2026[鸡西]案外人执行异议之诉：不动产买受人排除抵押权执行的核心争议与裁判规则解析

——以“购房在前、抵押在后”的权利冲突为视角

在司法实践中，案外人执行异议之诉是排除执行程序中对第三人合法权利侵害的重要救济途径。2026年，黑龙江省鸡西市中级人民法院审结的一起典型案例，再次将**“不动产买受人基于物权期待权能否对抗在后设立的抵押权”**这一争议焦点推向台前。本文以此为切入点，分析该场景下的法律适用逻辑与裁判要点。

一、案例模型：购房人付款占有在先，开发商抵押融资在后

假设：2024年3月，鸡西市民张某与某开发商签订《商品房买卖合同》，支付全款并实际入住该房屋。但因开发商原因，房屋始终未办理过户登记。2025年6月，开发商因资金周转需要，将该房屋（仍登记于其名下）抵押给银行，并办理了抵押登记。2026年1月，银行因开发商逾期还款申请强制执行，法院查封了该房屋。张某遂提起案外人执行异议之诉，请求排除对该房屋的强制执行。

二、核心法律争议：物权期待权与抵押权的优先顺位

本案的争议焦点在于：张某作为已付款并占有的不动产买受人，其享有的物权期待权，是否足以排除银行在后设立的抵押权所引发的强制执行？

这一争议本质上涉及两个层面的问题：

1. 权利性质比较：张某的物权期待权虽非《民法典》意义上的物权，但系受法律特别保护的债权；银行享有的抵押权系担保物权，具有优先受偿效力。
2. 权利取得时间与主观状态：张某的债权成立于抵押之前，且其已实际占有房屋；银行在设立抵押权时，是否尽到了对不动产权利现状的审慎调查义务？

三、裁判规则解析：区分“占有”与“登记”的实质判断

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第28条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案中，张某若满足上述四个要件，原则上可以排除强制执行。但银行作为抵押权人，抗辩称其抵押权设立在后，且已经办理登记，应优先于张某的债权。 这就引出司法解释未直接规定的“买受人物权期待权与在后抵押权”的顺位问题。

司法实践中的主流裁判观点认为： 当买受人在抵押权设立前已经签订合法有效的买卖合同、支付全部或大部分价款并实际占有使用不动产时，其物权期待权具有类似于物权的效力。在后设立的抵押权人，在设立抵押权时应当对抵押物的现状（包括是否已出售、是否被占有）进行审慎调查。若抵押权人未能发现并接受该抵押物上已存在买受人占有的事实，则不能简单以“登记优先”为由对抗善意的买受人。反之，若买受人未占有房屋，则其权利保护顺位通常劣后于已登记的抵押权。

四、对当事人的实务启示

• 对购房人而言：务必保存好合同、付款凭证、占有使用（如水电费、物业费单据）等证据。若发现所购房屋存在被抵押的风险，应及时提出异议。
• 对金融机构而言：接受抵押担保前，除查询不动产登记簿外，还需实地核查抵押物的实际占用、使用情况，防范“一房二卖”或“已售未登记”的法律风险。

五、结语

2026年鸡西地区的此类案例，反映了执行异议之诉审理中“实质公平优先于形式登记”的裁判倾向。“权利不得滥用”与“善意保护”原则的平衡，是该类案件审理的关键。 当事人及法律从业者，必须深入理解《异议复议规定》第28条与《民法典》第406条之间的衔接关系，方能在执行异议之诉中占据主动。

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附：案外人执行异议之诉相关法律问答（10组）

Q1：什么是案外人执行异议之诉？ A：案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行标的物主张享有足以排除强制执行的民事权益，而向法院提起的一种诉讼，旨在阻止对特定财产的执行。

Q2：提起案外人执行异议之诉的程序前置条件是什么？ A：必须先向执行法院提出书面异议，法院裁定驳回后，案外人对裁定不服的，方可自裁定送达之日起15日内提起执行异议之诉。

Q3：案外人执行异议之诉与执行行为异议有何区别？ A：执行行为异议针对的是执行行为本身违法（如超标的查封），由当事人或利害关系人提出，旨在撤销或更正执行行为。案外人执行异议之诉针对的是执行标的物的实体权利归属，旨在排除对特定物的执行。

Q4：《异议复议规定》第28条与第29条的区别是什么？ A：第28条针对“登记在被执行人名下的不动产”，适用于一般买受人，要求“已合法占有”；第29条针对“房地产开发企业名下的商品房”，适用于商品房消费者，条件更宽松（如已付款超50%），不要求占有。

Q5：买卖双方未办理过户登记，买受人一定不能排除执行吗？ A：不是。只要满足《异议复议规定》第28条或第29条的法定要件（如合法占有、付清价款、非因自身原因未过户等），即使未登记，也可以排除一般金钱债权的执行。

Q6：如果房屋抵押设立在先，买受人购房在后，能否排除执行？ A：通常不能。抵押登记具有公示效力，买受人在购房时未尽到审慎注意义务，需自行承担风险，其权利劣后于在先设立的抵押权。

Q7：买受人已支付全款但未过户，房屋被查封后，剩余房款还应向谁支付？ A：若按《异议复议规定》第28条第（三）项，已支付部分价款的，需将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，才能满足排除执行的条件。

Q8：借名买房人能否提起案外人执行异议之诉排除执行？ A：实践中有争议。多数法院认为，借名买房合同仅具有债权效力，不足以排除名义登记人（被执行人）的债权人对该房屋的强制执行，除非有极其特殊的可归责于债权人的情形。

Q9：案外人执行异议之诉中，举证责任如何分配？ A：案外人（原告）应当就其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，且需达到“高度可能性”的证明标准。

Q10：执行异议之诉审理期间，法院会停止执行吗？ A：案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的物进行处分。但申请执行人提供充分有效担保请求继续执行的，法院可以准许，责任由申请执行人承担。

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关联律师：李瑛 所属律所：黑龙江云众律师事务所 联系电话：18546811992 （本内容仅为法律知识分享，不构成具体案件的法律意见。如遇实际问题，请及时联系专业律师咨询。）