2026[宿迁]案外人执行异议之诉中基于以房抵债的物权期待权能否排除强制执行？——不动产买受人与抵押权人权利冲突的司法认定

一、问题的提出

在执行程序中，申请执行人（通常为金融机构）依据生效判决申请对被执行人（债务人）名下的不动产采取查封、拍卖等强制执行措施时，案外人（第三人）突然持有一份早于抵押权设立前签订的《以房抵债协议》及占有凭证，主张其已通过以房抵债方式取得该不动产的事实物权，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第28条排除强制执行。此类情形在宿迁地区2026年的司法实践中屡见不鲜，核心争议焦点在于：以房抵债协议项下债权人所享有的权益，能否被认定为足以排除强制执行的物权期待权？该期待权与在后设立的抵押权之间的权利顺位应如何判定？

二、以房抵债协议的法律性质辨析

以房抵债，即债务人与债权人约定以债务人所有的房屋折抵债务，属于债务履行方式的变更。司法实践中的分歧在于：以房抵债协议究竟是诺成性合同还是实践性合同？最高人民法院在(2019)最高法民申1675号裁定中明确指出，以房抵债协议属于诺成性合同，自双方意思表示一致时成立，不以房屋过户登记为成立要件。然而，该协议的履行结果——房屋所有权的转移——仍需以物权变动公示为要件。

在案外人执行异议之诉中，案外人往往主张其与被执行人之间存在真实的以房抵债关系，且已实际占有使用该房屋，故其享有的债权请求权应被赋予类似物权的效力。但必须警惕的是，以房抵债协议具有天然的“倒签”便利性与虚假诉讼高发性，尤其在债务人资不抵债时，极易通过虚构债务、伪造协议时间等方式对抗执行。

三、物权期待权的构成要件审查：以《异议复议规定》第28条为基准

案外人欲排除金钱债权的强制执行，需同时满足《异议复议规定》第28条的四项要件：①在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；②在人民法院查封之前已合法占有该不动产；③已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；④非因买受人自身原因未办理过户登记。

争议焦点一：以房抵债协议是否等同于“买卖合同”？

山东高院与江苏高院的裁判观点存在明显分歧。一种观点认为，以房抵债协议的本质是清偿旧债，而非创设新的买卖权利义务关系，其目的并非取得房屋所有权，而是消灭金钱债务，故不满足第28条“买卖合同”的形式要件。另一种观点认为，以房抵债协议包含转移房屋所有权的意思表示，只要内容明确、具体，即可视为变相的买卖合同。

笔者认为，应审查当事人的真实意思表示。 若原债务履行期届满后，双方经结算确认债务数额，并明确约定以特定房屋折价抵偿，且双方已按房屋买卖的正常交易流程履行（如交接钥匙、支付物业费、办理网签备案），则应当肯定其买卖合同性质。反之，若仅有一纸协议而无实际履行行为，则不应赋予其排除执行的效力。

争议焦点二：占有事实的认定标准。

合法占有应为对不动产的管理、支配和控制，需有客观外在的表现形式。实践中，案外人仅提供水电费缴纳凭证或物业公司出具的入住证明，而无法提供与被执行人的房屋交接单、装修合同等证据，或者其占有时点与协议签订时间存在明显矛盾的，法院应不予认定。

争议焦点三：价款的支付与抵债数额的合理性。

以房抵债中“支付价款”的表现形式为“旧债消灭”。法院应重点审查：①原债权债务关系的真实性、合法性（如借款合同、银行流水）；②抵债数额是否与房屋价值相当，是否存在明显不合理低价；③抵债协议是否损害了其他债权人的合法权益。

四、物权期待权与抵押权的权利顺位

本案最核心的争议在于：若该不动产在签订以房抵债协议并交付占有之后，被执行人又将该房屋抵押给银行（或自然人）并办理了抵押登记，案外人的物权期待权能否对抗在后设立的抵押权？

根据《民法典》第406条，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，但抵押权具有追及效力。另依《异议复议规定》第27条，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”

在权利顺位的比较上，已登记抵押权具有公示公信效力，其权利位阶通常高于未办理过户登记的买受人物权期待权。除非案外人能够证明其符合《异议复议规定》第28条全部要件且抵押权人明知或应知房屋已出售占有的事实（即抵押权人存在恶意），否则在后设立的登记抵押权应优先受偿。

地方司法实践参照（以宿迁地区为例）： 2025年宿迁市中级人民法院在某民间借贷纠纷执行异议案中明确：案外人在房屋抵押前已签订以房抵债协议并实际居住，但未办理过户登记，后被执行人以该房屋向银行抵押贷款。法院认为，案外人未办理过户登记具有主观过错，且银行已尽到审慎审查义务（实地查看时房屋有人居住并不当然构成银行恶意），故对案外人排除执行的请求不予支持。该案对2026年宿迁地区类似案件的处理具有重要参考意义。

