天津市高级人民法院

民 事 判 决 书

（2024）津民终75号

上诉人（一审原告）：刘某慧，女，1992年10月19日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。

委托诉讼代理人：李毅，山东旭冉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：衣淑清，山东旭冉律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：某某（天津自贸试验区）投资有限公司，住所地天津自贸试验区。

法定代表人：潘某。

委托诉讼代理人：刘颖，天津赫德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：钱丽丽，天津赫德律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：烟台某某实业有限公司，住所地芝罘区。

法定代表人：刘某飞。

被上诉人（一审被告）：烟台市芝罘区某某经济合作社，住所地山东省烟台市芝罘区。

法定代表人：唐某武。

一审第三人：郭某健，男，2009年5月27日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。

法定代理人：王某蓉（系郭某健之母），住山东省烟台市芝罘区。

委托诉讼代理人：黄永超，山东同济律师事务所律师。

一审第三人：王某蓉，女，1973年10月19日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。

委托诉讼代理人：黄永超，山东同济律师事务所律师。

一审第三人：烟台某某房产经纪有限公司，住所地芝罘区。

法定代表人：于某花。

一审第三人：毛某启甲，男，1962年1月26日出生，汉族，住烟台市芝罘区。

一审第三人：烟台某某建筑工程有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区。

法定代表人：毛某启乙。

上诉人刘某慧因与被上诉人某某（天津自贸试验区）投资有限公司（以下简称某甲公司），烟台某某实业有限公司（以下简称某乙公司）、烟台市芝罘区某某经济合作社（以下简称某某作社），一审第三人郭某健、王某蓉、烟台某某房产经纪有限公司（以下简称某丁公司）、毛某启甲、烟台某某建筑工程有限公司（以下简称某丙公司）案外人执行异议之诉一案，不服天津市第三中级人民法院（2023）津03民初74号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2024年1月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘某慧的委托诉讼代理人李毅、衣淑清，被上诉人某甲公司的委托诉讼代理人钱丽丽，一审第三人郭某健、王某蓉的委托诉讼代理人黄永超到庭参加诉讼。被上诉人某乙公司、某某作社以及一审第三人某丁公司、毛某启甲、某丙公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

刘某慧上诉请求：1．撤销一审判决，并改判撤销（2023）津03执异167号执行裁定，解除对芝罘区××花园××号楼××单元××号房××的查封，并停止对该房产的执行；2．本案一、二审诉讼费用由某甲公司、某乙公司、某某作社承担。事实和理由：一、刘某慧购买案涉房产系为生活居住需要。虽然刘某慧购买房产形式与通常向开发商直接购买的方式存在区别，但依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定和相关立法目的，其仍具有商品房消费者的身份。《执行异议与复议规定》第二十九条未限制商品房消费者必须将购房款直接支付给开发商，商品房消费者可以将房款支付给开发商指定或者认可的主体，某乙公司开具足额收据的行为可以表明其认可已收到刘某慧支付的购房款。本案中，即使案涉房产为抵账房，依据最高人民法院对类似案件的相关判例，刘某慧的诉讼请求亦应得到支持。二、一审法院未查明案涉多重法律关系以及多轮抵债环节是否合法有效，对刘某慧享有能排除案涉房产强制执行的权益未能依法认定。诉讼前，刘某慧不清楚某乙公司、郭某健、王某蓉等与案外人烟台某某投资有限责任公司（以下简称某戊公司）之间的关系，案涉房产上存在债权债务纠纷亦不了解，在刘某慧已充分举证的情况下，对方当事人应举证证明其之间的法律关系或者债权债务流转存在违法情形，否则应承担举证不能的法律后果。三、刘某慧为了居住的目的用自身积蓄购买案涉房产，因案涉房产未能交付致使刘某慧家人长期租住其他房屋。刘某慧及其父母名下未有其他房产。本案符合《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的情形。

