2026[徐州][合同纠纷]：建设工程未竣工验收即使用，责任如何划分？——从一起典型合同纠纷案看法律风险

在建设工程领域，“未经验收先使用”是不少发包方常踩的“雷区”。2026年，徐州某产业园区建设单位与施工方因工程质量问题诉至法院，双方围绕工程未竣工验收即投入使用后，施工方能否以“擅自使用”为由免除质量责任这一争议焦点，展开了激烈交锋。该案折射出的法律问题，在实务中极具典型意义。

争议焦点：发包方“擅自使用”能否完全免除施工方质量责任？

2024年，徐州某科技公司与某建筑公司签订《建设工程施工合同》，约定由建筑公司承建厂房及附属设施。工程完工后，双方因结算资料不齐未组织竣工验收，但科技公司因急于投产，于2025年3月径行将厂房投入生产使用。同年8月，厂房外墙出现严重空鼓、脱落，屋顶局部渗水。科技公司起诉要求建筑公司赔偿修复损失。建筑公司抗辩：发包人未经验收擅自使用，应视为工程验收合格，施工单位不再承担任何质量责任。

法律分析：司法解释的“但书”如何适用？

根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十四条（原司法解释第十三条），建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。

本案中，双方争议的核心在于“外墙空鼓脱落、屋面渗水”是否属于“地基基础工程和主体结构”的质量问题，抑或属于一般使用功能缺陷。

1. “擅自使用”的法律后果边界

司法解释的立法本意在于：发包人擅自使用，视为其对工程质量的认可，但该认可仅限于“使用部分”的“一般质量缺陷”。发包人自身存在过错，因而丧失了就一般质量问题向承包人主张权利的资格。法律通过这一规则，督促发包人及时验收，避免将风险无限期转嫁给承包人。

2. “地基基础和主体结构”的除外规则

然而，上述规则不得突破质量安全的底线。建设工程的地基基础工程和主体结构涉及公共安全与建筑寿命，法律赋予承包人在“合理使用寿命内”的终身质量责任。该责任属于法定强制性义务，不以竣工验收或发包人擅自使用为转移。无论是发包人使用，还是时间流逝，只要在合理寿命期内，承包人若不能证明该等缺陷系发包人使用不当所致，就仍应承担修复赔偿责任。

3. 本案的裁判思路

审理法院认为，外墙空鼓脱落、屋面渗水虽非主体结构安全问题，但已影响正常使用功能，属于一般质量缺陷。科技公司未经验收即使用，其自身存在过错，故就该部分损失，法院不予支持。但经专业司法鉴定，若查明部分外墙砌体、构造柱存在裂缝，且该裂缝影响主体结构安全的，该部分属于主体结构质量问题，科技公司有权主张修复费用，建筑公司不得以“已经使用”为由免责。

实务启示：给发承包双方的“避险指南”

• 发包方：切勿因赶工期而忽视验收程序。若确需先行使用，务必与施工方签署《提前使用确认书》，明确使用部分的现状、双方责任划分，并保留就主体结构问题追责的权利。一旦发现主体结构安全问题，应在合理期间内委托鉴定、发函索赔，避免因拖延导致举证困难。
• 承包方：遇发包人强行使用，应书面发函提示风险并留存证据。对于地基和主体结构，即便发包人已使用，若确系自身施工原因，在法律上仍难逃责任，切勿抱有侥幸心理。积极协商、妥善维修，方能将诉讼成本降至最低。

结语

“未验收先使用”不能成为施工方“免责金牌”。2026年徐州这起纠纷，再次为行业敲响警钟：合同权利义务的边界，需要法律规则来廓清，更需要当事人以合规行动来守牢。

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相关QA

1. Q：发包方未经验收擅自使用工程，施工方是否还需承担保修义务？ A：仍需承担。擅自使用视为对一般质量缺陷的认可，但施工方在法定保修期内的保修义务并不因此当然免除，除非质量问题确系使用不当或一般外观缺陷。地基基础和主体结构则承担合理使用寿命内的终身责任。

2. Q：哪些属于“地基基础工程和主体结构”的范畴？ A：通常包括地基、桩基、承重墙、梁、柱、楼板、屋面结构等承重构件。司法实践中一般通过司法鉴定予以认定，单纯的外墙涂料脱落、窗台渗水等通常被认定属于一般质量缺陷。

3. Q：如果发包方仅使用了部分楼栋，未使用楼栋的质量问题能否主张权利？ A：可以。司法解释明确规定“擅自使用”，发包方丧失请求权仅限于“使用部分”。对于未使用部分，发包方仍有权就全部质量瑕疵主张权利。

4. Q：“擅自使用”的时间节点如何认定？ A：以发包方实际控制并投入使用（如搬迁设备、正式办公、投产运营）为准，而非仅仅以占有现场或接收钥匙为标准。实践中法院会综合考勤记录、水电费单据、现场照片等证据认定。

5. Q：发包方擅自使用后发现主体结构有裂缝，诉讼时效如何计算？ A：自发包方知道或应当知道权利被侵害之日（如取得鉴定报告结论之日）起计算三年诉讼时效。建议发现后及时发函、固定证据、启动司法鉴定，避免超过时效。

6. Q：双方合同中若约定“发包方可随时使用，且不免除施工方质量责任”，该条款有效吗？ A：有效。司法解释规定的是“发包人擅自使用”的情形，属于任意性规范，当事人可以就质量责任承担另行约定。若合同明确约定使用不免除质量责任，则施工方仍需承担全部质量维修义务。

7. Q：发包方以“擅自使用”为由拒绝支付工程款，能够成立吗？ A：不能。“擅自使用”只影响发包方主张质量缺陷的权利，不影响施工方依据合同主张工程价款。工程款支付与质量责任属于两个不同法律关系，发包方须另行反诉或另案起诉主张损失。

8. Q：发包方委托的监理单位在验收资料上签字，但未组织正式竣工验收，能否视为验收合格？ A：不构成正式验收。监理签认仅代表过程验收或分部分项验收，正式竣工验收须由发包方组织勘察、设计、施工、监理等单位共同参与，并出具竣工验收报告，程序上有严格法定要求。

9. Q：发包方擅自使用后，施工方还能否主张工程款利息或违约金？ A：可以。工程经交付使用，已具备结算付款条件，而不以竣工验收为前提。若合同约定竣工后支付尾款，发包方以未验收为由拒付，法院一般不予支持。

10. Q：发包方擅自使用期间，工程因不可抗力发生损坏，责任谁承担？ A：因使用期间风险已转移至发包方，除地基基础和主体结构外，因火灾、洪水、地震等不可抗力导致的损失，由发包方自行承担。施工方不承担赔偿责任，除非损害直接源于其施工质量原因。