广东省阳江市阳东区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤1704民初3227号

原告：蓝福文，男，1976年7月22日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。

委托诉讼代理人：梁富述，广东中瑜律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林良忠，广东中瑜律师事务所实习律师。

被告：岑英念，男，1983年3月10日出生，汉族，户籍地址：广东省阳江市阳东区，现在广东省茂名监狱服刑。

原告蓝福文与被告岑英念房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形后，本院遂裁定转为普通程序，并于2021年1月29日公开开庭进行了审理。原告蓝福文的委托诉讼代理人梁富述、林良忠，被告岑英念到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告蓝福文向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告蓝福文与被告岑英念于2018年10月7日签订的《广东省房地产买卖合同》；2、判令被告岑英念返还购房款170000元给原告蓝福文；3、判令被告岑英念支付20000元违约金给原告蓝福文；4、本案诉讼费由被告岑英念负担。事实和理由：2018年10月7日，蓝福文与岑英念签订《广东省房地产买卖合同》，约定岑英念将拥有的位于阳江市阳东区房地产（房地产权证号：阳合房字3××0号）以总价380000元转让给蓝福文；双方同意于2018年12月1日由岑英念将该房地产交付给蓝福文使用等。合同签订当日，蓝福文支付了定金130000元给岑英念，岑英念出具了收款收据给蓝福文收执为凭。蓝福文于2019年2月8日又依约支付了首期款40000元给岑英念，岑英念亦出具了收款收据。此后，蓝福文要求岑英念按照合同约定办理产权过户登记手续，岑英念口头答应尽快办理，后在蓝福文的多次追问下，岑英念说案涉房屋还登记在前一卖主名下，现岑英念无法配合蓝福文办理过户登记手续。岑英念现既没有将房屋过户至蓝福文名下，也没有交付房屋给蓝福文使用，岑英念的违约行为导致蓝福文的合同目的根本无法实现，根据法律规定，案涉房屋买卖合同的权利义务应终止，岑英念应将收取的购房款170000元退还给蓝福文，并应支付20000元违约金。

被告岑英念辩称，岑英念同意解除合同，也同意退还购房款170000元给蓝福文，但蓝福文诉请违约金20000元过高，岑英念没有能力支付，只同意支付2000元违约金给岑英念。

经审理查明：2018年10月7日，蓝福文与岑英念签订一份《广东省房地产买卖合同》，甲方（转让方）为岑英念，乙方（受让方）为蓝福文，主要约定：甲方拟将位于位于阳东区的房地产转让给乙方；该房地产甲方于1992年3月11日向阳东县房地产管理局申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为阳合房字3××1号；该房地产交易总金额为380000元，乙方应于合同签订后当天内支付甲方定金130000元；乙方于2019年2月18日前支付第一期房款40000元，最后一期购房款在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清，已付定金将在最后一期付款时冲抵；本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到阳东区行政服务中心办理过户手续；双方同意于2018年12月1日由甲方将该房地产交付给乙方使用；甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途毁约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方20000元整的违约金。合同签订后，蓝福文依约在当天支付了定金130000元给岑英念，岑英念出具了一份《收款收据》交蓝福文收执为凭。蓝福文于2019年2月18日又支付了首期购房款40000元给岑英念，岑英念亦出具了一份《收款收据》交蓝福文收执为凭。岑英念收款后至今没有将案涉房屋过户到蓝福文名下，也没有交付该房屋给蓝福文使用,遂形成本案纠纷。本院于2020年11月26日将本案的民事起诉状副本等诉讼文书送达给岑英念。在本案诉讼过程中，蓝福文于2021年3月11日向本院表示,鉴于岑英念在开庭时称其无能力支付20000元的违约金，蓝福文现只要求岑英念支付2000元违约金。

另查明：案涉房屋登记在陈华帮名下。岑英念在本案庭审中称，案涉房屋是其母亲在20年前向陈华帮购买取得，但一直未过户，陈华帮现已死亡。

依蓝福文诉讼财产保全的申请，本院于2020年11月23日作出（2020）粤1704民初3227号民事裁定，查封岑英念与案外人岑英语共有的位于广东省阳江市阳东区合山运朗垌142号国有建设用地使用权[产权证号：东府国用（2011）第0700060号；土地面积72平方米]，查封的份额为岑英念享有的份额，查封价值以190000元为限，查封期限为三年。

以上事实，有双方当事人的陈述，原告蓝福文提供的《广东省房地产买卖合同》、两份《收款收据》、房屋所有权证书复印件等证据在卷为证,本院予以确认。

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。蓝福文与岑英念于2018年10月7日签订的《广东省房地产买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，蓝福文依约支付了部分购房款170000元（含定金在内）给岑英念，但岑英念未能按照合同约定交付房屋给蓝福文使用，也没有将该房屋过户至蓝福文名下，岑英念的行为显属违约，且其违约行为导致蓝福文无法实现合同目的，岑英念应承担相应的违约责任。结合蓝福文的诉请，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条以及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定，本院确认上述《广东省房地产买卖合同》在本案民事起诉状副本送达给岑英念时解除，即在2020年11月26日解除。蓝福文诉请岑英念返还购房款170000元及支付违约金2000元，合法合理，本院予以支持。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一、二款的规定，判决如下：

一、原告蓝福文与被告岑英念于2018年10月7日签订的《广东省房地产买卖合同》于2020年11月26日解除；

二、被告岑英念在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款170000元及支付违约金2000元给原告蓝福文。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7000元，由原告蓝福文负担663元，被告岑英念负担6337元；财产保全费1470元，由被告岑英念负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。

审判长赖宝军

审判员许伟强

人民陪审员陈明扬

二〇二一年五月八日

法官助理黄俊奋

书记员梁亮好

黄丽群

附相关法律条文：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。