广东省茂名市电白区人民法院

民 事 判 决 书

（2023）粤0904民初6173号

原告：林某甲（林某乙），女，1984年6月6日出生，现住香港特别行政区新界，香港永久性居民身份证号码：R922976（A），港澳居民来往内地通行证号码：H10330068。

委托诉讼代理人：梁文光，广东粤茂律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈婷，广东粤茂律师事务所律师。

被告:茂名市某乙有限公司，住所地:广东省茂名市交易综合楼一，统一社会信用代码：914409xxxxxxxxxxxx。

法定代表人：李某。

委托诉讼代理人：廖泽城，广东民道律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林舒怡，广东民道律师事务所律师。

原告林某甲与被告茂名市某乙有限公司（以下简称某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2023年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林某甲的委托诉讼代理人陈婷、被告某公司的委托诉讼代理人林舒怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告林某甲向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金124255元（按照已交房款871500元为基数，从2018年12月20日起按每平方租金53元计至实际交付商品房之日止，暂计至2023年8月10日）；2.本案诉讼费用由被告承担。

事实与理由：2015年12月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于茂名市（（建筑面积35.86平方米）出售给原告，房款为871500元。合同签订后，原告已按照合同约定支付全部房款871500元；但被告以资金欠缺及各种理由未能按合同第九、十条约定条件在约定的2016年5月30日前交付商品房。因此被告应承担支付至实际交付商铺之日的违约金。

基于以上事实，被告至今未交付商铺已经构成根本违约，应当承担违约责任，由于该合同是被告出具的商品房格式合同，合同中遗漏逾期交房90天后，原告要求继续履行合同被告应承担违约金的计算方式。因此，根据法律规定，原本应采用有利于原告的解释履行（即违约责任应参照合同第十二条第二点第一小点处理：”逾期不超过九十日……已交付房价款万分之二的违约金，该合同继续履行）”。但由于被告已经在相关系列案件申请租金评估，该地段商铺的租金水平为63元一平方，故被告向原告支付逾期交房的违约金124255元（按已交房款871500元为基数，从2018年12月20日起按每平方租金63元计至实际交付商品房之日止，暂计至2023年8月10日）。

为了维护自己的合法权益，原告特依法向贵院起诉，愿判如所请。

被告某公司辩称，一、被答辩人林某甲主张逾期违约金按每平方米租金63元计算标准没有合同约定，也没有法律依据，依法不应支持。根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十二条逾期交付责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人有权解除合同的，买受人应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。”的约定，“逾期交房不超过90日”与“逾期交房超过90日”两种情形，双方约定是分别处理，且不作累加，两条条款是独立，不相互影响。在“逾期交房超过90日”条款中，双方约定买受人（即林某甲）享有解除合同的权利，即在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人即被告，否则视为买受人选择继续履行合同，但是双方没有约定逾期交房超过90日且继续履行合同的逾期交房违约金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。”因此，在双方没有约定逾期超过90日且继续履行合同的逾期交房违约金，被答辩人林某甲诉请逾期交房违约金计算标准于法无据。二、本案已过诉讼时效。本案合同所约定的交房时间为2016年5月30日，至今已超六年，原告未及时主张逾期责任，已超过诉讼时效，其诉讼请求依法不应得到支持。

本院经审理认定事实如下：2015年12月11日，原告林某甲作为买受人与被告某公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：2015120750)，合同约定，被告某公司将位于茂名市(出卖给原告林某甲，预测建筑面积共34.86平方米，其中套内建筑面积34.86平方米，分摊共有建筑面积0平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米25000元，总价款为871500元。合同第七条付款方式及期限约定原告林某甲应当于2015年12月11日前支付该商品房全部价款。合同第十一条交付时间和手续约定被告某公司应当在2016年5月30日前向原告交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定，按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该合同继续履行；(2)、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的5‰向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款871500元。

庭审中，原、被告共同确认同意继续履行合同，被告确认涉案商铺尚未交付给原告。原告林某甲确认不申请评估鉴定，主张按照（2021）粤0904民初6725号民事判决书确定的租金标准计算逾期交房违约金。被告某公司主张按照（2021）粤0904民初6532号民事判决书、（2022）粤09民终2694号民事判决书确定的租金标准计算逾期交房违约金。

