广东省江门市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2025）粤07民终866号

上诉人（原审被告）：史某，男，汉族，住湖南省津市市。公民身份号码XXX。

委托诉讼代理人：冯开阳，广东江杰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑超，广东江杰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：吴某甲，男，汉族，住广东省江门市蓬江区。公民身份号码XXX。

委托诉讼代理人：林俭傍，广东邦能律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何杰锋，广东邦能律师事务所律师。

原审被告：江门市某有限公司，住所地广东省江门市。统一社会信用代码914407xxxxxxxxxxxx。

法定代表人：史某。

上诉人史某因与被上诉人吴某甲、原审被告江门市某有限公司（以下简称某公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2024）粤0703民初14835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

史某上诉请求：撤销一审判决第四项。事实和理由：一审法院判决史某应向吴某甲支付的空租期租金损失，实际应为合同约定的违约金。尽管在案涉合同中明确约定，属于史某违约的，应由史某按剩余租期总租金的30%承担违约责任；但本案中，吴某甲主张的空租期长达9个月，且其已经主张没收史某预交的保证金前提下，即使按照空租期总租金30%作为损失赔偿，也完全超过吴某甲在本案中可能承受的违约损失，不符合填平规则。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定，现史某认为一审法院判决的空租期损失属于违约金，且该标准明显过高，恳请在该标准基础上酌情予以减免。

吴某甲辩称，史某长期拖欠涉案费用，已构成严重违约，吴某甲依法解除涉案《租赁合同》并请求史某赔偿空租期等损失合理合法，史某主张吴某甲请求赔偿的涉案损失过高并要求减免没有事实与法律的依据且违背诉讼诚信原则。一、史某在本案一审阶段已对吴某甲请求赔偿的涉案损失予以认可，现却以涉案损失过高为由提起上诉，违背诉讼诚信原则，不应予以支持。史某在一审庭审中对于吴某甲提出的第三项诉讼请求即请求赔偿空租期等损失明确予以认可并同意履行，双方已就上述空租期等损失达成合意，一审法院根据双方合意依法判决史某、某公司向吴某甲支付上述空租期损失合法有据，现史某却以涉案损失过高为由提起上诉，显然违背诉讼诚信原则，对于其上诉请求不应予以支持。二、史某违反涉案《租赁合同》约定拖欠涉案费用，吴某甲依法解除涉案《租赁合同》并请求史某赔偿空租期等损失合理合法。本案中，史某、某公司违反涉案《租赁合同》约定，长期拖欠吴某甲涉案租金与管理费、水电费、天然气费，已构成严重违约。吴某甲无奈之下于2024年10月8日向史某发送通知解除涉案《租赁合同》。吴某甲在解除涉案《租赁合同》后需要重新寻找租户租赁涉案场地，即史某、某公司的上述违约行为导致吴某甲产生空租期等损失。而吴某甲在本案中主张的空租期等损失是参照厂房及宿舍租金标准合共24300元/月按照3个月的标准主张即合共72900元，扣减史某于2024年8月27日支付的5000元为67900元。史某上诉主张吴某甲在本案中主张的空租期长达9个月违背客观事实，也没有任何依据。综上，根据涉案《租赁合同》约定及《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十三条之规定，吴某甲依法解除涉案《租赁合同》并请求史某、某公司承担上述空租期等损失合法有据，吴某甲主张的涉案损失也没有超出合理限度，史某主张吴某甲请求赔偿的涉案损失过高并要求减免没有任何事实与法律的依据。三、因涉案《租赁合同》存在部分有效和部分无效情形，吴某甲根据《租赁合同》约定没收保证金的金额为19000元，其余部分的保证金50000元已在本案中冲抵史某需承担的涉案损失。如上所述，因史某、某公司存在涉案违约行为，吴某甲有权解除涉案《租赁合同》并没收史某支付的保证金69000元。但在本案中，吴某甲向史某、某公司出租的涉案租赁物包括涉案厂房(面积为1082平方米)及三间宿舍。其中，部分厂房(面积为230平方米)以及三间宿舍已办理不动产权证及有关建设工程规划许可手续，其余部分出租厂房(面积为852平方米)没有取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《租赁合同》存在部分有效和部分无效情形。一审法院结合上述情况依法酌情确定无效部分涉案《租赁合同》对应的保证金为50000元，在一审阶段庭审中吴某甲与史某双方确认涉案《租赁合同》无效部分对应的保证金用于清偿吴某甲请求支付的涉案损失，即吴某甲在本案中根据《租赁合同》约定没收的保证金实际仅为19000元。

