2026[荆门]返还原物纠纷争议焦点分析：房屋买卖后原承租人拒不腾退，是否构成无权占有？

在司法实践中，返还原物纠纷的核心往往不在于“物”本身，而在于“占有”的权源。2026年荆门地区审理的一起典型案件，将这一争议焦点具象化：当房屋所有权因买卖发生转移后，原承租人依据与前房主签订的长期租赁合同继续占有房屋，新房主能否依据返还原物请求权要求其腾退？

一、案件场景引入

2025年底，荆门市民张某购买了李某名下一处临街商铺，双方完成了不动产变更登记。然而，该商铺此前由李某出租给案外人王某，租期至2028年。张某取得产权后，多次要求王某搬离，王某以“买卖不破租赁”为由拒绝腾退。王某继续占有使用商铺，未向新业主张某支付租金。张某遂向法院提起返还原物纠纷诉讼。

二、争议焦点梳理与法律分析

本案的争议焦点集中在一个法律问题上：原承租人对新房主而言，其继续占有房屋的权源是否依然存在？

1. 物权变动的法律效果

根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。张某完成登记即取得商铺所有权，享有占有、使用、收益、处分的完整权能。基于物权的排他性，张某有权要求任何无权占有者返还房屋。

2. “买卖不破租赁”原则的适用边界

《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该条文旨在保护承租人的稳定生活与经营，但需注意其法律构造：租赁合同对受让人继续有效，并非意味着承租人永久免于返还义务，而是发生“法定契约承担”的效果。 即王某的租赁合同关系主体自动变更为张某，张某继受原出租人李某的出租人地位。

3. 核心争议：占有权源是否存续

王某主张“合同有效即占有合法”，此观点混淆了债权与物权的界限。租赁合同赋予承租人的是对出租人的债权请求权，而非对世性的物权。当所有权转移后，王某的占有权源依赖于新所有权人张某与原租赁合同之间的“捆绑”关系。

若严格按《民法典》第七百二十五条，王某有权继续承租，其占有属于有权的他主占有，张某不得行使返还原物请求权。然而，本案的隐蔽问题在于： 王某占有的性质是否转化为“无因管理”或“不当得利”？

4. 司法裁判中的实质理由

在司法实践中，法院通常认为，承租人继续占有房屋是以向新所有权人支付租金为前提的。若承租人既不腾退又拒绝向新房主支付租金，则其占有已丧失了法律上的原因力，不再是基于租赁合同的正当占有，而转化为无权占有。因为原租赁合同虽然有效，但合同双方应为新所有权人和承租人，承租人的义务（支付租金）与权利（继续占有）应同步向新房主履行。王某拒绝向张某履行租金义务，意味着其不承认张某的出租人地位，则其继续占有的合法性根基丧失。

因此，法院更可能作出如下认定：王某对张某构成无权占有，张某作为物权人，依据《民法典》第二百三十五条，有权请求王某返还原物；同时，王某应当支付占有使用费。

三、结论与提示

本案提示，在返还原物纠纷中，“有无合同”不等于“有无权源”。当原承租人既不腾退又不支付租金的，新房主可以直接主张返还原物。但若原承租人愿意向新房主履行租金义务，则依据“买卖不破租赁”，新房主通常不能要求其立即腾退。

---

相关QA

Q1：返还原物纠纷诉讼时效是多久？ A：返还原物请求权属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定，但若涉及损害赔偿或占有使用费，则适用三年诉讼时效。

Q2：“买卖不破租赁”是否适用于所有情况？ A：不适用。若房屋在出租前已设立抵押权，或因法院查封被拍卖，则不适用“买卖不破租赁”原则。

Q3：返还原物纠纷中，举证责任如何分配？ A：原告需证明对案涉物享有所有权或合法占有权，以及被告为无权占有人；被告反驳的，需证明其占有具有合法权源。

Q4：如果原承租人就是不搬，房主可以自己动手清空房屋吗？ A：不建议。自行强行清空可能构成侵权或引发治安纠纷，应通过法院判决后申请强制执行。

Q5：新房主是否有权要求原承租人支付占用期间的房屋使用费？ A：有权。若承租人无合法权源占有，新房主可主张占有使用费，标准一般参考市场租金或原租赁合同租金。

Q6：返还原物纠纷的管辖法院如何确定？ A：属于不动产纠纷，由不动产所在地人民法院专属管辖。

Q7：原租赁合同押金，新房主应该退还还是原房主退还？ A：押金属于租赁合同的一部分，合同法定转移后，新房主继受出租人地位，需承担退还押金的义务，但可主张抵扣承租人欠付费用。

Q8：如果原合同约定的租金远低于市场价，新房主可否要求涨租？ A：不能。买卖不破租赁原则下，原合同条款继续有效，新房主不得单方面变更租金，除非合同另有约定或法定变更事由出现。

Q9：借名买房的登记人能否起诉实际出资人返还房产？ A：不能。返还原物纠纷的前提是物权归原告所有，若存在借名合同，登记人可能被认定为名义所有权人，实际出资人属于有权占有，法院一般驳回诉讼请求。

Q10：共有物未经其他共有人同意，一方擅自出售并交付，共有人如何维权？ A：其他共有人可根据《民法典》第三百零一条，主张合同无效或撤销，并同时提起返还原物纠纷，要求占有人返还房屋，但若买受人为善意第三人且已登记，则只能主张侵权赔偿。

关联律师：李映卓，湖北同进律师事务所，联系电话13437169506