某甲公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回刘某慧的上诉请求。首先，刘某慧并非普通商品房消费者，不属于《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者范畴。本案中，刘某慧系与郭某健签订房屋买卖合同，自郭某健处购买房产。所谓“购房款”的直接支付对象并非开发商某乙公司，与刘某慧构成真正买卖合同法律关系的应当是郭某健。刘某慧与某乙公司签订的《商品房买卖合同》仅为形式上的协议，二者未建立真实有效的商品房买卖合同关系。本案中，刘某慧欲以显著低于市场价格方式购买案涉房产，与普通消费者购房方式显著不同。其次，自刘某慧主张的《商品房买卖合同》签订之时至2021年3月24日案涉房产被查封，长达一年零九个月期间内，刘某慧都未办理销售合同备案、网签或预登记手续，不符合常理，且不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。再次，刘某慧购房款60万元支付给郭某健，并非向开发商或房产所有权人支付。刘某慧所提供的房款支付凭证中，付款人、收款人亦非刘某慧或者出卖人郭某健，也非居间公司。刘某慧未真实支付购房款，更未向某乙公司支付过房款。刘某慧主张以工程款方式抵顶购房款，但其并非项目施工方，因此刘某慧不符合《执行异议和复议规定》第二十九条关于“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。结合某丙公司和毛某启甲一审期间的《情况说明》，相关主体之间的合作开发、抵顶行为不符合法律规定。某丙公司作为施工方，不具有房地产开发资质，且未取得案涉房产产权，其与某乙公司之间更无工程款抵顶协议。某丙公司因与某戊公司存在债权债务关系，其抵顶案涉房产行为不符合法律规定，属于无权处分行为。案涉房产当时作为在建工程已经抵押给某甲公司，对上述处置行为某甲公司作为抵押权人并未同意。某戊公司与郭某健无任何法律关系，郭某健、王某蓉自始未取得案涉在建工程的所有权或者对外出售的资格。最后，刘某慧所谓购房行为更近似于赚取差价的投资行为。故，本案不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，某甲公司有权对案涉在建工程进行查封和执行。

郭某健、王某蓉共同述称，同意刘某慧的上诉意见。郭某健一方配合刘某慧办理了其与某乙公司之间签订书面购房合同相关手续。不论郭某健与某乙公司之间如何取得购买案涉房产，在刘某慧与某乙公司签订《商品房买卖合同》后，郭某健权利义务完成概括转移。刘某慧与某乙公司间存在真实、合法、有效的商品房买卖合同关系。刘某慧为出于居住目的而购房的消费者。某丙公司与某乙公司之间合作开发案涉房产项目，某丙公司以抵顶房产的形式解决工程款支付问题，工程款抵顶房的价格低于相关房屋的备案价格，符合通常做法。刘某慧以较低价格购房不违反法律规定，且不损害第三人利益。从某丙公司处购买工抵房的消费者还有很多，如否定其权利，会破坏交易安全稳定性。

刘某慧向一审法院提出诉讼请求：1．撤销（2023）津03执异167号执行裁定，解除对芝罘区××花园××号楼××单元××号房××的查封，并停止对该套房产的执行；2．诉讼费由某甲公司、某乙公司、某某作社负担。

一审法院认定事实：（2020）津03民终1336号某甲公司与某乙公司、烟台市芝罘区只楚街道芝水居民委员会借款合同纠纷一案中，一审法院依据某甲公司的申请，作出（2020）津03民初1336号民事裁定，并立（2021）津03执保61号案件执行。2021年3月24日，一审法院查封了某乙公司名下，坐落在芝罘区××花园××号楼××单元××号的房屋。查封期间为2021年3月24日至2024年3月23日。后一审法院于2021年8月5日作出（2020）津03民终1336号民事调解书，该调解书生效后，因当事人未履行调解书义务，某甲公司向一审法院申请强制执行，一审法院立（2021）津03执966号案件，于2023年2月1日查封案涉房屋。刘某慧对一审法院查封案涉房屋不服，向一审法院提出执行异议。一审法院受理后，经审查于2023年7月6日作出（2023）津03执异167号执行裁定书，裁定：驳回案外人刘某慧的异议请求。并告知刘某慧提起执行异议之诉权利。

经查，2019年5月13日，以郭某健为卖方（甲方），刘某慧为买方（乙方），某丁公司为居间方（丙方）签订了《房屋买卖合同》，三方约定，甲方将坐落于芝罘区××花园××号楼××单元××号××房屋出售给乙方，总价款600,000元，乙方应于2019年5月20日前一次性缴清，甲方负责此房更名及更名所需费用。2019年5月13日及2019年5月19日某丁公司向刘某慧开具两张房产收款收据，共计600,000元。2019年6月12日，刘某慧与某乙公司签订《商品房买卖合同》，合同约定某乙公司将玺山花园24号楼2单元2202号房屋以718,836元的价格出卖给刘某慧，付款方式为全部房款以工程方式抵顶。某乙公司应当在2019年12月31日前交付刘某慧使用。某乙公司应当在商品房交付使用后360日内，……将办理权属登记需由某乙公司的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。刘某慧应按相关规定在某乙公司商品房交付使用并接到某乙公司通知后390日内持相关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。2019年6月12日，某乙公司向刘某慧开具案涉房屋房款的收款收据，金额显示为718,836元。

