广东省江门市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2024）粤07民终1109号

上诉人（原审被告、反诉原告）：向某虎。

委托诉讼代理人:林燕,广东东方大卫律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：江门市蓬江区某某五金制品有限公司，住所地广东省江门市蓬江区。

委托诉讼代理人:吴子欣,广东秉铨律师事务所律师。

委托诉讼代理人:谭耀强,广东秉铨律师事务所律师。

原审被告：黄某元。

原审被告：黄某华。

以上两原审被告共同委托诉讼代理人:林燕,广东东方大卫律师事务所律师。

原审第三人：江门市蓬江区**镇人民政府，住所地广东省江门市蓬江区。

委托诉讼代理人:林俭傍,广东邦能律师事务所律师。

委托诉讼代理人:何杰锋,广东邦能律师事务所律师。

上诉人向某虎因与被上诉人江门市蓬江区某某五金制品有限公司（以下简称“某某公司”）、原审被告黄某元、黄某华、原审第三人江门市蓬江区**镇人民政府（以下简称“某某镇政府”）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2023）粤0703民初11999号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

向某虎上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回某某公司一审的全部诉讼请求；2.判令支持向某虎的全部反诉请求；3.某某公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。主要事实与理由：一、某某公司在某甲厂房前早就知道拟征收情况，一审法院认为向某虎隐瞒拟征收事实是错误。（一）从某某公司的注册地址变更可知，某某公司从2005年10月26日长期在某某镇变更租赁地址，其一直在某某镇经营，不可能不知情某某镇的土地租赁、征收等情况。（二）从某某公司提交的一审证据可知，某某公司在签订合同时已知道某某镇政府拟征收某乙厂房。某某公司实际从2022年5月10日前就看中某乙厂房，某某公司的法定代表人在2022年5月10日已将租赁厂房的部分定金支付给向某虎。双方经协商，因某某公司提出要求免租装修期1个月，在免租期届满再签订书面《厂房租赁合同》。双方口头达成协议，同意免除2022年5月中下旬至6月期间的租金。2022年5月至6月期间，向某虎根据某某公司实际使用某乙厂房的水电情况进行收取实际的水电费，某某公司在签订合同前只是缴纳了5月至6月的水电费给向某虎。根据某乙厂房投入装修的费用的转账记录、票据、《隔热涂料工程施工合同》等证据材料可知，某某公司关于装修厂房的交易发生在2022年5月29日-2022年6月30日期间，即装修行为是发生在签订《厂房租赁合同》前。某某镇政府安排进行测量拍照的工作人员到某乙厂房时，某某公司及其工作人员均在某乙厂房现场。某某公司提交的证据图片中显示，2022年6月23日评估公司到某乙厂房现场进行拍照，在评估、拍照的过程中某某公司的法定代表人张某宁在现场，某某公司对拟征收的情况知情，不存在向某虎隐瞒、不告知某某公司从而导致某某公司投入装修、使用某乙厂房。（三）某某镇政府通过某甲村委会公告栏、张贴公告、网上公示等方式，将拟征收的公告告知某某公司，某某公司在签订《厂房租赁合同》明知某乙厂房有可能被征收。某某公司知悉某某镇政府发出拟征收涉案土地的公告、也通过某甲经合社的村务公告栏中获悉征地公告，虽公告上没有载明具体征收日期，向某虎已口头告知涉案土地可能会被征收的情况，某某公司并没有提出反对的意见，而是选择与向某虎签订《厂房租赁合同》以及进行装修，由此产生的装修不获赔偿、搬迁不获赔偿的风险应当由某某公司自行承担。二、某某镇政府给予的补偿款不包括装修补偿款，一审法院判令向某虎赔付某某公司的装修、搬迁损失没有事实以及法律依据。《关于印发蓬江区土地征收储备补偿标准指导意见的通知（蓬江住建〔2018〕1号）》第二条的规定，某某镇政府的房屋征收补偿政策中未涉及对房屋的内部装修装饰进行补偿。三、一审法院未查明某乙厂房的装修搬迁真实损失即作出判决，明显属于案件查明事实不清、适用法律错误。（一）《厂房租赁合同》第九条明确约定，因政府行为……需要提前终止租赁合同的，向某虎、某某公司应无条件终止合同，并在接到通知后某某公司应向向某虎及有关部门付清拖欠的全部费用，并接到通知后按政府规定的时间内搬迁并将场所交回给向某虎，向某虎再无息退回合同保证金给某某公司，政府对租赁土地、建筑厂房的补偿归于向某虎、对工厂搬迁等损失归某某公司，双方合同自动解除。（二）对于某某公司主张的装修款问题，向某虎认为只有1万元。向某虎寻找当时为某某公司装修的工人到现场查看，并询问该装修工人，该名工作人称装修实际上只花费了1万元的人工费、材料费。通过核算某某公司在一审期间提交的转账凭证、票据、《隔热涂料工程施工合同》等，上述凭证累计金额是55281元，而不是一审判决认定的99370.15元。（三）鉴于向某虎与某某公司对某某公司投入的装修款存在较大争议，一审法院理应委托有资质的评估机构出具的评估报告予以定纷止息，但一审法院并未依法进行该鉴定，造成了本案的事实认定不清。四、一审法院漏查明某某公司应当返还拖欠的2023年6月租金15600元、变压器维修分摊费用1863元，属事实未查清、适用法律错误。变压器维修分摊费用1863元对应某某公司在2022年5月至12月期间产生的变压器维修分摊费用，而该笔费用发生后，向某虎一直向某某公司追讨，某某公司并未提出过任何异议，只是拖延未支付。向某虎是为了包括某某公司在内的使用人的利益而进行维修。实际上，政府在2023年10月才开始围蔽某乙厂房，根据向某虎提交现场相片可知，某某公司可以正常某丙厂房至2023年10月底，并不存在某某公司不能正常使用的情况。向某虎向某某公司主张的2023年6月期间的租金15600元以及逾期付款利息114.1元是因某某公司实际占用了涉案的厂房，包括被征收的500平方米、也包括了未被征收但产权证的700平方米厂房。向某虎要求某某公司返还该部分租金是有充分的事实以及理由的。五、某某公司承租的面积1200㎡中被某某镇政府征收的只有540㎡，另外的660㎡并没有征收，租赁合同并不必然因某某镇政府的征收行为而导致整个合同被解除。六、某某公司单方无故解除整份合同，过错在于某某公司。

