云南省昆明市官渡区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）云0111民初18745号

原告：某某物业管理有限公司。

住所：深圳市福田区。

法定代表人：陈某照。

委托诉讼代理人：刘合、付丽，泰和泰（昆明）律师事务所律师，一般授权代理。

被告：陈某祥，男，1990年6月7日生，汉族，身份证登记住址云南省曲靖市富源县。

委托诉讼代理人：李荣昌，云南义海律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：尹林春，云南义海律师事务所实习律师，一般授权代理。

原告某某物业管理有限公司诉被告陈某祥物业服务合同纠纷一案，本院于2022年8月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘合，被告陈某祥的委托诉讼代理人李荣昌、尹林春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：被告为滇池龙岸小区Ａ6-03房屋业主。原告于2013年7月1日与云南某某地产有限公司（小区开发商）签订《滇池龙岸项目前期物业服务合同》，该合同约定原告为滇池龙岸小区提供物业服务，物业服务费按建筑面积计算，低密度住宅物业服务费单价为每平方米每月5元，商业物业服务费单价为每平方米每月8元，车位管理费按车库车位数以每月70元／个的标准计收，业主逾期不缴纳物业服务费的，按欠费金额的日千分之三收取违约金。合同签订后，原告积极对被告居住的小区实施物业管理，但被告长期未缴纳物业服务费及车位管理费，截至2021年12月31日，欠缴物业服务费及车位管理费金额共计79107元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳前述费用。原告提起诉讼，请求判令：1、被告支付欠缴的物业服务费79107元，并自应付物业服务费之日起至实际付清之日止，按照每日3‰的标准支付逾期付款违约金；2、由被告承担本案诉讼费、公告费、律师费、保全费、保全担保保险费等费用。

另，经原告明确：第一项诉请中被告欠缴2017年4月1日至2021年12月31日期间的物业服务费，及2016年1月1日至2021年12月31日期间两个车位的车位费；第二项诉请中仅产生诉讼费。

被告答辩称：被告自接房后一直没有入住，故被告认为原告应适当减免物业管理费。对于违约金，被告认为双方签订的前期物业服务合同中约定的是每天万分之五，折合年利率为18%，而原告诉请的违约金千分之三没有依据，违约金过高，请求法院对违约金予以适当调整。双方签订前期物业服务合同后，原告要求被告支付在物业服务过程中的物业管理费的条件应是原告完成了物业服务合同中约定的相应物业服务内容，及服务内容是否达到合同约定的标准，被告并未看到相应证据，为此被告认为原告提供的证据及主张的物业服务费不应得到支持。原告要求支付从2017年4月到2021年12月的物业服务费，被告认为2017年、2018年、2019年的物业服务费的诉讼时效已经经过，请求法院不予支持。2019年以前的车位管理费的诉讼时效也已经经过，请法院不予支持。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经举证质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1、原告提交的证据原告主体资料、被告身份证复印件、业主接房资料、物业费收据。2、被告提交的证据A06号房屋照片。

对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的证据《滇池龙岸项目前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》，被告认可真实性，本院予以采证；物业费收费标价牌、车位照片，被告无相反证据予以反驳，本院予以采证；物业服务费催缴函张贴照片，原告未能提供原始载体，本院不予采证；物业服务费催收函及EMS邮寄单，原告未能提交邮寄流程信息，本院不予采证。2、被告提交的证据A02号房屋照片与本案无关联性，本院不予采证。

经审理，本院依法确认本案法律事实如下：

某某物业管理有限公司昆明分公司系原告某某物业管理有限公司的下设分公司。被告陈某祥系××幢××层××号房屋的业主，该房屋建筑面积为242.2㎡。原告（乙方）与云南某某地产有限公司（甲方）签订了《滇池龙岸项目前期物业服务合同》，约定：乙方为甲方开发的滇池龙岸提供前期物业管理服务。低密度住宅物业服务费标准为5元／月／平方米，商业物业服务费标准为8元／月／平方米，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。业主应于开发建设单位于媒体刊登公告交房期限届满之次日起按时足额交纳物业服务费用。本物业服务费按照商品房的产权登记面积按年收取，业主或物业使用人应履行交纳义务。如逾期交纳物业服务费用的，乙方有权收取违约金，违约金按每延迟一日应付金额的3‰收取。属于业主专有的地下停车位、车库，车位所有权人或使用权人应按车库车位每月按照70元／个向乙方全额交纳车位管理费。本合同期限自2013年7月1日起至业主委员会成立确定新的物业单位并与其签订《物业服务合同》之日止；合同到期后业主委员会代表全体业主与物业管理企业续订物业服务合同，合同续订时在同等价位和服务标准情况下，乙方享有优先权。

