山西省永济市人民法院

民 事 判 决 书

(2021)晋0881民初256号

原告：许建朝，1972年10月5日出生，汉族，男，住永济市。

委托代理人：李敏，山西瀛航律师事务所律师。

被告：崔云祥，男，汉族，1969年3月20日出生，住永济市。

被告：运城市佳润房地产开发有限公司，住所地运城市。

法定代表人：田晓丽，总经理。

委托代理人：程吉，上海市益昌律师事务所律师。

第三人：山西永济农村商业银行股份有限公司，住所地永济市。

法定代表人：赵峰，董事长。

委托代理人：王淑艳，山西西厢律师事务所律师。

原告许建朝与被告崔云祥、运城市佳润房地产开发有限公司（简称佳润公司）、第三人山西永济农村商业银行股份有限公司（简称永济农商行）合同纠纷一案，本院于2021年1月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告崔云祥、被告佳润公司的委托代理人、第三人的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1依法确认原告许建朝对锦盛家园X室享有所有权，并判令二被告为原告办理产权登记手续；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年4月12日，原告与第一被告签订锦盛家园房屋认购书，第一被告将其开发的锦盛家园X（现为锦盛家园棚户区X室）建筑面积107.65㎡，一次性付款360000元出售给原告，并将该房交付，现原告合法占有至今。2020年8月份，原告得知第二被告将其出售给原告的锦盛家园棚户区X室于2019年5月6日又出卖给第三人。二被告一房二卖违背了诚实信用原则，为此原告依法提起诉讼，请求人民法院依法支持原告诉求，以维护原告的合法权益。

被告崔云祥辩称，我不认识原告，锦盛家园是2012年开始动工，2014年盖成的，2011年就没有动工。2011年当时的四冯村的队长冯X说要借钱需担保，来我这里开了这套房的手续，但冯X至今没有给我钱。后来冯X把房卖或抵押给了原告，冯X说他一直没有收到钱，我和第二被告也没有收到钱。2019年我资金紧张（要借钱），我就将涉案房屋抵押给永济农商行。原告现在说要确认房子归他所有，我认为这个房属于冯X的，不同意原告的诉求。

被告佳润公司辩称，请驳回原告诉求。我司没有将涉案房屋认购给原告，双方没有签订协议，也未收到购房款。

第三人永济农商行述称，驳回原告诉讼请求。原告没有与佳润公司（开发商）签订商品房买卖合同，未办理网签手续，不享有涉案房屋的合法权利。2019年5月7日，佳润公司自愿与我行签订该商品房买卖合同，并在永济市房地产交易管理中心网签备案，依法应保护我行对诉争房屋的合法权利。

原告围绕其诉讼请求向本院提交以下证据材料：1、2011年4月12日的《锦盛家园房屋认购书》一份,载明:认购人许建朝，房号为X号，付款方式一次性，认购房屋总价36万元。其上加盖有“锦盛家园售楼专用章”的椭圆型印章及收款人处署名崔云祥；2、2011年4月12日交款单位署名为“许建朝”的36万元的《锦盛家园收款收据》一份，其上加盖有“锦盛家园售楼专用章”的椭圆型印章及收款人处署名崔云祥；3、“运城市佳润房地产开发有限公司永济项目部”企业信息查询单一份，载明该项目部负责人为崔云祥；4、物业公司证明一份；5、采暖收费证明一份；6、永济市房地产交易服务中心出具的合同备案查询单，载明：永济农商行购买锦盛家园棚户区X室，于2019年5月6日合同备案。

被告崔云祥质证意见：对证据4有异议，原告并未购买该房屋；其他证据属实。2011年永济市富强街确定为棚户区改造重点项目，2012年才开始动工，因为冯X是四冯村的人，房屋建在他们村，我和他关系比较好，他说要到原告处借款，先用房子抵押，我就给他开了手续。2014年我把钥匙交给冯X。我一直找冯X要钱，但至今没有给。我是2019年才知道原告的。36万元不是小额，2011年时房屋都没有盖，一次性交钱不符合常理，也不存在交钥匙一说。

