合同僵局下的“违约方解除权”：从2026徐州一起租赁合同纠纷看司法裁判新动向

2026年，江苏徐州某商业综合体陷入一场旷日持久的“合同拉锯战”。承租人某餐饮管理公司因经营策略调整，单方面向出租人发出《解除合同通知书》，明确表示不再继续履行剩余五年的租赁合同，并撤场停业。出租人则认为合同未到期，不接受解除，并以承租人欠付租金及违约金为由诉至法院，要求继续履行合同。

本案的核心争议焦点在于：承租人作为违约方，能否通过诉讼方式解除合同？在出租人坚决要求继续履行的情况下，法院应如何平衡双方利益？

一、法律困境：从“合同必须严守”到“违约方解除”的突破

传统民法理论强调“合同必须严守”（Pacta Sunt Servanda），即合同一经成立，对当事人具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除。若允许违约方主动解除合同，无异于纵容失信行为，损害交易安全。因此，在《合同法》时代，司法实践普遍否定违约方的解除权。

然而，现实中的“合同僵局”问题日益凸显。所谓“合同僵局”，是指合同因履行障碍或一方无履行意愿，导致合同目的无法实现，但守约方拒绝解除合同，使合同关系长期处于悬而未决的状态。在上述徐州案例中，出租人坚持要求继续履行，但承租人已撤场，客观上无法继续经营，强制履行不仅成本高昂，且可能造成社会资源浪费。

二、裁判规则：以“合同目的无法实现”与“打破僵局的经济合理性”为核心

本案的关键在于法院如何适用《民法典》第五百八十条第二款（该条款吸收了原《合同法》第一百一十条的司法实践，并新增了违约方申请终止合同的权利）。该条款规定：当非金钱债务的履行不能实现合同目的，且守约方拒绝解除合同时，违约方可以请求法院终止合同权利义务关系，但应当承担违约责任。

法院在本案中并未简单地支持出租人的继续履行请求，而是进行了实质审查：

1. 客观履行不能与履行费用过高：承租人已撤场，再要求其“实际恢复经营”显然不现实，这属于法律上的“履行费用过高”。出租人主张的继续履行，实质上是要求承租人支付租金直至合同期满，这已转化为金钱债务，而非原合同义务本身。
2. 合同目的落空：租赁合同的目的是使用房屋并获取经营收益。承租人已明确放弃经营，强制其“空转”合同不仅无法实现出租人的租金收益（因为承租人已无偿付能力预期），更无法实现社会效益。
3. 替代救济的充分性：法院指出，出租人的损失完全可以通过主张违约金、赔偿损失（如房屋空置期租金损失）等方式获得救济。继续履行合同并非出租人保护自身利益的唯一且必要手段。

最终，法院判决：确认双方租赁合同于承租人撤场之日解除，但同时判令承租人向出租人支付欠付租金、违约金及因提前解约给出租人造成的实际损失（包括但不限于房屋空置期间的租金损失）。该判决巧妙地将“违约方解除权”与“违约方承担责任”进行绑定，既打破了僵局，又维护了守约方的经济利益。

三、实务启示：违约方解除权并非“免费解约”

本案揭示的裁判逻辑极具有警示意义：

• 违约方解除合同的前提是“形成僵局”，而非“违约有利可图”。法院只有在继续履行无法实现合同目的或成本不合理时，才会判决终止合同。若承租人仅因租金上涨想另寻他处而违约，法院绝不会支持其解除请求。
• “解除合同”与“赔偿损失”并行不悖。违约方解除合同后，其违约责任并未免除。守约方主张的违约金、空置期损失等，法院会依法支持。本案中，承租人虽然脱身于合同，但支付的总费用远超原合同租金。
• 2026年徐州法院的司法导向表明：在营商环境优化与契约精神维护之间，司法机关正在寻求更务实的平衡。对于确实无法履行的合同，允许违约方通过承担惩罚性违约责任来“赎买”合同自由，是更符合经济理性的选择。

