2026[黔东南苗族侗族自治州]房屋租赁合同纠纷：承租人擅自转租，出租人能否直接解除合同？——基于《民法典》第716条的分析

一、 引言：一个常见的“二房东”困局

在黔东南苗族侗族自治州，随着旅游经济和城镇化的发展，房屋租赁市场日益活跃。然而，因“二房东”擅自转租引发的纠纷也层出不穷。一个典型的场景是：房东将房屋出租给承租人，承租人未经房东同意，私下将房屋转租给第三方（次承租人）。房东发现后，能否直接主张解除原租赁合同并要求次承租人腾退房屋？这不仅是房东的困惑，也是司法实践中常见的争议焦点。

二、 法律规则：原则禁止与例外“默示同意”

根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

本条核心要义：

1. 禁止擅自转租：转租须以出租人同意为前提。
2. 合同继续有效：经同意转租后，原租赁合同仍约束承租人与出租人，次承租人造成损失的，由承租人赔偿。
3. 解除权触发：未经同意擅自转租，赋予出租人法定解除权。

此外，依据《民法典》第七百一十八条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”这被称为“默示同意”规则。即出租人虽然初始不知情，但知道后必须在6个月内主张权利，否则将丧失解除权。

三、 司法实践中的争议焦点与裁判规则

争议点1：如何认定“出租人知道或应当知道”？

在黔东南州各基层法院的审判实践中，“知道”通常指出租人收到明确通知、看到次承租人入住等直接证据。“应当知道”则更复杂，比如出租人定期收取租金时，发现居住人并非承租人，且承租人与居住人外貌特征明显不符，若出租人未提出异议，法院可能推定为“应当知道”。

争议点2：出租人行使解除权的边界与后果

若出租人未超过6个月异议期，向法院起诉解除合同，法院通常会支持。合同解除后，基于合同相对性，出租人有权请求次承租人腾退房屋。但值得注意的是，若次承租人是善意且支付了合理租金，法院在判决腾退时，通常会给予其一定的宽限期（如15天至30天），以平衡各方利益，避免激化社会矛盾。

争议点3：承租人抗辩“房东默认”的举证责任

承租人主张出租人已默认转租，需承担举证责任，例如提供出租人收取次承租人租金的转账记录、微信聊天记录中出租人知情未反对的回复等。

案例索引（参考案例）：在（2025）黔26民终XX号判决中，出租人李某某在发现承租人张某某转租后，未在6个月内主张权利，而是在第7个月才起诉。法院认为，李某某在知道转租后已超过法定期限未提出异议，视为同意转租，判决驳回李某某要求解除合同及腾退的诉讼请求。反之，在另一案中，出租人通过监控视频发现承租人更换门锁并让陌生人入住，随即在第3个月提起诉讼，法院判决支持解除合同并腾退。

四、 风险防范与操作建议

对出租人：

1. 在合同中明确禁止转租，并约定违约金条款；
2. 定期巡查房屋，发现异常及时取证（拍照、录像）；
3. 一旦发现擅自转租，务必在6个月内以书面形式提出异议，并保留邮寄凭证或微信记录。

对承租人：

1. 如需转租，务必提前获得出租人书面同意；
2. 若出租人口头同意，尽量保留录音或聊天记录，避免日后纠纷；
3. 切勿因贪图差价而忽视租赁合同中的限制条款。

五、 结语

房屋租赁合同纠纷的复杂性在于事实认定与证据博弈。在2026年，随着《民法典》适用经验的积累，黔东南州两级法院在处理此类纠纷时，将更加注重对出租人“知情且未反对”事实的审查。无论是房东还是租客，只有充分理解法律规则，才能在租赁关系存续期间有效维护自身合法权益。

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10组相关QA

Q1：承租人未经房东同意转租，房东起诉要求解除合同，需要证明“承租人擅自转租”吗？ A：是的。房东需提供证据证明实际居住人并非承租人，或承租人有转租获利的行为，例如门锁更换记录、邻居证言、水电费缴费人变更等。

Q2：房东发现转租后，如果一直不表态，会不会失去解除权？ A：会。根据《民法典》第718条，出租人知道或应当知道转租后，若在6个月内未提出异议，视为同意转租，解除权消灭。

Q3：如果房东与承租人签订的合同中明确写了“不得转租”，承租人还是转租了，房东能直接赶走次承租人吗？ A：不能直接赶人。房东必须先与承租人解除合同，合同解除后才有权要求次承租人腾退。若原合同未解除，房东直接驱赶次承租人可能构成侵权。

Q4：次承租人是善意的，且不知道承租人无权转租，房东解除合同后，次承租人的损失谁赔？ A：次承租人只能向承租人索赔。根据合同相对性，次承租人与房东无直接租赁关系，其损失系因承租人违约所致，应由承租人承担赔偿责任。

Q5：房东收了次承租人交的租金，还能主张承租人擅自转租吗？ A：通常情况下不能。收取次承租人租金的行为，会被认定为以实际行为默认转租，视为出租人同意。

Q6：出租人同意转租后，如果次承租人损坏房屋，房东找谁赔偿？ A：找承租人。依据《民法典》第716条，经同意转租的，原租赁合同继续有效，第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

Q7：房东在6个月内提出了异议，但只提出口头异议，没有书面证据，有效吗？ A：有效，但举证困难。建议通过微信、短信、邮件或律师函等留有痕迹的方式提出异议，口头异议若对方不承认，法院难以采信。

Q8：房屋租赁合同到期后，承租人擅自转租，房东是否还能主张解除权？ A：合同到期后租赁关系终止，不存在解除合同的问题。房东可直接要求次承租人腾退，若次承租人拒不搬离，可起诉腾房。

Q9：如果承租人的转租行为发生在2021年1月1日《民法典》施行前，还能适用第716条吗？ A：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益、更有利于维护社会和经济秩序，可以适用民法典。实践中，合同状态持续到2021年后的，法院倾向于适用《民法典》。

Q10：处理这类纠纷，去法院起诉一般需要准备哪些证据？ A：需准备：1）原租赁合同；2）次承租人的居住证明（水电费记录、快递地址等）；3）出租方知道转租时间的证据（聊天记录、录像）；4）异议通知的证据（如律师函）；5）房屋权属证明。

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关联律师：欧阳大全，贵州黔驰律师事务所 联系电话：18660733187