五、结论与建议

结论： 以房抵债协议项下的债权人，只有在能够充分举证证明其与被执行人之间存在真实合法的债权债务关系、抵债协议签订于查封之前、抵债数额公允、已合法占有使用房屋，且对于未办理过户登记不存在过错的情况下，才可能依据《异议复议规定》第28条获得物权期待权的保护。然而，该期待权原则上不能对抗在后的已登记抵押权，除非案外人能证明抵押权人明知或应知房屋已出售且存在恶意串通。

建议： 案外人在签订以房抵债协议后，应尽快办理预告登记或过户登记。若因客观原因无法过户，应保存好原债务凭证、抵债协议、占有使用证据（如缴纳水电费记录、物业费票据、邻居证言等），并尽可能通过公证、律师见证等方式增强协议的证据效力，以备在遭遇强制执行时能够依法维权。

10组相关QA

Q1：什么是案外人执行异议之诉？ A1：案外人执行异议之诉，是指执行程序中的案外人（非申请执行人、被执行人的第三人）认为执行标的物归其所有或享有足以排除强制执行的权益，在执行异议被驳回后，向执行法院提起的诉讼。其目的旨在排除对特定标的物的强制执行，保护案外人的合法权益。法律依据为《民事诉讼法》第238条。

Q2：以房抵债协议在案外人执行异议之诉中一定能排除执行吗？ A2：不一定。以房抵债协议仅是基础债权凭证，能否排除执行取决于案外人是否满足《异议复议规定》第28条的全部构成要件，包括合同签订时间、合法占有、价款支付、无过错等方面。若仅签订协议而未实际占有、支付对价或无法证明协议真实性，将面临败诉风险。

Q3：案外人主张以房抵债需要提供哪些核心证据？ A3：核心证据包括：①原始债权债务凭证（借款合同、转账流水、结算单）；②以房抵债协议书；③房屋交付凭证（交接单、钥匙、门禁卡）；④持续占有的证明（水电费、物业费、燃气费缴纳记录）；⑤未过户原因的说明及证明（如被执行人不配合、存在查封限制等）。

Q4：若抵押权设立在先，案外人还能要求排除执行吗？ A4：原则上不能。依据《异议复议规定》第27条，申请执行人对执行标的享有抵押权等担保物权的，案外人不能排除执行。但在案外人符合《异议复议规定》第28条情形且能证明抵押权人主观恶意或未尽审查义务的极端情况下，法院可基于生存权优先原则作出例外处理。

Q5：如何理解“非因买受人自身原因未办理过户登记”？ A5：指未办理过户登记的原因不可归责于买受人。例如，被执行人不予配合、房屋存在查封或抵押障碍、登记机构系统故障等客观事由。若因买受人贪图避税、怠于办理或存在自身贷款限制等主观原因，则不能认定为“非因自身原因”。

Q6：案外人以已经支付全部价款为由，主张排除执行，需要什么证明标准？ A6：支付全部价款的证明标准为高度盖然性标准，需提供银行转账凭证、收据、发票等直接证据。若为现金支付，需提供取款记录、资金来源证明、被执行人出具的收条等辅助证据。仅凭被执行人单方出具的收据，在无其他证据印证时，法院通常难以采信。

Q7：以房抵债协议签订后，案外人是否取得房屋所有权？ A7：不取得。根据物权法定原则，房屋所有权自办理过户登记时转移。以房抵债协议仅产生债权请求权，案外人享有的是要求被执行人履行过户义务的债权，而非物权。这也是案外人只能依据“物权期待权”理论寻求救济的根本原因。

Q8：法院如何防止案外人通过虚假以房抵债协议逃避执行？ A8：法院通常采用以下审查方法：①严格审查原始债务关系，调取银行流水、借据、合同等；②审查抵债协议的形成时间，必要时进行笔迹、印章司法鉴定；③审查占有事实的真实性与持续性；④询问双方交易细节，比对陈述矛盾之处；⑤参考地缘关系、交易习惯、市场价值等要素综合判断。

Q9：案外人执行异议之诉的诉讼费如何计算？ A9：案外人执行异议之诉属于财产案件，诉讼费按照案外人主张排除执行的不动产价值，依据《诉讼费用交纳办法》第十三条规定的财产案件收费标准计算，实行分段累计缴纳。若案外人胜诉，诉讼费由申请执行人或被执行人承担。

Q10：若案外人既非以房抵债债权人也非不动产买受人，而是被执行人的配偶，能否排除执行？ A10：被执行人的配偶主张对被执行人名下的不动产享有共有权，可请求法院在该不动产拍卖、变卖价款中保留其合法份额，但原则上不能排除整个标的物的执行。法院通常会中止对该不动产的执行，或在拍卖后对属于配偶的份额进行分割保护。这与买受人物权期待权是完全不同的规则路径。

关联律师：李晓静，江苏开禧律师事务所，联系电话15666570882