2026[扬州][房屋买卖合同纠纷]：限购政策导致合同无法履行，责任如何划分？

近年来，随着房地产市场调控政策的持续深化，2026年扬州地区因限购、限贷等政策变动引发的房屋买卖合同纠纷显著增多。此类纠纷的核心争议焦点，往往在于当政策突变导致买方丧失购房资格或贷款资格时，合同无法继续履行的法律责任应如何划分。

本文将以一个典型案例为切入点，深入剖析这一法律难题，为买卖双方提供风险防范与维权的参考。

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一、典型案例引入

2025年底，扬州市民张某与李某签订了一份《房屋买卖合同》，约定张某以总价200万元购买李某名下位于邗江区的一套房屋。合同签订后，张某依约支付了20万元定金。然而，在办理贷款及过户手续期间，扬州市出台了新的商品房限购细则，将非本地户籍家庭在市区购房的社保缴纳年限由1年提高至3年。张某系外地户籍，且社保缴纳仅满2年，因此瞬间丧失购房资格。

面对突如其来的政策变化，张某无法继续履行合同，遂向李某提出解除合同并要求返还定金。李某则认为，政策变化属于商业风险，张某应当承担违约责任，拒绝返还定金。双方协商无果，诉至法院。

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二、法律争议焦点分析

本案的争议焦点在于：因限购政策导致合同无法履行，是否构成不可抗力？买卖双方的损失与责任如何分配？

1. 限购政策是否属于“不可抗力”？

根据《民法典》第一百八十条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。限购政策属于国家宏观调控行为，对于普通购房者而言，往往具有突发性和不可预见性，且个人无法对抗政策的执行力。因此，在司法实践中，主流观点倾向于将因限购政策导致的履约障碍认定为不可抗力，或者至少认定为“不可归责于当事人双方的事由”。

然而，这并非绝对。如果购房者在签订合同时已知晓自己可能存在限购风险（例如政策传闻已出现），或者合同中已明确约定“若因政策变动导致无法购房，责任自负”，则法院可能会做出不同认定。

2. 责任划分与法律后果

在本案情形下，法院通常会依据《民法典》第五百六十三条及第五百九十条的规定处理：

• 合同解除：因不可抗力致使合同目的无法实现，当事人可以解除合同。
• 责任豁免：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。但法律另有规定的除外。
• 定金处理：因不可归责于双方的原因导致合同解除，出卖人应当将收取的定金返还给买受人。

因此，在张某的案件中，法院大概率会判决解除双方的买卖合同，李某须返还20万元定金。对于李某因房价波动产生的“机会损失”或张某因贷款审批产生的费用损失，若无特别约定，通常由双方各自承担。

3. 特殊情况的司法考量

若在合同履行过程中，政策已经明朗，但购房者仍坚持签订合同，或在政策出台后双方未能积极协商变更付款方式（如改为全款支付），法院可能会根据双方过错程度，酌情判决由违约方承担部分缔约费用或损失。

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三、风险提示与操作建议

在2026年的扬州市场环境下，无论是买方还是卖方，都应对政策风险有充分认知：

• 买方：签约前务必核实自身购房资格与贷款资格，密切关注政策动态。切勿怀抱“赌政策”的侥幸心理。
• 卖方：签约时应要求买方对购房资格作出书面承诺，并明确约定若因政策原因导致交易失败，双方互不承担责任或如何分担损失。
• 合同约定：建议在合同中增加“政策变动免责条款”，明确若因限购、限贷等政策导致合同无法履行，双方均可无责解约，定金如数返还，已产生的费用各自承担。

结语

房屋买卖是重大财产交易，政策风险不容忽视。面对2026年扬州地区可能出现的政策调整，理性判断和合同条款的事先约定，是规避纠纷的不二法门。若纠纷已然发生，及时寻求专业法律意见，方能最大限度维护自身合法权益。

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相关法律问题QA

1. 问：限购政策导致我失去购房资格，我之前交的定金还能要回来吗？ 答：可以。因限购导致合同无法履行，属于不可归责于双方的原因，卖方应返还定金。

2. 问：政策变化导致贷款批不下来，算我违约吗？ 答：若政策变化属于签约时无法预见的重大调整，一般不认定为买方违约，双方可协商解除合同，买方无需承担违约责任。

3. 问：我和卖方签合同时，政策还没细则，现在细则出来我不能买了，中介费能退吗？ 答：主要看中介合同约定。若无约定，因交易失败且非购房者过错，可依据公平原则要求中介退还部分或全部中介费。

4. 问：卖方因为房价上涨不想卖了，用“政策原因”当借口，我该怎么办？ 答：若合同具备继续履行条件，且买方符合购房资格，卖方无权单方解约。买方可以起诉要求继续履行合同或主张违约责任。

5. 问：因限购解除合同后，我为办理贷款支付的评估费、担保费能要求对方承担吗？ 答：在无特别约定的情况下，该费用属于购房者履约过程中的必要开支，通常由购房者自行承担，除非能证明卖方存在过错。

6. 问：限购政策属于“不可抗力”吗？法院一定这么认定吗？ 答：不一定！若购房者在签约时已知有较高政策风险，或者政策变化是“可预见”的，法院可能认定为商业风险，而不予免除责任。

7. 问：如果我在限购出台后，通过“假离婚”等方式规避政策，合同有效吗？ 答：存在极大法律风险。若被认定规避国家政策，合同可能被认定为无效，且双方均有过错，定金或房款按照过错程度酌情处理，甚至可能面临行政处罚。

8. 问：我买的是期房，还没交付就遇上限购不能买了，贷款利息损失找谁？ 答：若已支付首付且办理了按揭，因政策导致无法继续履行，应先与开发商协商解除合同。已产生的贷款利息损失，可依据公平原则要求开发商承担部分损失。

**9. 问：合同中约定“若因政策原因无法交易，买方的定金不退”，这种条款有效吗？ 答：该条款属于格式条款，若明显加重买方责任、排除买方主要权利，可能被认定为无效。法院会审查其是否尽到提示说明义务。

10. 问：在扬州打这类官司，一般要准备哪些证据？ 答：核心证据包括：房屋买卖合同、定金收据、网签记录、社保证明、户籍证明、贷款预审单，以及扬州市出台的限购政策文件（政府官网可查）。

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关联律师：梁永巍，江苏淮左律师事务所，联系电话18660733187