物业服务合同》未通过招投标程序，双方以协议选聘方式亦未经有关主管部门批准，选聘程序严重违法，认为原告违反《物业管理条例》第二十四条规定，原告主张按合同约定标准收取物业费无合法依据的问题。根据《物业管理条例》第二十四条和第五十六条内容可知，该规定属于行政管理性规定，并非合同效力的强制性规定。因此，建设单位是否通过招投标方式选聘物业服务企业，并不影响案涉合同的效力。故被告赵某、马某的委托诉讼代理人以此为由主张前期物业服务合同不合法，并拒绝支付物业服务费的辩称理由，于法无据，本院不予支持。关于被告赵某、马某的委托诉讼代理人辩称小区消防设施不合格及税务管理混乱不合法，要求原告减免物业服务费的问题，因该问题是属于相关行政部门依法履行职责范畴，被告赵某、马某就该问题可向相关部门进行反映，由相关行政部门予以处理，但不能作为其减免物业服务费的依据。关于被告赵某、马某的委托诉讼代理人辩称原告下雪天不扫雪、小区卫生脏乱、公共区域的杂草不处理、楼道卫生不打扫等，认为原告未按约定履行“维修、养护、清洁”义务，服务质量严重不达标，不符合“质价相符”的收费规则，从而要求原告减免物业服务费的问题。被告赵某、马某的委托诉讼代理人向法庭提交的视频图片等证据不足以证明原告包头市某有限公司提供的物业服务存在重大瑕疵问题，只能证明案涉小区在某时间段物业服务状况，因物业服务具有公共性、综合性、无形性和连续性等特征，故被告以其提供的视频图片等证据为依据全面否定物业公司提供的物业服务，从而要求减免物业服务费的主张，缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予支持。至于被告赵某、马某的委托诉讼代理人的其他辩称理由均属物业服务中的一般瑕疵，亦不能作为其减免物业服务费的依据。针对被告赵某、马某的委托诉讼代理人向法庭提交的原告于2023年5月10日给业主下发的《关于某小区物业费调整的通知》（某小区〔2023〕001号），该通知内容第3条：“2023年1月1日至2025年12月31日，当期物业费按8折缴纳”的证据，本院予以采纳。综上，原告做为物业服务企业，应当全面考量小区业主的需求，用心做好物业服务工作，并不断提高自己的服务质量。做为业主，在接受物业服务的同时，也应积极配合物业公司的工作，主动交纳物业服务费。双方只有在经常沟通、互相理解的前提下，才能使小区的生活环境更加美好，人文环境更加和谐。依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条，《物业管理条例》第二十四条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

一、被告赵某、马某于判决生效后十五日内支付原告包头市某有限公司2020年5月1日至2022年12月31日的物业服务费人民币23255.68元（259.55平方米×2.8元/平方米/月×32个月）。

二、被告赵某、马某于判决生效后十五日内支付原告包头市某有限公司2023年1月1日至2025年3月31日的物业服务费人民币15697.58元（259.55平方米×2.8元/平方米/月×27个月×80%）。

三、驳回原告包头市某有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费435.96元（按简易程序收取），由原告包头市某有限公司负担49.04元，由被告赵某、马某负担386.92元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，申请执行的期间为二年。

审判员宋晓刚

二〇二五年九月九日

书记员张娟

本案适用的法律条文

《中华人民共和国民法典》

第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

物业服务合同应当采用书面形式。

第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

第九百四十三条物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

《物业管理条例》

第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第五十六条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。