本院认为，涉案《商品房买卖合同(预售)》由原、被告双方自愿签订，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行合同义务。原告林某甲已按合同约定向被告某公司支付了全部购房款，已履行其合同义务，被告某公司未能按照合同约定的期限在2016年5月30日前向原告林某甲交付涉案商铺，已构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告某公司依法应承担违约责任。

关于被告某公司主张逾期交房违约金超过诉讼时效的问题。被告某公司辩称涉案合同约定的交房时间至今已超过五年，原告林某甲未及时主张逾期责任，已超过诉讼时效。本院认为，涉案合同对于逾期90日交房继续履行合同的违约金没有约定，而原告林某甲起诉主张按日计算违约金，因此，本案逾期交房违约金按日累计计算，应当按每个个别的债权分别计算诉讼时效。涉案合同约定房屋交付的时间为2016年5月30日前，被告某公司未能在约定的时间将涉案商铺交付给原告林某甲使用，已构成违约，应自2016年5月30日起承担逾期交房的违约责任，涉案逾期交房违约金的诉讼时效也应从2016年5月30日起按日分别计算。原告于2023年10月20日向本院提起诉讼，且没有提供其在2018年11月29日前曾向被告某公司主张涉案违约金并造成诉讼时效中断的证据,根据民法典三年的诉讼时效规定,原告林某甲在2023年10月20日起诉主张2018年12月20日至2020年10月20日期间的逾期交房违约金已超过三年诉讼时效期间。被告某公司抗辩涉案违约金有部分已过诉讼时效的理由成立，对已过诉讼时效期间的逾期交房违约金，本院不予支持，但原告林某甲可主张2020年10月21日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。

关于逾期交房违约金应如何计算问题。原告林某甲主张逾期交房违约金应以已支付房款871500元为基数，按每平方米63元计算。本院认为，涉案合同对于逾期超过90日交房继续履行合同的违约金没有约定，原告林某甲主张以以已支付房款871500元为基数，按每平方米63元计算违约金缺乏依据，本院不予支持。本院分析认为，一、原告林某甲主张按照（2021）粤0904民初6725号民事判决书确定的租金标准确定逾期交房违约金。（2021）粤0904民初6725号民事判决书中商铺是位于茂名市(的商铺，建筑面积50.4平方米。二、被告某公司主张按照（2021）粤0904民初6532号民事判决书、（2022）粤09民终2694号民事判决书确定的租金标准确定逾期交房违约金。（2021）粤0904民初6532号民事判决书中商铺是位于茂名市(的商铺，建筑面积是181.44平方米；（2022）粤09民终2694号民事判决书中商铺是位于（2022）粤09民终2694号民事判决书茂名(的商铺，建筑面积是35.28平方米。三、涉案商铺是位于的商铺，建筑面积是34.86平方米，涉案商铺与（2022）粤09民终2694号民事判决书中位于茂名(粤西)农副产品综合交易中心商铺食街1幢1层136号的商铺属于同地段同类房屋。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十三条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”被告某公司主张按照（2022）粤09民终2694号民事判决书确定的租金标准确定逾期交房违约金，本院予以支持。（2022）粤09民终2694号民事判决书记载，经茂名市某甲有限公司评估，茂名(的商铺自2016年6月1日起至2021年12月26日止在公开租赁市场条件下的月租金评估价值为2117元，茂名(35.28平方米。经计算，2020年10月21日至2023年8月10日期间的逾期交房违约金为75496.41元(2117元/月÷35.28平方米×35.86平方米÷30天×1024天)。自2023年8月11日起的违约金亦参照2151.80元/月(2117元/月÷35.28平方米×35.86平方米)的标准计至被告某公司将位于茂名市（交付给原告林某甲之日止。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十三条之规定，判决如下：

一、限被告茂名市某乙有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告林某甲（林某乙）支付违约金[自2020年10月21日至2023年8月10日期间的逾期交房违约金75496.41元，自2023年8月11日起的逾期交房违约金按2151.80元/月的标准计至被告茂名市某乙有限公司将位于茂名市（交付给原告林某甲（林某乙）之日止]；

二、驳回原告林某甲（林某乙）的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2785元林某甲（林某乙预交），由原告林丽君（林茂名市某有限公司，被告茂名市中晟实业有限公司负担1687.41元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。

审判员陈全强

人民陪审员高亚日

人民陪审员梁修禄

二〇二三年十二月八日

法官助理罗依红

书记员李海燕