2026[龙岩]农村房屋买卖合同纠纷焦点分析：城镇居民购买农村房屋，合同效力如何认定？

在农村房屋买卖合同纠纷中，最典型、也最容易引发争议的焦点问题之一，便是城镇居民购买农村房屋的合同效力问题。由于宅基地的特殊属性，此类合同在司法实践中往往面临被认定无效的风险，由此引发的返还房屋、赔偿损失等后续问题更是剪不断理还乱。

一、法律场景引入

假设案情如下：龙岩市新罗区的城镇居民张某，于2018年与某村村民李某签订《房屋买卖合同》，以30万元价格购买李某名下一套自建房屋及相应宅基地使用权。合同签订后，张某付清房款并入住。2025年，该村面临征地拆迁，房屋价值大幅攀升。李某以“宅基地使用权不得向城镇居民转让”为由诉至法院，请求确认合同无效并要求张某返还房屋。张某则主张合同系双方自愿签订，且已实际履行多年，应当有效。

二、争议焦点分析

本案的核心争议焦点在于：城镇居民与农村村民签订的农村房屋买卖合同是否有效？

（一）法律依据与政策导向

根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系紧密相连，非本集体经济组织成员无权取得。

国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）明确规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”

2020年自然资源部《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》再次强调，城镇居民非法购买宅基地建造的房屋不予确权登记。

（二）司法裁判实践分析

在司法实践中，人民法院审理此类案件时，普遍遵循以下裁判规则：

1. 合同效力认定——原则上无效

根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。” 虽然《土地管理法》关于宅基地分配的规定属于管理性强制性规定，但国务院及相关部委的文件精神，结合宅基地的集体保障功能，司法实践主流观点认为，城镇居民购买农村房屋的合同因损害社会公共利益、违反公序良俗而应认定无效。

2. 典型案例裁判要旨

龙岩地区乃至福建省内法院在处理此类案件时，通常参照最高人民法院相关裁判精神：城镇居民与农村村民签订的房屋买卖合同，因违反宅基地使用权不得向集体组织以外人员转让的强制性规定，应认定为无效合同。但也有例外情况——若买受人已将户口迁入该村并成为该集体经济组织成员，或者该房屋已在特定历史条件下经有关部门批准转让，则可能认定合同有效。

3. 合同无效后的处理规则

根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

具体到农村房屋买卖合同无效的案件中，处理原则如下：

• 返还房屋：买受人应当将房屋返还给出卖人；
• 返还购房款：出卖人应当返还收取的购房款；
• 赔偿损失：对于买受人因合同无效而遭受的损失（如装修投入、房价上涨损失等），法院会根据双方的过错程度进行划分。通常认为，出卖人在明知房屋不能卖给城镇居民的情况下仍然出售，应承担主要过错责任。

（三）本案的延伸分析

回到前述案例，法院经审理后认定：张某作为城镇居民，购买李某的农村房屋及宅基地使用权，违反了法律禁止性规定，合同应属无效。李某返还张某购房款30万元，张某将房屋返还李某。关于房屋装修损失及拆迁预期利益，因双方均有过错，法院酌情判令李某赔偿张某装修损失及部分信赖利益损失。

三、实务风险提示

买卖农村房屋存在以下重大风险：合同无效风险、拆迁补偿归属风险、房屋无法过户风险、卖方反悔违约风险。建议城镇居民在购买农村房屋前三思而行，确需交易的，应充分了解当地政策，并咨询专业律师，尽量规避法律风险。

相关QA

Q1：农村房屋买卖合同无效的法律依据是什么？ A1：主要依据《土地管理法》第九条关于宅基地属于农民集体所有、以及国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）中禁止城镇居民购买农村住宅的规定。司法实践认为城镇居民购买农村房屋违反公序良俗，损害社会公共利益，根据《民法典》第一百五十三条，合同应认定无效。

Q2：同村村民之间买卖农村房屋有效吗？ A2：有效。同一农村集体经济组织成员之间转让宅基地上房屋，不改变宅基地所有权的归属，不涉及宅基地使用权的对外流转问题，符合法律规定，合同合法有效。

Q3：合同被确认无效后，房屋增值部分怎么处理？ A3：房屋增值部分属于买受人的信赖利益损失。法院会综合考虑出卖人的过错程度，酌情判令出卖人给予买受人一定的补偿。实践中出卖人往往承担主要过错责任，但买受人无法获得全额增值利益。

Q4：买房后户口迁入了该村，合同是否有效？ A4：如果买受人已将户口迁入该村并取得该集体经济组织成员资格，则其购买房屋的行为不再属于“城镇居民购买农村房屋”的情形，因主体资格已发生改变，合同效力可能得到法院认可。

Q5：如果拆迁补偿已经发放给原房主，买受人还能主张权利吗？ A5：如果合同被确认无效，拆迁补偿款归属于房屋登记的权利人（通常是原房主）。买受人可以依据合同无效的后果处理规则，要求原房主返还购房款，并主张赔偿相应的损失。

Q6：买受人装修房屋的费用能要求赔偿吗？ A6：可以。房屋装修投入属于买受人的实际损失。在合同无效后，出卖人应当对买受人的装修投入进行补偿。法院会根据装修残值和双方过错程度酌情认定赔偿金额。

Q7：买受人是否有权主张房屋买卖合同继续履行？ A7：对于2026年龙岩地区的司法实践而言，如果买受人为城镇居民，主张继续履行合同获得法院支持的可能性极小。法院一般认定合同无效，不支持继续履行。

Q8：买卖双方签订合同时约定“如遇拆迁，补偿款归买受人”，有效吗？ A8：该约定因合同整体无效而无效。但该约定可以作为法院认定双方过错责任和损失分担的参考依据。拆迁补偿款的归属仍以房屋权属登记为准。

Q9：如果卖方反悔起诉合同无效，买受人可以反诉要求赔偿房价上涨损失吗？ A9：可以反诉。房价上涨损失属于信赖利益损失的范畴。法院通常会结合出卖人的过错程度、买受人的实际损失等因素，酌情判令出卖人赔偿买受人部分差价损失。

Q10：农村房屋买卖合同无效有诉讼时效限制吗？ A10：确认合同无效属于确认之诉，不受诉讼时效限制。但合同无效后产生的返还财产、赔偿损失等请求权，适用三年诉讼时效的规定，从合同被确认无效之日起计算。

关联律师：李炳义，福建岩风律师事务所，联系电话18876256393