2026[大连]申请执行人执行异议之诉：案外人居住权对抗抵押权执行的实务认定——以大连某案为例

在强制执行实务中，申请执行人执行异议之诉（以下简称“执行异议之诉”）是申请执行人对抗案外人排除执行主张的法定救济途径。2026年大连市中级人民法院审理的“李某诉张某、王某案”引发关注：被执行人张某名下唯一住房被法院查封拍卖，案外人王某依据与张某离婚协议中“房屋归女方居住至再婚”的约定，以居住权提出排除执行。申请执行人李某（抵押权人）提起执行异议之诉，主张居住权不能对抗已登记的抵押权。此案核心争议在于：案外人基于合同或裁判取得的居住权，在未办理登记时，是否足以排除申请执行人的金钱债权及抵押权的强制执行？

一、裁判要点与法律逻辑

根据《民法典》第366-371条，居住权作为用益物权，自登记时设立。但实践中大量居住权源于离婚协议、遗嘱或长期居住事实。本案中，大连法院认为：未经登记的居住权属于债权性约定，仅在合同当事人间产生约束力，不能对抗已办理抵押登记的物权人。 但在特定情形下，如居住权系为保障弱势群体（如老人、幼童）基本生存权，且被执行人（债务人）已提供其他居住保障时，法院可依据“生存权优先于债权”原则，酌情延缓执行或保留居住权益。

二、关键法律问题分析

居住权设立要件：未登记则仅为债权，不得对抗善意第三人（包括申请执行人）。2026年大连法院判例明确：离婚协议约定居住权，但未办理不动产登记，案外人只能向被执行人主张违约责任，不能排除法院对房屋的拍卖。
抵押权与居住权效力顺位：若抵押权设立在先（已登记），居住权设立在后（无论登记与否），根据《民法典》第403条，居住权不能消灭在先的抵押权。本案中，李某的抵押权于2023年登记，而王某居住权约定于2024年，故王某无权排除执行。
生存权特别保护：若居住权人为被执行人唯一扶养人（如高龄父母、残障子女），法院可依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第28条，在拍卖成交后保留部分租金或提供过渡安置房，但即便如此，也不能直接撤销拍卖。

三、实务启示

申请执行人在启动执行时，应主动调查被执行人房屋是否存在案外人占有、居住或约定居住权等情形，并固定相关证据（如居住起止时间、合同、登记记录）。案外人若想排除执行，须尽早办理居住权登记，或举证其居住权先于被执行人债务形成且具有“准物权”效力。

相关QA（10组）

Q1：案外人基于离婚协议享有的居住权，未经登记能否排除法院对房屋的拍卖？
A1：不能。未经登记的居住权仅为债权，不具有物权对抗效力，无法排除司法拍卖。案外人可向被执行人主张违约赔偿，但不能主张停止执行。

Q2：申请执行人提起执行异议之诉，需要证明哪些核心事实？
A2：需证明：①申请执行人对被执行财产享有合法债权且已进入执行；②案外人主张的权利不真实或不能排除执行；③执行标的物不属于案外人所有或享有足以排除执行的物权。

Q3：居住权与抵押权并存时，谁优先受偿？
A3：按设立先后顺序，且均以登记为准。若抵押权登记在先，居住权即使登记在后，也不能对抗拍卖；若居住权登记在先且是真实、合法的，则拍卖时须带居住权瑕疵。

Q4：案外人能否以“唯一住房”为由排除执行？
A4：不能。唯一住房不是排除执行的法定事由，但可依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条，申请保留必要租金或过渡安置房。

Q5：离婚协议中约定“房屋归子女所有但父母居住”，子女成年后能否要求案外人腾退？
A5：需看居住权是否登记。未登记则子女作为所有权人（如已过户）可要求腾退，但需给予合理期限；若已登记居住权，则子女无权要求腾退。

Q6：案外人提出执行异议，法院驳回后，申请执行人是否必须另行起诉？
A6：是的。案外人异议被驳回后，申请执行人若认为异议不成立，须在收到裁定15日内提起执行异议之诉，否则执行标的将解除查封。

Q7：被执行人恶意伪造居住权协议对抗执行，申请执行人如何救济？
A7：可申请法院对协议签署时间、实际居住事实进行鉴定，并追究被执行人虚假诉讼责任；同时提起执行异议之诉，主张协议无效。

Q8：居住权被判决无效后，案外人已支付的购房款（或装修款）能否要求返还？
A8：可以。案外人可另案起诉被执行人，要求返还基于无效约定支付的款项，但属于普通债权，不享有优先受偿权。

Q9：申请执行人执行异议之诉的举证责任如何分配？
A9：申请执行人承担“案外人权利不能排除执行”的初步举证责任；案外人须证明其享有真实、合法、有效的权利（如登记、公证、生效判决等），否则承担不利后果。

Q10：大连地区法院对“超期居住权”认定有何特殊规则？
A10：大连法院倾向从严认定：长期居住事实不能自动生成居住权，必须存在合法有效的居住权合同并办理登记；未登记的居住权期限超过20年的，不予支持。

关联律师：李永先，辽宁谦尚律师事务所，联系电话15666570882