某某公司答辩称，坚持一审期间的起诉意见及对其反诉的答辩意见。某某公司收到案涉交地告知书前并不知悉案涉厂房被征收的情况，根据常理，如果某某公司事前知悉案涉厂房已被征收，还投入大量的装修，不符合正常人的思维。某某公司是一家正常经营的企业，因搬迁厂房、装修厂房势必会产生巨大的成本以及损失，向某虎主张某某公司事前已经知悉案涉厂房被征收不符合常理，也没有任何事实依据。根据某某公司一审期间所提交的证据6-11足以证明损失的金额为99370.15元。

某某公司向一审法院的起诉请求：1.向某虎向某某公司赔偿损失99370.15元；2.诉讼费用由向某虎、黄某元、黄某华承担。

向某虎向一审院提出反诉请求：1.某某公司返还拖欠的2013年6月租金15600元、水电费7220元以及逾期付款利息（从2013年6月10日起算至某某公司清偿之日止，按照拖欠租金的0.5%计算）；2.某某公司将履约保证金50000元返还向某虎；3.某某公司返还拖欠的变压器维修分摊费1863元给向某虎；4.诉讼费用由某某公司承担。

一审法院认定事实：2022年6月30日，某某公司与向某虎于签订《厂房租赁合同》，向某虎将位于江门市蓬江区**镇地段面积为1200平方米的厂房租赁给某某公司，租赁期限自2022年7月1日至2027年6月31日止。2022年7月开始租金每月15600元，合同履约金50000元等内容。2022年8月，黄某华与某某镇政府于签订了《某某程建设项目青苗、附着物、地上建（构）筑物补偿协议书》，并通知各权属人于2023年2月25日前迁移及离场。2023年2月10日，某某镇政府出具《交地通知书》，表明按照蓬江区高端装备制造产业园基础设施配套工程—某某段征地红线。某某公司于2023年7月搬离案涉厂房。租赁期间某某公司产生装修、搬迁费用合共99370.15元。某某公司未付向某虎6月租金及水电费7220元。向某虎以要求某某公司支付6月租金、返还履约保证金及支付变压器维修费为由提起反诉。

一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。某某公司所提供的《厂房租赁合同》证明双方租赁合同关系已在双方之间真实发生，没有违反法律或行政法规的强制性规定，故依法确认其具有法律效力。某某公司主张向某虎赔偿损失99370.15元，提供了《拟征收土地公告》及附件、《征地补偿安置方案公告》《某某工程建设项目青苗、附着物、地上建（构）筑物补偿协议书》及附件、补偿款支付凭证、《交地通知书》、转账记录、票据、情况说明、隔热涂料工程施工合同等证据证实向某虎隐瞒案涉厂房属于征收范围的事实，导致某某公司在不知情的情况下承租案涉厂房，并投入装修费用，其后被迫搬迁产生搬迁费合共99370.15元，向某虎应当予以承担某某公司上述损失。关于黄某元、黄某华责任问题。《厂房租赁合同》系某某公司与向某虎所签订，根据合同相对性原则，某某公司要求黄某元、黄某华赔偿损失于法无据，一审法院不予采纳。关于向某虎反诉要求某某公司支付2013年6月租金15600元、水电费7220元以及逾期付款利息、返还变压器维修分摊费1863元的问题。某某公司提供的《交地通知书》要求某某公司于2023年2月25日前交还某乙厂房，并对某乙厂房进行围蔽工作，在某某公司不能完全正常某丙厂房情况下，要求某某公司支付6月租金及返还履约保证金和变压器维修分摊费的问题，理据不足，一审法院不予支持。但某某公司在某丙厂房所产生的水电费7220元，有证据微信聊天记录、电费通知书予以证明，某某公司应当予以承担。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第七百二十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决：一、向某虎应于判决发生法律效力之日起五日内向某某公司赔偿损失99370.15元；二、某某公司应于判决发生法律效力之日起五日内向向某虎支付水电费7220元；三、驳回某某公司其他诉讼请求；四、驳回向某虎其他诉讼请求。一审案件本诉受理费2284.26元减半收取1142.13元、保全费1013.7元，由向某虎负担；反诉受理费834.96元，由某某公司负担134.96元，向某虎负担700元。