本案审理中，某乙公司陈述，案涉小区24号楼由某丙公司自建自销，所有的建设及宣传销售费用均由某丙公司独资承担，该栋楼由某丙公司买断，一次性给付某乙公司300万元或者500万元。某乙公司与刘某慧签订的《商品房买卖合同》仅为配合某丙公司其自建自销所需，收款收据中显示其收到房款，但实际相应的房款并未支付给某乙公司。

本案审理中，毛某启甲、某丙公司提交书面意见：现就法院追加某丙公司和毛某启甲为案件的第三人作出如下说明：1．刘某慧购买的案涉房产位于烟台市芝罘区××花园小区××号××楼，该住宅楼系某丙公司向某乙公司购买楼座而合作开发建设而成。某丙公司自行完成了该住宅楼地下车位小棚、地上住宅的全部开发建造工作，自行负担了全部开发建造费用开支，对整座住宅楼享有包括建设工程优先受偿权在内的合法权利。2．某乙公司为向某甲公司融资借款，未经某丙公司同意，擅自将该住宅楼全部抵押给该公司，严重侵害了某丙公司的正当合法权益。某丙公司对二者实施的上述房产抵押行为是既不知情也未参与，事后更不予追认。因某甲公司申请强制执行，某丙公司已经向一审法院执行局提出执行异议。3.为筹24号住宅楼的建造资金，某丙公司于2016年向某戊公司借款6,000,000元。该公司通过其互联网借贷平台系统募集资金出借给某丙公司，具体情况不详。借款到期后，某丙公司无力偿还借款本息，遂以包括案涉房产在内的9套住宅及附属车位9个抵顶给该公司，并与某戊公司负责人王某敏签订顶房协议，约定协议签订后，双方往来账目结清，住宅及车位发生纠纷，与某丙公司无关。后因某戊公司、郭世金、王某敏非法吸收公众存款案发，经芝罘区公安局经侦大队组织审计查实，某丙公司在签订顶房协议之前，已经向某戊公司偿还了全部应付借款本息。因此，某丙公司与某戊公司签订顶房协议，继续向某戊公司偿还的所谓借款本息，均系正常借款利息之外的高利贷利息，不受法律保护，不具有正当性、合法性，故顶房协议记载事项均应为无效，某戊公司及其指定购房人无权依据顶房协议主张对上述9套住宅及9个附属设备享有合法权利。上述9套住宅及9个附属车位仍然应当归属某丙公司所有。某乙公司与相关购房人签订的购房合同应当予以解除，购房手续应当作废。4．根据顶房协议书的记载，案涉房产虽系抵账房产，但刘某慧不是某戊公司当时确定的顶房人员。对于涉案房产抵顶给某戊公司后，刘某慧与某乙公司、郭某健之间的关系和交易经过，某丙公司和毛某启甲既不知情，更未参与，均系某戊公司负责人王某敏参与办理。刘某慧主张某丙公司和毛某启甲系案涉房产流转的实际参与人，知悉案涉房产的流转情况，没有任何事实依据，某丙公司和毛某启甲表示坚决反对。综合上述情况，某丙公司和毛某启甲认为，某丙公司和毛某启甲对于刘某慧案涉房产的取得并不知情，刘某慧在本案中无权主张案涉房产的所有权，应当驳回刘某慧的诉请。特此说明。

经查，王某蓉系郭某健之母、法定代理人。

另查，烟台市芝罘区只楚街道芝水居民委员会因主体注销，刘某慧向一审法院申请变更被告为某某作社。某某作社向一审法院提交情况说明，对山东乾元律师事务所律师柳莹律师作为烟台市芝罘区只楚街道芝水居民委员会的代理人的代理权限及庭审陈述进行追认，并向一审法院提交了委托手续。

