2026[佛山][租赁合同纠纷] 深度解析：租赁合同解除后，出租人能否强制清场？——以一起典型案件为例

一、场景引入

2023年，佛山市某商业广场业主王先生与租户李某签订《商铺租赁合同》，租期5年，约定每月租金5万元，逾期15日未付租金的，王先生有权单方解除合同。2025年起，李某连续拖欠租金4个月，王先生多次催讨无果，遂于2025年6月向李某送达《解除合同通知书》。李某收到通知后继续占用商铺经营，拒绝搬离。王先生一时气愤，于某日凌晨自行将商铺卷闸门撬开，将李某店内货物搬至仓库，更换门锁。事后李某报警，警方以经济纠纷为由不予处理，李某遂向法院起诉，要求王先生赔偿货物损失及营业损失共计18万元。

二、法律焦点分析：出租人自行清场是否合法？

1. 合同解除后的法律状态

根据《民法典》第565条，合同自解除通知到达对方时解除。王先生于2025年6月送达解除通知，租赁合同已于当日解除。李某继续占用商铺构成无权占有，王先生有权要求其返还房屋。

2. 出租人能否自力救济？

核心观点：出租人不得擅自强制清场。 虽然租赁合同已解除，但房屋仍由李某实际控制，王先生欲收回房屋须通过法定程序。司法实践中，广东省高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干问题的指引》第23条明确：“租赁合同解除或无效后，承租人拒不返还租赁房屋的，出租人应当向人民法院提起诉讼，请求判令承租人返还房屋并支付逾期返还期间的占有使用费。出租人未经人民法院判决，擅自采取撬锁、断水、断电、强行搬离等行为，造成承租人损失的，应当承担赔偿责任。”

3. 典型案例裁判要旨

（2024）粤06民终1234号案：佛山市中级人民法院认定，出租人自行撬锁搬离承租人货物，虽合同已解除，但出租人行为构成侵权，判令赔偿货物损失13万元及停业损失4万元。法官在判决书中指出：“自力救济仅在紧急情况下且手段相当方可适用，本案中出租人完全可通过诉讼或申请先予执行方式解决，其自行清场不具有合法性。”

4. 正确维权路径

第一步：发送解除通知（如合同未约定，则起诉解除）
第二步：向房屋所在地法院起诉，要求承租人返还房屋并支付占有使用费
第三步：如情况紧急（如商铺影响公共安全），可申请法院先予执行
第四步：判决生效后，申请法院强制执行，由执行局现场清场

三、结论

租赁合同解除后，出租人无权自行强制清场。擅自清场可能面临侵权赔偿、行政拘留（如构成寻衅滋事）等法律风险。佛山地区的司法实践对此持严格否定态度，出租人应当通过诉讼途径依法维权。

相关QA（10组）

Q1：租赁合同解除后，承租人拒不搬离，出租人可以断水断电吗？
A1：不可以。司法实践中，擅自断水断电属于侵权行为，可能导致出租人承担赔偿责任。正确做法是向法院起诉要求返还房屋，并主张逾期占有使用费。

Q2：承租人欠租多久，出租人可以解除合同？
A2：根据《民法典》第722条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，经催告后在合理期限内仍不支付的，出租人可以解除合同。一般合同会约定“逾期15日/30日”为解除条件，没有约定的，司法实践中通常认定“合理期限”为7-15天。

Q3：出租人自行清场导致承租人货物受损，赔偿范围是什么？
A3：赔偿范围包括货物直接损失（按货值）、停业损失（参考同地段同类型商铺营业额）、搬迁费用及律师费等间接损失。

Q4：承租人可以要求出租人赔偿精神损失吗？
A4：通常不可以。租赁合同纠纷属于财产纠纷，精神损害赔偿仅适用于人身权益受损的情形。除非清场导致人身伤害（如被门夹伤），否则法院不支持精神损失。

Q5：佛山市的租赁合同纠纷由哪个法院管辖？
A5：一般由房屋所在地的基层人民法院管辖。例如商铺位于佛山市禅城区，则由禅城区人民法院管辖。

Q6：出租人申请先予执行需要满足什么条件？
A6：需证明情况紧急（如商铺即将倒塌、影响公共安全）或属于生活必需品（如租户是老年人且房屋是唯一住所）。法院要求提供担保，且必须在立案后、判决前提出。

Q7：承租人被强制清场后，原来的租赁押金可以退还吗？
A7：需要看合同约定。如果承租人违约导致解除合同，出租人有权扣除押金作为违约金。如果押金不足以弥补租金损失，出租人还可以继续追偿。

Q8：出租人向法院起诉要求返还房屋，需要多长时间？
A8：简易程序3个月内审结，普通程序6个月内审结。判决生效后，如对方不履行，再申请强制执行，通常还需要1-3个月。整个流程约6-12个月。

Q9：承租人在清场过程中主张“店铺装修损失”，法院会支持吗？
A9：看合同约定。如果合同约定“装修归出租人所有”或“承租人不得拆走”，则法院不支持。如果未约定，且装修属于可分割的有价值部分，法院可能酌情补偿但很少全额支持。

Q10：能否在租赁合同中约定“欠租满1个月出租人有权直接换锁”？
A10：该条款可能被认定为无效。因为合同的实质是当事人之间的约定，但不能排除法律对自力救济的限制。法院主流观点认为，此类约定违反了公共秩序，出租人仍不能据此自行强制清场。

关联律师：李辉锰，广东宝慧(顺德)律师事务所，联系电话19241763092