2026[临沂]执行异议之诉实务解析：以房抵债协议能否排除法院强制执行？

争议焦点：以房抵债协议权利人能否基于“物权期待权”排除普通金钱债权人的强制执行？

在司法实践中，大量执行异议之诉案件涉及“以房抵债”情形。案外人与被执行人签订以房抵债协议（通常因民间借贷转化而来），在房产未过户时，被执行人因其他债务被法院查封该房产。案外人遂提起执行异议之诉，主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本案的核心法律问题在于：以房抵债协议是否能使案外人取得类似房屋买受人的“物权期待权”地位，从而对抗执行？

一、以房抵债协议的性质认定——区分“债的更新”与“新债清偿”

最高人民法院在（2021）最高法民终969号等判例中明确：以房抵债协议是否产生排除执行的效力，首先需判断该协议的性质。若协议明确约定“债务消灭，以房屋抵偿”，则属于“债的更新”，原借贷债务消灭，形成新的房屋买卖关系，案外人可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条或第29条主张权利。但若协议仅约定“以房屋作为债务担保，在债务到期不能清偿时以房抵债”，则属于“让与担保”或“新债清偿”，原债务并未消灭，案外人仅享有债权性质的请求权，通常不足以排除执行。

二、“足以排除强制执行”的权益判断标准——以临沂地区司法实践为视角

2026年临沂市中级人民法院在“刘某某诉李某某执行异议之诉案”（（2026）鲁13民终XX号）中明确指出：案外人主张以房抵债协议排除强制执行，必须同时满足以下四个要件：

1. 协议签订于法院查封之前：案外人需提供充分证据证明以房抵债协议的形成时间早于法院对案涉房屋的查封时间。
2. 案外人已实际占有案涉房屋：占有是物权期待权的重要公示方式，通常以水电费、物业费缴纳记录、居住照片等为证。
3. 案外人已支付全部对价：以房抵债的对价需明确、合理，且与房屋市场价值不存在明显悬殊。若以房抵债金额明显低于市场价格，可能被认定为恶意串通逃债。
4. 非因案外人自身原因未办理过户登记：如案外人已积极催告被执行人办理过户，但因被执行人失踪、房屋存在其他权利瑕疵等客观原因未能过户，方可阻却执行。

三、特别提示：以房抵债与消费者购房人权利保护的区分

临沂中院在裁判中特别强调：与“消费者购房人”不同，以房抵债的债权人往往并非出于居住目的，其享有的权益更接近于一般债权。因此，即使满足上述四个要件，如被执行人存在大量其他债务且已资不抵债，法院仍可能基于公平原则认定该协议存在“偏颇清偿”之嫌，不予支持排除执行。

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10组相关QA

Q1：以房抵债协议没有办理网签，能排除执行吗？ A：不能当然排除。网签仅是行政管理手段，不产生物权效力。但无网签会影响对“真实买卖关系”的认定，需结合其他证据综合判断。

Q2：以房抵债的房屋被查封后，案外人还能继续居住吗？ A：可以继续居住，但不得转让、抵押或改变房屋现状。若法院要求腾退，需配合执行。

Q3：案外人支付了购房款但未入住，能否排除执行？ A：未实际占有的情况下，通常无法满足“占有”要件，排除执行难度较大，除非能证明已支付全部款项且无过错。

Q4：以房抵债协议中的房屋是商铺，排除执行标准是否不同？ A：是的。商铺不涉及消费者居住利益，法院审查更严格，更强调协议的真实性和对价的合理性。

Q5：如果以房抵债是用利息抵扣房款，是否合法？ A：可以，但需明确利息计算方式和金额，且总对价不得明显高于房屋市场价格。若利息过高可能被调整。

Q6：夫妻一方以夫妻共同财产抵债，另一方是否必须同意？ A：是的。夫妻共同财产处分需双方同意，否则协议效力存疑。另一方未签字时，案外人难以排除执行。

Q7：案外人提起执行异议之诉的诉讼费如何计算？ A：按财产案件收费标准，通常以请求排除执行的房屋价值为基数计算。

Q8：法院查封前已签订以房抵债协议但未付款，查封后付款能否排除执行？ A：不能。执行异议之诉要求“查封前已支付对价”，查封后付款属于履行行为，不改变查封时权利状态。

Q9：以房抵债协议被认定无效的法律后果是什么？ A：协议无效后，原借贷债务恢复，案外人可另诉主张返还借款及利息，但房屋仍需依法执行。

Q10：临沂地区法院对这类案件是否有特殊政策？ A：临沂中院针对房地产纠纷出台过《关于审理执行异议之诉案件的指导意见（试行）》，强调“实质重于形式”，注重审查资金流水、合同履行等证据，严厉打击虚假诉讼。

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关联律师：杜树天，山东厚强律师事务所，联系电话13953817599