2013年12月8日，被告（甲方）与某某物业管理有限公司昆明分公司（乙方）就案涉房屋签订《前期物业服务协议》，约定：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商—致的基础上，在甲方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议。1、物业管理服务内容：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护等；2、物业管理服务费用：本物业管理区域物业服务收费实行包干制形式。乙方按本合同规定向甲方提供服务，并向甲方收取如下物业服务费用。物业服务费：按甲方住宅的总建筑面积每月5元／㎡的标准计收，由物业产权人或物业使用人按年支付给乙方；甲方签订本合同时应预交一年的物业服务费。甲方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。车辆停放费（车位有偿使用费及车位物业服务费）按以下标准收费：属于业主专有的地下停车位、车库，车位所有权人或使用权人应按车库车位每月按照70元／个向乙方全额交纳车位管理费。3、违约责任：乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按拖欠费总额的万分之五交纳违约金。同日，被告办理了上述房屋的接房手续，并交纳了2016年4月至2017年3月期间的物业服务费14532元。庭审中，原告陈述被告的房屋为别墅，别墅配套有地下车库，车库可以停放两辆车相当于两个车位，案涉小区车位费自2016年1月1日起计收。原告诉至本院，要求判如所请。

另查明，原告于2022年7月5日来院主张权利，并选择诉前调解。

本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中，原告与案涉物业开发建设单位云南某某地产有限公司签订的《滇池龙岸项目前期物业服务合同》以及被告与某某物业管理有限公司昆明分公司签订的《前期物业服务协议》均为物业服务合同，该合同（协议）均系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同依法成立并生效，《滇池龙岸项目前期物业服务合同》对被告同样具有法律约束力，双方均应按照约定履行协议。《中华人民共和国公司法》第十四条规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，被告与某某物业管理有限公司昆明分公司签订了《前期物业服务协议》，该协议虽系原告下设的分公司与被告签订，但因原告与某某物业管理有限公司昆明分公司属于分支关系，所以原告有权就本案提起诉讼并主张权利。本案中，原告未能提交切实有效的证据证实车位管理费的收费起始时间为2016年1月1日，原告自认案涉房屋配套有地下车库，结合被告与某某物业管理有限公司昆明分公司于2013年12月8日签订《前期物业服务协议》，且物业服务费自2016年4月开始计收，由此，本院认定被告未支付原告自2017年4月1日至2021年12月31日期间的物业服务费及自2016年4月1日至2021年12月31日期间的车库管理费。关于诉讼时效，本案中，虽然原告提交了催缴物业费证据，但在被告不认可的情形下，根据原告的在案催缴记录无法证实催缴时间，且原告亦未进一步提交切实有效的证据予以证实催缴，由此，本院对被告的该抗辩意见，予以采纳。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案从原告2022年7月5日来院主张权利之日起向前推3年起算诉讼时效为2019年7月5日，并结合根据《前期物业服务协议》约定“物业服务费按年支付”，本院认定被告至迟应于每个缴费年度最后一日缴纳该年度的物业服务费及车库管理费，故2019年3月31日前的物业服务费及车库管理费已超过诉讼时效，而2019年4月1日起至2021年12月31日期间的费用，未超过诉讼时效，被告应按约支付原告2019年4月1日起至2021年12月31日期间的物业服务费39963元（242.2㎡×5元／㎡×33个月）及车库管理费2310元（70元／个×33个月）。关于违约金，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，被告未按照约定履行支付物业服务费的义务，构成违约，应当承担违约责任。本院酌情按照欠费金额的20%计付违约金为8454.6元。

综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下：

一、被告陈某祥于本判决生效之日起十日内向原告某某物业管理有限公司支付2019年4月1日至2021年12月31日的物业服务费39963元及车库管理费2310元，合计42273元；

二、被告陈某祥于本判决生效之日起十日内向原告某某物业管理有限公司支付违约金8454.6元；

三、驳回原告某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1778元，原告某某物业管理有限公司承担710元，被告陈某祥承担1068元，连同上述判项中的款项一并给付原告某某物业管理有限公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。

审判员赵秋静

二〇二三年一月九日

书记员袁映娟