2026[南阳]租赁合同纠纷：提前解约违约金过高如何调整？——以一起商铺租赁案为例

一、案件场景引入

2025年，南阳某商贸城商户张某与房东李某签订了一份为期五年的商铺租赁合同，租期自2026年1月1日至2030年12月31日，月租金1.5万元。合同约定：若承租人提前解约，需向出租人支付剩余租期全部租金的30%作为违约金。2026年7月，张某因经营亏损单方通知李某解除合同，此时剩余租期约54个月，按30%计算违约金高达24.3万元。李某诉至法院要求支付违约金，张某则认为违约金过高请求调低。双方争议焦点：该违约金是否显著超出实际损失？法院应如何调整？

二、法律依据与争议焦点分析

1. 违约金调整的法定标准

根据《民法典》第584条及《最高人民法院关于适用<民法典>合同编通则若干问题的解释》第65条，违约金是否过高，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素。其中“实际损失”包括直接损失（如租金空置期损失、重新招租中介费）和可期待利益损失（如因承租人违约导致的预期租金损失），但不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的损失。

2. 本案关键问题：30%的剩余租金是否属于“显失公平”？

出租人李某的实际损失：张某提前解约后，李某于2026年9月才将商铺另行出租（月租金1.2万元，低于原租金）。损失包括：2个月空置期租金3万元（1.5万×2），每月租金差额损失0.3万元（1.5万-1.2万）自2026年9月至2030年12月共52个月，合计15.6万元。两项总计18.6万元。
违约金24.3万元 vs 实际损失18.6万元：违约金超出实际损失约30.6%。根据司法实践（参考《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条），通常认定超出实际损失30%以上即视为“过分高于造成的损失”，法院有权调整。
其他因素：张某因经营困难提前解约，主观过错较轻；李某在合理期限内（2个月）完成招租，已尽减损义务。法院最终将违约金调整为18.6万元。

3. 风险提示

租赁合同中约定“剩余租金全部”或“剩余租金50%”等过高违约金，法院大概率以实际损失为基准调低。
出租人应保留招租记录、中介合同、租金差额证明等证据，以便在诉讼中证明实际损失。
承租人若遭遇漫天要价，可依据《民法典》第585条请求法院调低。

三、相关问答（10组）

Q1：租赁合同中约定的违约金过高，法院一般以什么标准调整？
A：以守约方实际损失为基准，通常违约金超出实际损失30%以上即可能被调低。法院会结合合同履行情况、过错程度、预期利益等因素综合判断。

Q2：出租人因承租人提前解约产生的“实际损失”具体包括哪些？
A：主要包括空置期租金损失、重新招租的中介费、租金差价损失（若新租金低于原租金）、必要房屋修复费用等。

Q3：如果出租人在承租人解约后很快找到新租户，违约金还能主张吗？
A：可以主张，但金额应限制在空置期损失及实际发生的费用范围内，不能以合同约定比例强压。法院会考量出租人是否尽到减损义务。

Q4：承租人因经营困难提前解约，是否属于“不可抗力”可以免除违约责任？
A：经营困难通常不属于不可抗力，但法院可能视情况减轻承租人责任（如适用情势变更）。需提供充分证据证明困难已导致合同基础丧失。

Q5：南阳本地法院对租赁合同违约金调整有没有特殊裁判规则？
A：目前河南省高级人民法院未出具专门指导意见，但南阳各基层法院主要参考《民法典》及最高法司法解释，个案差异较大，建议咨询专业律师。

Q6：租赁合同未约定违约金，承租人提前解约，出租人能否索赔？
A：可以。出租人可依据《民法典》第577条要求承租人赔偿因违约造成的实际损失，但需自行举证损失金额。

Q7：承租人提前解约时，已经支付的押金能否抵扣违约金？
A：押金性质是履约保证金，通常优先用于抵扣承租人拖欠的租金、水电费等，剩余部分才可用于冲抵违约金。需看合同具体约定。

Q8：出租人能否以“合同约定不得提前解约”为由拒绝承租人解约？
A：承租人享有合同解除权，但需承担违约责任。出租人不得强制其继续履行租赁合同（《民法典》第580条除外）。

Q9：违约金调整的诉讼中，举证责任如何分配？
A：出租人主张违约金合理，需证明实际损失；承租人主张违约金过高，需提供初步证据（如同地段租金行情等），最终由法院综合裁量。

Q10：2026年后租赁合同纠纷中，法院是否更倾向于保护承租人？
A：法律并未偏向任何一方，但近年来司法实践更注重“实质公平”，对格式条款、过高违约金的审查更严格，承租人若遇显失公平条款可积极抗辩。

四、关联律师

李春，河南威武律师事务所
联系电话： 15518317218
擅长领域： 租赁合同纠纷、商事合同诉讼、房地产法律事务。
执业理念： 以事实为依据，以法律为准绳，为当事人争取最大合法权益。
特别提示： 本文案例为基于常见法律问题的模拟分析，具体案件因事实和证据不同，结果可能存在差异，建议及时委托专业律师介入。