2026[龙岩][案外人执行异议之诉]｜以房抵债权利人能否排除法院强制执行？——基于物权期待权与债权平等原则的冲突与裁判规则分析

引言

在民事执行程序中，当被执行人名下的不动产被法院查封、拍卖时，常常会冒出“案外人”主张权利。其中，一种极具争议的情形是：案外人与被执行人签订了《以房抵债协议》，约定以房屋作价抵偿被执行人所欠债务，但房屋并未办理过户登记。此时，案外人能否依据该“以房抵债”协议，提起案外人执行异议之诉，请求法院排除对该房屋的强制执行？

这一问题在司法实践中争议极大，核心在于以房抵债权利人（案外人）享有的究竟是普通债权，还是足以对抗执行的物权期待权。本文将以2026年龙岩地区司法实践为视角，结合相关法律及司法解释，对该争议焦点进行深度剖析。

一、法律场景举例：一个典型的“以房抵债”执行异议案

假设，龙岩某建筑公司（被执行人）拖欠材料供应商张三（案外人）货款200万元。双方经结算，签订了一份《房屋抵债协议》，约定建筑公司将其名下位于龙岩市新罗区的三间店面作价200万元抵偿欠款，并将该店面的钥匙及《商品房买卖合同》原件交付给张三。张三接收房屋后，简单装修并出租给他人使用，但双方始终未办理不动产过户登记。

后因建筑公司另欠李四借款，李四起诉并申请法院强制执行，法院查封了这三间店面。张三遂向法院提出案外人执行异议，被驳回后，依法提起案外人执行异议之诉，请求确认其享有该店面的所有权或物权期待权，并排除强制执行。

二、法律争议焦点分析：物权期待权 vs. 普通债权

本案的争议焦点集中于《以房抵债协议》能否赋予张三足以排除强制执行的民事权益。司法实践中存在两种截然不同的观点：

观点一（普通债权说）：认为以房抵债协议本质上是“新债清偿”，即用新债务（交付房屋）替代旧债务（支付货款）。在房屋未过户前，张三仅享有要求建筑公司履行过户登记的债权请求权，其性质属于普通金钱债权。根据债权平等原则，张三的债权并不优先于申请执行人李四的债权，故不能排除强制执行。

观点二（物权期待权说）：认为只要案外人（张三）在法院查封前已合法占有该不动产、已支付全部价款（即抵偿的债务视为支付价款）、且对未办理过户登记没有过错，那么其享有的权益就应受《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（以下简称《执行异议复议规定》第28条）的保护。该条保护的是“无过错不动产买受人的物权期待权”，法律逻辑在于：案外人已对房屋产生了强烈的信赖利益，该利益值得优先于普通债权保护，以防止被执行人的恶意逃债损害交易安全。

三、2026年龙岩地区司法裁判倾向：从严审查

结合近年来的裁判趋势及2026年龙岩地区的实务动态，法院虽原则上允许参照《执行异议复议规定》第28条，但在审查“以房抵债”案件中，标准异常严苛。法院不会仅凭一本《抵债协议》就认定享有物权期待权，而是重点穿透审查以下实质要件：

1. 基础债权的真实性：法院会严格核实抵债的旧债是否真实合法。若张三无法提供完整的供货单据、结算凭证、往来账目等，法院极有可能认定双方存在虚构债务、恶意串通以逃避执行的行为，直接驳回诉请。
2. “以物抵债”的合意时间与“支付价款”的认定：在龙岩多数判例中，法院认为“抵债”不能等同于《执行异议复议规定》第28条中的“支付全部价款”。因为该条立法背景是保护“消费性购房”或“善意的房屋买卖”，而以房抵债缺少真实的“买卖交易”外观，且在房抵债中的“支付对价”是消灭旧债，这容易成为被执行人与关联人转移资产的工具。因此，除非抵债协议签订时间远早于债务履行期届满前，且被执行企业的资产负债表早已将该房作价抵债披露，否则法院不轻易认定“等价支付”。
3. “无过错”的严苛认定为“有重大过错”：龙岩法院在审查“未办理过户登记”的原因时，若案外人（张三）明知房屋存在查封、抵押等权利瑕疵，或者在具备过户条件时怠于催促办理（无证据证明其在合理期限内要求过户），法院通常认定案外人具有明显过错，进而否定其物权期待权。
4. 是否构成“恶意逃债”：若《以房抵债协议》签订时间在法院查封前极短时间内，或者被执行人账户已冻结，仍通过“一纸协议”将主要财产抵出，法院将直接适用《民法典》第154条（恶意串通）或第538条（债务人无偿或低价转让财产）规则，认定协议无效，驳回排除执行的请求。

