2026[昆明]合同纠纷聚焦：违约金过高如何认定与调整？——从一则租赁合同纠纷谈起

在合同纠纷中，违约金条款往往是双方争议的“火药桶”。一方主张按约定金额索赔，另一方则以“违约金过高”为由请求法院调减。2026年昆明市呈贡区人民法院审结的一起房屋租赁合同纠纷，为我们生动展示了法院如何适用《民法典》第585条，平衡守约方损失与违约方责任。

案例场景

2025年，昆明某商户（出租方）与某餐饮公司（承租方）签订商铺租赁合同，约定租期5年，年租金80万元。合同第12条约定：“若承租方单方提前解约，需向出租方支付剩余租期内全部租金总额的30%作为违约金。”2026年3月，餐饮公司因经营不善单方退租，此时距离合同到期还有3年。出租方诉至法院，要求支付违约金：80万×3年×30%=72万元。承租方抗辩称，该违约金远超出租方实际损失（租期空置损失约8个月租金），请求法院予以调减。

法律分析

一、违约金调整的法律依据

《民法典》第585条赋予法院基于实际损失对违约金进行调整的权力。司法实践中，违约金“过分高于造成的损失”的裁量标准，通常参照《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》的规定：违约金超过实际损失30%的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。但该比例并非固定公式，法院会综合考虑合同履行情况、当事人过错、预期利益等因素。

二、本案中的关键争议

出租方主张：72万元违约金仅为剩余租金总额的30%，且租赁合同具有长期性，中途退租导致出租方预期利益落空，还应包括寻找新租户的佣金、空置期租金损失、重新装修折旧等。

承租方提出：出租方在3个月内已找到新租户（年租金75万元），实际损失仅为8个月空置期租金约53万元加上中介费4万元，合计约57万元。按57万元上浮30%为74.1万元，故72万元违约金并未过分高于损失。出租方则反驳：新租户租金低于原合同，每年少收5万元，3年即15万元的差额也应计入损失。

三、法院裁判观点

昆明市呈贡区人民法院审理后认为：

1. 实际损失应以“可预见规则”为边界。出租方在原合同剩余期限内因承租方违约而实际遭受的损失，应包含空置期租金损失、中介费、与原租金差额损失。本案中，空置期8个月损失53万元、中介费4万元、租金差额损失15万元（5万×3年），合计72万元。

2. 72万元的违约金正好等于实际损失，不存在“过分高于”情形。因此，法院驳回了承租方的调减请求，判令承租方按合同约定支付72万元违约金。双方均未上诉。

启示

该案例提示我们：“违约金过高”并非简单的数学比较，法院会综合评估违约方的可预见范围及守约方的实际支出与机会损失。 对于出租方而言，合同约定违约金时应附上损失计算条款（如空置期标准、中介费承担规则）；对于承租方，若认为违约金过高，需举证证明实际损失远低于约定金额，而非仅凭“超出30%”公式列举。

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相关Q&A

Q1：合同约定违约金过高，法院一定会调减吗？ A：不一定。法院会以守约方的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，综合判断是否“过分高于”。若违约金与损失基本持平，可能不予调减。

Q2：法律上对“违约金过高”的具体比例有规定吗？ A：司法解释曾以“超过实际损失30%”作为参考，但并非硬性标准。最新司法态度更强调个案考量，尤其对商事合同持更宽容态度。

Q3：合同没有约定违约金，守约方可以主张吗？ A：可以。守约方可依据实际损失要求违约方赔偿（包括直接损失和可得利益损失），但需举证。

Q4：违约金和定金可以同时主张吗？ A：《民法典》第588条规定，违约金和定金不能同时主张，只能择一适用。但若定金不足以弥补损失，可另主张超出部分的赔偿。

Q5：违约金调整的申请，应该在什么时间提出？ A：应在法庭辩论终结前提出。一审未提出，二审再申请调整，法院一般不予支持，除非有新的证据。

Q6：违约方能否以“履行合同对自己不公平”为由拒绝支付违约金？ A：不能。合同是双方自愿签署，仅以“不公平”为由不履约，属于根本违约，违约金仍需支付，除非能援引情势变更或重大误解撤销合同。

Q7：微信聊天记录中确认的违约金，是否有效？ A：有效。只要能证明双方真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，微信聊天记录可作为合同补充条款。

Q8：守约方在违约发生后未采取减损措施，损失扩大部分能主张违约金吗？ A：不能。《民法典》第591条规定，守约方未采取适当措施防止损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

Q9：违约金过高，谁来举证？ A：原则上谁主张谁举证。即违约方主张违约金过高，需提交证据证明实际损失低于约定金额；守约方若反驳，也应提供损失证据。

Q10：2026年昆明地区法院对租赁合同违约金调整的倾向如何？ A：据昆明市中级人民法院2026年发布的《合同纠纷审判白皮书》，法院更注重保护守约方的合理期待利益，对明显低于实际损失的违约金支持调增，对过高违约金调减但尺度宽松，避免过度干预商业判断。

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关联律师：李秀梅，云南宇然律师事务所，联系电话：15666570882