二审期间，双方当事人均未提交新证据。

一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕向某虎的上诉请求进行审查。本案二审争议焦点是：1.向某虎是否已履行合理的告知义务，是否对某某公司承担赔偿责任；2.一审法院认定某某公司的经济损失数额是否恰当；3.某某公司应否向向某虎支付2023年6月租金及变压器维修分摊费。

关于焦点一。向某虎与某某公司签订涉案的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，合法成立有效。根据在案的证据显示，向某虎与某某公司签订《厂房租赁合同》的时间是2022年6月30日，而在合同签订之前某乙厂房已被列入征收范围，向某虎对此应为明知，但向某虎未举证证明其在与某某公司签订租赁合同时履行将某乙厂房已被列入征收告知某某公司的义务，即便向某虎的妻子黄某华于2022年8月与某某镇政府签订涉案补偿协议书，并收取补偿费后，仍未有证据证明向某虎将征收情况告知某某公司，可见向某虎主观故意隐瞒某乙厂房已被征收，并对外出租，有违诚实信用原则。向某虎主张某某公司长期在某某镇生产生活，理应当知悉某乙厂房已被征收，但向某虎作为出租人，首先应恪守告知义务，其不能将自身应先履行的义务转嫁到承租人，且如某某公司已知悉某乙厂房已被征收，根据常理，其不会签订涉案租赁合同，并投入大量的装修费用。故对于向某虎的该主张，本院不予支持。向某虎又主张某某公司承租的面积1200㎡中被某某镇政府征收的只有540㎡，另外的660㎡并没有征收，租赁合同并不必然因某某镇政府的征收行为而导致整个合同被解除，结合某某镇政府作出的《交地通知书》等证据来看，即便如向某虎所主张涉案承租租赁物未全部被征收，某某镇政府已下达交地通知，并需围蔽，涉案《厂房租赁合同》的合同目的已不能实现。故对于向某虎的该主张，理据不足，本院亦不予支持。综上，向某虎隐瞒案涉厂房属于征收范围的事实，导致某某公司在不知情的情况下承租案涉厂房，并投入装修费用，且现有证据并未证明某某公司存在过错，故一审法院判定向某虎应承担相应的赔偿责任，并无不当。

关于焦点二。经审查，某某公司主张涉案的经济损失，有提供当时相应的转账记录、收款收据、情况说明、合同等证据，这些证据合法、真实，能够形成证据链证明某某公司投入的装修、搬迁等费用，一审法院据此核算某某公司涉案经济损失为99370.15元，本院予以确认。向某虎对此有异议，其主张装修工人称涉案装修费用为1万元，但向某虎并未提供相应证据予以佐证。向某虎又主张某某公司提交的转账凭证、票据、合同等累计金额是55281元，不是一审法院认定的99370.15元，但某某公司部分费用支出是现金支付，对于该部分金额有相应的收据、情况说明等证据予以佐证，向某虎并未举证推翻前述事实，应承担举证不能的法律后果。因向某虎隐瞒案涉厂房属于征收范围的事实，故一审法院判定向某虎承担某某公司的经济损失99370.15元，并无不当，本院予以维持。

关于焦点三。本案中，涉案《交地通知书》已要求某某公司于2023年2月25日前将涉案地上附着物、建（构）筑物搬迁，并对某乙厂房进行围蔽工作，可见某某镇政府已下达交地通知，并要对厂房进行围蔽工作，可见某某公司已不能完全正常某丙厂房，故向某虎诉请某某公司支付2023年6月租金及变压器维修分摊费，没有事实与法律依据，一审不予支持其主张，并无不当。向某虎主张某乙厂房于2023年10月才开始围蔽，但某某镇政府已下达交地通知，且黄某华已领取某乙厂房补偿款，至于某丁厂房已被征收及某某公司不能正常使用涉案租赁物的事实。故对于向某虎该主张，本院不予支持。

综上所述，向某虎的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3028.96元（由向某虎预交），由向某虎负担。

本判决为终审判决。

审 判 长崔进文

审 判 员刘邦中

审 判 员龙仕芳

二〇二四年四月二十八日

法官助理谢俊杰

书 记 员徐雪芬