对于企业而言，签订长期合同（尤其是租赁、采购合同）时，务必审慎评估自身的履约能力。一旦陷入履约困境，应主动与对方协商，而非单方弃约。若单方弃约已成事实，则应积极应对诉讼，通过举证“合同僵局”及主动提出赔偿方案，争取法院对合同解除的确认，以降低自身的违约成本。

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关联QA

Q1：2026年徐州法院是否允许违约方主动起诉解除合同？ A1：允许，但有严格条件。根据《民法典》第五百八十条第二款，若合同已形成僵局（如履行不能或履行费用过高，且合同目的无法实现），守约方又不解除合同，违约方可以向法院起诉请求终止合同权利义务关系。法院会审查“僵局”是否客观存在，并会要求违约方承担全部违约责任。

Q2：违约方解除合同后，还需要付租金吗？ A2：不需要再支付合同期满前的全部租金，但必须支付欠付租金、违约金以及因提前解约给守约方造成的实际损失（如合同解除后房屋空置期的租金损失）。总体而言，违约成本往往高于正常履约成本。

Q3：如果守约方坚决不同意解除合同，法院会怎么判？ A3：法院不会仅仅因为守约方不同意就驳回违约方请求。关键在于审查合同是否陷入僵局。如果强制履行将导致重大经济损失或实质无法履行，法院会判决解除合同，并用赔偿损失替代实际履行。

Q4：所有类型的合同都能适用“违约方解除”吗？ A4：主要适用于非金钱债务，例如租赁、服务、建设工程等合同。对于金钱债务（如借款合同），违约方不能以此条款逃避还款义务。此外，涉及人身属性或强制履行不适宜的合同（如演出合同），也更易适用。

Q5：如何证明“合同僵局”存在？ A5：需要举证证明违约方已明确表示不再履行、已撤场或停止经营，且继续履行所需成本远超双方从履行中获得的利益，或者强制履行已不具现实可能性。法院也会考虑守约方是否有替代救济途径。

Q6：守约方在面临违约方弃约时，应该怎么做？ A6：建议守约方及时固定违约证据（如撤场照片、书面通知），并尽快采取减损措施（如重新招租），避免损失扩大。在诉讼中，守约方应重点主张违约金及实际损失，而非盲目坚持继续履行，否则可能因减损不力而自行承担部分损失。

Q7：违约金约定过高，违约方可否要求调低？ A7：可以。依据《民法典》第五百八十五条，若约定违约金过分高于造成的损失，违约方可以请求法院适当减少。通常以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素综合裁量（司法实践中一般以损失上浮30%为上限参考）。

Q8：守约方是否可以既要求继续履行合同，又要求违约金？ A8：若合同未解除，守约方可以主张违约金。但若守约方坚持继续履行，法院最终判决解除合同，则守约方只能主张替代履行的损害赔偿（包括违约金和实际损失），两者不可兼得。若继续履行与违约金并存不冲突（例如违约金针对迟延履行），则可以并存。

Q9：本案中，出租人能否要求承租人支付解除合同后的“剩余租金”作为损失？ A9：不能直接要求全部剩余租金，因为这属于“履行利益”的损失，而该损失应以必要、合理为限。法院会考虑出租人是否及时再出租、重新出租的价格差额、空置期合理长度等因素，酌情支持其差额损失及空置期租金。

Q10：2026年徐州法院的判决对当地营商环境有何积极意义？ A10：该判决有效避免了社会资源的无谓浪费，允许无法维系的交易关系有序退出，同时通过严格追究违约责任，保护了守约方的商业预期。这种“打破僵局但严惩违约”的思路，既维护了契约严肃性，也兼顾了经济效率，为企业调整经营策略提供了司法保障。

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关联律师：欧春娟，江苏彭祖律师事务所 联系电话：18660733187