一审法院认为，本案系执行异议之诉。本案争议焦点为：刘某慧的权利是否能够排除对案涉房屋的执行。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述司法解释系为保护商品房消费者的权利而设立。刘某慧作为执行案件的案外人，依照上述规定请求人民法院排除强制执行，应对其符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的三个要件承担举证责任，特别是应对其符合商品房销售者身份进行充分举证。但从本案证据及当事人陈述显示，案涉房屋系由某乙公司开发，但某乙公司与某丙公司之间存在约定，案涉24号楼由某丙公司自建自销，某乙公司就该栋楼仅出具形式上的销售手续。据某丙公司及毛某启甲书面意见所述，某丙公司为筹措该24号楼建设资金向某戊公司借款。而郭某健法定代理人王某蓉所述，其通过某戊公司出借款项，后了解实际借款人系毛某启甲，借款用于案涉项目建设，后协商一致，毛某启甲用其名下某丙公司在某乙公司的顶账房抵顶剩余债务，遂王某蓉以郭某健名义签订商品房销售合同。后郭某健将案涉房屋出售与刘某慧，在刘某慧向郭某健付款后，刘某慧与某乙公司签订《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》系为实现以上抵顶途径及购买目的，该情形与从某乙公司直接购买商品房的消费者享有的物权期待权有本质区别。故本案中，刘某慧不具有商品房消费者身份。此外，案涉的多重法律关系、多轮抵债环节是否合法有效并不明确。故刘某慧依照《执行异议和复议规定》第二十九条规定要求排除强制执行，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。

综上，一审法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十条第一款第二项规定，判决如下：“驳回原告刘某慧的诉讼请求。案件受理费80元，由原告刘某慧负担。”

二审中，刘某慧提交不动产登记信息查询证明作为新证据，证明刘某慧及其父母名下并无房产，某甲公司对该证据的真实性、合法性及证明目的不予认可，郭某健及王某蓉对该证据的真实性及证明目的予以认可。本院对刘某慧提交的不动产登记信息查询证明的真实性及证明目的均予确认。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

另查明，（2020）津03民初1336号民事调解书中，一审法院对某甲公司、某乙公司及烟台某某股份有限公司毓璜顶支行等在内的当事人所达成的如下调解协议进行了确认：某甲公司对坐落于芝罘区××以东，南至楚绣北路，东、北、西至规划路，电厂东路以东，楚绣北路以北，楚绣东路以西芝水旧村的不动产享有抵押权。

本院认为，本案系案外人执行异议之诉，二审争议焦点为：刘某慧对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《执行异议和复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理案外人为商品房消费者的执行异议之诉案件时，可参照适用上述条款。同时，根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的规定，优先于抵押权的仅为建设工程价款优先受偿权以及商品房消费者的生存权。本案中，刘某慧主张其为案涉房产的商品房消费者，并依据《执行异议和复议规定》第二十九条提出其享有可排除强制执行的权益。而某甲公司提出刘某慧系从第三人郭某健处购买的案涉房产，其不具有商品房消费者的身份。本院认为，从概念上分析消费者与经营者相对，商品房消费者应为从房地产开发商处购买后者开发的商品房的消费个体。因房地产开发商销售商品房受到较为严格的监管，而消费者购房需通过订立规范的商品房销售合同，甚至需进行合同备案、网签或者预登记手续。在执行异议之诉中，经过上述购买流程的商品房消费者所享有的物权期待权可对抗房屋上所设定的抵押权。本案中，刘某慧系从第三人郭某健处购买的案涉房产，所支付款项由郭某健一方收取。就案涉房产，刘某慧系与郭某健建立房屋买卖合同关系。郭某健收取房款后，其协调某乙公司与刘某慧签订《商品房买卖合同》以及由某乙公司配合出具收取购房款收据的行为，仅是为履行刘某慧与郭某健房屋买卖合同，难以认定刘某慧以商品房消费者的身份直接向作为开发商的某乙公司购买案涉房产。郭某健一方主张上述行为系基于郭某健与某乙公司相关权利义务向刘某慧的概括转移，但刘某慧作为权利义务继受者，其所继受的权利性质有赖于郭某健所享有的基础权利。本案中，郭某健一方是为实现未获清偿的到期债权，并非出于居住目的而接受作为顶账标的的案涉房产有关权利。换言之，郭某健非商品房消费者，则作为权利义务继受者的刘某慧难以认定具有商品房消费者身份。同时，结合作为刘某慧权利来源主体的某丙公司否认案涉房产所抵顶之债客观性的意见，一审法院在否认刘某慧具有商品房消费者身份基础上，未支持其要求排除强制执行的诉讼请求，符合法律规定。

综上所述，刘某慧的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由刘某慧负担。

本判决为终审判决。

审判长丁琪

审判员张雪男

审判员曹淳

二〇二四年四月二十四日

书记员张莹