被告佳润公司质证意见：我公司并未和原告签订认购书，也没有收到钱。证据1、2上没有加盖我公司的印章，对其法律效力不予认可；原告也没有证据证明将36万元交付给我公司，对其证明效力和目的不予认可；对证据3无异议；证据4无负责人的签字，不符合民诉证据规定，对其效力有异议；证据5形式要件不符合法律规定，无公章和负责人签字，同时也未提供缴纳采暖费的票据，对其效力有异议；对证据6无异议。

第三人永济农商行质证意见：原告和崔云祥的买卖关系（认购书）我方认为不真实。对证据1真实性和合法性有异议，锦盛家园不是一个法律主体，该认购书不能代表开发商的真实意思表示，认购的房号不能证明是现在诉争的房。对证据2的真实性合法性有异议，36万元不是小数，原告未提供证据证明已实际交付，仅凭锦盛家园椭圆章来证明将款项交付给开发商不能成立，且二被告否认收到该款项；对证据3的真实性和证明目的有异议，该证据的出示时间是2020年11月23日，但原告所诉的买卖发生在2011年，当时的崔云祥是不是该项目部负责人应另行提供证据来证明；对证据4真实性有异议，该证据内容是以原告个人名义出具的，但最后加盖的公章是物业公司的章，没有出具的时间和负责人签字，内容不真实；对证据5真实性有异议，按照常规，缴纳暖气费应该有专用发票，现原告提供的证明盖的是椭圆形收费专用章，不能代表采暖公司；对证据6无异议。

第三人永济农商行提供的证据：2019年5月7日佳润公司与永济农商行签订的《商品房买卖合同》（预售）2份，载明：房号为锦盛家园棚户区X室，房价为543620元、209930元。其上加盖有佳润公司的印章，并在委托代理人处加盖有崔云祥章。

原告质证意见为：证据属实，该合同虽然是买卖，但实际是抵押担保合同。第三人现在无证据证明交付了房款，买卖是虚假的。

被告崔云祥质证意见：证据属实，就是抵押担保。现在该房屋具备办理房产证条件。

被告佳润公司质证意见：无异议。

对当事人无异议的证据本院予以确认。

根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：被告崔云祥以佳润公司名义在位于永济市西厢路与富强街东北角着手筹建“锦盛家园”棚户区改造项目期间，于2011年4月12日签订《锦盛家园房屋认购书》一份,载明:认购人许建朝，房号为X，付款方式一次性，认购房屋总价36万元，并开出交款单位为“许建朝”的36万元的《锦盛家园收款收据》一份，其上均加盖有“锦盛家园售楼专用章”的椭圆型印章并在收款人处署名。2012年该项目开始施工。2014年9月2日，崔云祥注册成立了以其为负责人的运城市佳润房地产开发有限公司永济项目部。2014年许建朝接受钥匙后，实际占有使用该房屋至今，并交纳了物业、采暖等相应费用。但许建朝与崔云祥或佳润公司或永济项目部至今未办理正式合同。

2019年5月7日，佳润公司与永济农商行签订《商品房买卖合同》（预售）2份，载明：永济农商行购买房号为锦盛家园棚户区X室，房价分别为543620元、209930元。其上加盖有佳润公司的印章，在委托代理人处加盖有崔云祥章，并将该合同在永济市房地产交易服务中心进行备案，但永济农商行未实际占有使用该房屋。

锦盛家园棚户区X室与X为同一房屋。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有证明责任的当事人承担不利后果。

《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，原告许建朝购买该房屋后至今未办理登记，故不能认定原告取得该房屋所有权。退一步讲，原告提起诉讼的请求权基础，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，及第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该房屋系临街店铺，原告许建朝无据证实其系商品房消费者，应认定其系一般买受人。原告许建朝与被告崔云祥签订了仅加盖“锦盛家园售楼专用章”的椭圆型印章《锦盛家园房屋认购书》，该《认购书》存在瑕疵，许建朝也始终未与房地产开发企业签订本约合同；且崔云祥否认已实际收到许建朝交纳的36万元房款，而原告许建朝本人未到庭，其提供的证据不能充分的证明已实际支付全部价款或超过合同约定总价款的50%，故原告应承担不利后果。

第三人永济农商行提出的主张，不属本案审理范围，本案不作评析。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

驳回原告许建朝的诉讼请求。

案件受理费50元，由原告许建朝负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于运城中级人民法院。

审判员杨俊杰

二〇二一年四月五日

书记员姚晓宇