江苏省徐州市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）苏03民终8423号

上诉人（原审原告）：王影，女，1982年3月14日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。

被上诉人（原审被告）：吴振振，男，1988年3月19日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。

委托诉讼代理人：欧春娟，江苏彭祖律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈根成，江苏彭祖律师事务所律师。

上诉人王影因与被上诉人吴振振房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2021）苏0311民初4172号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

王影上诉请求：1.撤销一审裁定，指令审理。2.诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.上诉人从事房产中介工作，低价收购房产，高价出售，系该行业从业人士的行业习惯，也是维持生意运转的主要收入来源。2.上诉人与被上诉人素不相识，不可能借款给被上诉人。3.双方之所以签订所谓借款合同，是担心将来因种种原因导致买卖合同无法实际履行时，能够收回房款。上诉人从来没有向被上诉人出借资金的意思表示。4.上诉人购买案涉房产出价较低，是因为当时该房产没有房证，位置较偏，被上

诉人急于用钱，高价根本卖不出去。

吴振振辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审裁定。

王影向一审法院提出诉讼请求：判令吴振振协助办理徐州市西城嘉园16号楼（原A13号楼）1单元304室的过户手续，并承担本案诉讼费用。

一审法院经审理查明，2013年2月，吴振振父母位于徐州市的房屋被拆迁，共获得3套安置房屋。经家人协商，吴振振获得其中1套房屋即304室房屋（建筑面积75.3平方米）及地下室。

2020年初，吴振振以出售304室房屋为由主动联系在徐州吉鼎不动产经纪有限公司工作的王影。2020年1月22日，双方分别签订《房地产买卖协议》、《房地产买卖居间合同》、《承诺书》及《借款合同》。《房地产买卖协议》、《房地产买卖居间合同》主要约定，吴振振以总价20万元将304室房屋及地下室售与王影。《承诺书》主要约定，因304室房屋暂无法办理过户手续，王影先支付购房款15万元，吴振振于2020年2月1日至6月30日租住304室房屋，每月向王影支付租金600元。《借款合同》主要约定，吴振振向王影借款15万元，年利率为24%，吴振振以304室房屋抵偿本金。

缔约当日，王影通过银行向吴振振支付15万元。

2020年4月6日，双方又签订《借款合同》，主要约定吴振振向王影借款1.5万元，年利率为24%，吴振振以304室房屋抵偿本金。当日，王影通过银行向吴振振支付1.5万元。

2020年5月24日，双方又签订《二手房买卖合同》。双方主要约定，吴振振以总价16.5万元将304室房屋及地下室售与王影，王影已将购房款付清，并有权另行出售。

2021年2月19日，双方又签订《调解协议》。双方主要约定，王影再向吴振振支付2000元后即视为付清购房款，吴振振不得再向王影索要任何费用，并于304室房屋及地下室具备过户条件七日内协助变更登记至王影名下。

2021年4月，王影将吴振振诉至法院。

一审中，王影坚持依据房屋买卖合同要求吴振振履行过户义务。

一审法院认为，双方之间在订立房屋买卖合同的同时又订立借款合同，王影要求吴振振履行买卖合同义务,吴振振则以借款合同予以抗辩。双方究竟应履行哪份合同,应当根据双方真实意思表示确定。虽然吴振振以出售房屋为由主动联系王影，并通过微信等方式向王影表达售房意思。但是，双方签订的《房屋买卖协议》约定，304室房屋的总价为20万元，折合单价为2656.04元，远远低于市场价格，吴振振同意以此价格售房明显与常理不符，足以引起合理怀疑。并且，吴振振在缔约后以租房为由拖延交付房屋，并以折抵购房款数额为由又向王影借款1.5万元，此后仍拒不交付房屋。吴振振的上述不符合常理的行为足以使良善审慎的买受人知晓，吴振振系以极低价格售房为名，行借款之实。王影作为二手房市场从业人员，熟知市场行情，在吴振振实施上述不符常理的行为时更应当知晓吴振振的真实意思表示。综合本案的相关证据和事实，《借款合同》才是双方真实意思表示。现王影按房屋买卖合同主张权利错误，起诉应予驳回。遂裁定：驳回王影的起诉。

二审中，被上诉人提供如下证据：被上诉人2021年8月2日的住院病案7页，以证明被上诉人自2013年前就患有精神分裂症，是无民事行为能力人。上诉人质证对真实性有异议。

二审查明事实与一审查明事实一致。

本院认为，上诉人以房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，本案符合民事案件起诉条件，应予受理。被上诉人抗辩双方之间的法律关系并非房屋买卖合同关系，但根据上诉人与被上诉人的聊天记录、以及双方签订的二手房买卖合同、调解协议等证据分析，被上诉人明确向上诉人作出出售涉案房屋的意思表示，双方亦就涉案房屋买卖价款平等协商一致后，达成买卖合意。且双方在合同履行过程中，根据房屋价款协商变更情况，又再次签订买卖合同，从其交易的前后行为，能够判断被上诉人因急售涉案房屋导致交易价格低于二手房交易的通常市场价格，但交易价格并非否定买卖合同关系性质的要件。因此，双方之间就涉案房屋产生的法律关系应为房屋买卖合同关系，对上诉人一审中提出的诉讼请求，应予审理。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：

一、撤销江苏省徐州市泉山区人民法院（2021）苏0311民初4172号民事裁定；

二、本案指令江苏省徐州市泉山区人民法院审理。

本裁定为终审裁定。

审判长张伟

审判员王素芳

审判员李琳

二〇二一年十一月八日

书记员宗正