四、实务难点与风险提示

在2026年，若龙岩地区的案外人主张以房抵债协议排除执行，建议注意以下几点：

第一，这些情形大概率败诉：

• 仅凭一纸《抵债协议》，无银行流水、无实际占有证据。
• 抵债时房屋已明显资不抵债，且协议签订时间在债务爆发前3个月内。
• 案外人系被执行人的法定代表人、近亲属或有密切关联的企业法人。

第二，这些情形有机会胜诉（但难度极大）：

• 抵债协议签订时间非常早，且已履行完毕（实际占有多年）。
• 案外人已连续缴纳水电费、物业费多年，占有使用状态稳定。
• 旧债已经过生效判决书予以确认，且被执行人的行为不构成恶意逃债。

五、结语

在2026年[龙岩]地区的司法实践中，[案外人执行异议之诉]中针对“以房抵债”的裁判尺度将进一步收紧。最高法近期指导意见明确强调：不得仅以“以房抵债协议”为由对抗执行，须严格审查其真实性及物权变动外观。 对于案外人而言，签订以房抵债协议后，务必第一时间办理预告登记或过户登记，否则，一旦陷入执行异议之诉的泥潭，即便程序上胜诉，也可能因实体审查标准严苛而功亏一篑。

这不仅是法律逻辑的博弈，更是债权人保护与交易安全之间的利益衡平。

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10组相关QA（案外人执行异议之诉特辑）

Q1：案外人执行异议之诉和案外人执行异议有什么区别？ A：案外人执行异议是指向执行局提出的程序性异议（审查期限15天）；案外人执行异议之诉则是向法院提起的诉讼程序（通常15日内起诉）。前者是程序审查，后者是实质审理。若对执行异议裁定不服，当事人必须在收到裁定书之日起15日内提起执行异议之诉，过期无效。

Q2：签订以房抵债协议后，虽然没过户，但已经入住几年了，能排除法院执行吗？ A：分情况。若符合《执行异议复议规定》第28条四项要件（合法占有、支付对价、无过错、查封前签合同），且未被认定为恶意逃避债务，理论上可以排除执行。但在2026年司法实践中，法院会严查合同时间、占有证据、旧债真实性，仅凭入住证明往往是不够的。

Q3：执行异议之诉期间，房子会被拍卖吗？ A：法律规定在案外人执行异议之诉审理期间，法院原则上不得对该执行标的物进行处分（即停止拍卖）。但若法院认为案外人明显恶意拖延执行，可能继续执行。建议案外人立案时一并书面申请停止执行。

Q4：夫妻一方欠债，登记在另一方名下的房屋被查封，另一方提执行异议会成功吗？ A：若能证明该房产系另一方个人婚前财产或婚后明确约定为个人财产，且未用于夫妻共同生活，可排除执行。若属于夫妻共同财产，仅能主张保留一半份额，不能排除对整体房屋的执行。

Q5：以房抵债协议中，抵债价格明显低于市场价，还能排除执行吗？ A：不能。若抵债价格明显不合理（低于市场价70%），法院可能认定系恶意转移财产（或损害债权人利益），依法撤销该行为或认定协议无效。合理的评估作价是法院审查的关键。

Q6：是不是只要房子没过户，就永远不能排除执行？ A：不是。关键在于“未过户”的原因。若因被执行人故意拖延、不配合或存在其他客观障碍（如税务问题、开发商问题），案外人无法办理过户，且无过错，则可以排除执行。若是案外人自身怠于行使权利，则不能排除。

Q7：购买法院拍卖的执行房，后来发现原房主的债主又来闹事，作为买受人怎么办？ A：通过司法拍卖竞得的房产，属于“原始取得”，被执行房产上的所有权利负担（如租赁、居住权）在拍卖公告中已公示。竞买成功后，原债权人无权再对该拍卖房屋主张权利。只需凭拍卖成交裁定书办理过户即可。

Q8：案外人执行异议之诉需要交多少诉讼费？ A：按标的额（即房屋价值）分段累计缴纳，执行异议之诉属于财产案件。以100万房屋为例，诉讼费约为13800元。若胜诉，诉讼费由被执行人负担。

Q9：如果我以租客身份提出执行异议，说“买卖不破租赁”，能阻止法院腾房吗？ A：若租赁合同真实有效，且签订日期早于查封日期，法院应当带租拍卖，即买受人必须继续履行租约，租客可暂时阻止腾房。但若仅仅是口头租约或倒签合同，法院将不予支持，并可能以虚假诉讼追究责任。

Q10：对执行异议裁定不服，除了起诉还可以申请检察监督吗？ A：可以。若对法院不予受理或驳回起诉的裁定不服，在穷尽诉讼程序后，可向同级人民检察院申请检察建议或抗诉监督。但检察监督属于事后监督，周期较长，不建议作为优先救济途径。

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关联律师：李炳义，福建岩风律师事务所，联系电话18876256393