某公司没有陈述意见。

吴某甲向一审法院起诉请求：1.史某、某公司支付拖欠租金与管理费78570元、水电费2141.3元、天然气费7371元，合共88082.3元；2.史某、某公司支付占用费25920元（自2024年10月8日起，参照厂房租金标准23000元/月与宿舍租金标准1300元/月计至史某、某公司实际搬离厂房、宿舍之日止）；3.史某、某公司赔偿空租期等损失67900元及占用资金损失（暂计至2024年11月8日的资金占用利息共1293.63元。分别以欠付租金与管理费78570元为基数，以欠付水电费和天然气费9512.3元为基数，均从2024年11月9日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计至清偿之日）；4.史某、某公司立即搬离场地内生产设备、生活物资等并腾退厂房、宿舍；5.史某、某公司承担一审诉讼费用。

一审法院判决：一、史某、江门市某有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向吴某甲腾退位于江门市蓬江区的涉案租赁厂房及宿舍。二、史某、江门市某有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向吴某甲支付拖欠租金与管理费78570元、水电费2141.3元、天然气费7371元，合共88082.3元，并支付资金占用利息（截至2024年11月8日的资金占用利息为1293.63元；以78570元为基数，从2024年11月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计至清偿之日止；以9512.3元为基数，从2024年11月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计至清偿之日止）。三、史某、江门市某有限公司于判决发生法律效力之日起十日向吴某甲支付占用费（自2024年10月8日起，按厂房租金23000元/月、宿舍租金1300元/月的标准，计至涉案租赁厂房及宿舍实际腾退之日止）。四、史某、江门市某有限公司于判决发生法律效力之日起十日向吴某甲赔偿损失17900元。五、驳回吴某甲的其他诉讼请求。史某、某公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费3963.92元，减半收取1981.96元，保全费1435.98元，合共3417.94元，由吴某甲负担932.86元，史某、某公司负担2485.08元。

二审期间，各方当事人均没有提交新证据。

一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对史某的上诉请求进行审查，对各方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：史某、某公司应否向吴某甲赔偿损失17900元。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，史某、吴某甲在案涉《租赁合同》中约定“租期内，如史某因未按约定履行责任造成违约，吴某甲有权解除《租赁合同》，没收保证金并按剩余租期总租金的30%要求史某承担违约责任。”吴某甲主张的空租期损失67900元，该笔费用应为双方当事人在合同订立时预见到因违约产生的损失，且史某、某公司均予以认可，故一审法院对吴某甲主张的空租期损失67900元予以支持并无不当。史某主张其向吴某甲支付的空租期租金损失，实际应为合同约定的违约金，该标准明显过高，请求酌情予以减免，理据不足，本院依法不予支持。

吴某甲已收取史某支付的保证金69000元，由于本案存在部分有效、部分无效情形，针对有效部分，因承租方确实存在违约行为，该部分保证金吴某甲主张依据合同约定予以没收，合法合理，而针对无效部分，吴某甲无权收取相应保证金，对于无效部分的保证金金额，一审法院按照无效部分占比进行折算，酌定为50000元并无不当。双方均一致同意在本案中抵扣吴某甲主张的该项损失，该无效部分对应的保证金金额折抵上述空租期损失后，史某还应向吴某甲赔付空租期损失17900元。关于某公司的责任。尽管某公司并非承租方，但某公司在一审庭审中明确表示愿意对吴某甲主张的涉案债务承担清偿责任，构成债务加入，因此一审法院判决史某、某公司应向吴某甲赔偿损失17900元并无不当，本院予以维持。

综上所述，史某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费247.5元（史某已预交），由史某负担。

本判决为终审判决。

审 判 长甄锦源

审 判 员柯小梅

审 判 员周宗艳

二〇二五年三月十九日

法官助理刘鑫

书 记 员陈顺芳

赵金兰