辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2024）辽01民终21276号

上诉人（原审原告）：叶某，女，汉族，1970年6月8日出生，住辽宁省昌图县。

委托诉讼代理人：段诚诚，北京大成（沈阳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：单楠，北京大成（沈阳）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：赵某，女，汉族，1966年10月19日出生，住沈阳市大东区.

委托诉讼代理人：李屹，系辽宁天润律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：刘某明，男，汉族，1963年1月1日出生，住河北省迁安市。

上诉人叶某因与被上诉人赵某、刘某明案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市大东区人民法院（2024）辽0104民初2107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年12月19日立案后进行了审理。本案现已审理终结。

叶某上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。首先，依据《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权......对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第二十八条第一款：查封、扣押、冻结案外人财产的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定。具体到本案中，案涉房产在2023年7月21日沈阳悦达置业发展有限公司(以下简称悦达公司)与刘某明签订《顶账协议书》及2023年8月4日上诉人与刘某明签订《执行和解协议》，再到后续履行该执行和解协议的过程中，均未过户至刘某明名下，权利人一直是悦达公司，即在大东区法院执行局查封案涉房产时，该房产并非刘某明的财产，该局查封不属于被执行人名下财产没有事实及法律依据。其次，在大东区人民法院执行局2023年9月15日向悦达公司下达民事裁定书及协助执行通知书时，悦达公司向该局提供了《转让证明》以及其与上诉人签订的《温馨港湾住宅协议书》等材料，悦达公司也向法庭出具情况说明，载明“只认可悦达公司与叶某之间具有商品房买卖合同关系，后续向叶某履行卖房人的各项义务，不再承认刘某明对悦达公司享有任何权利”.上述事实及材料均是形成在一审法院执行局查封案涉房产之前，上诉人业已经提供各类证明实际占有使用的材料包括沈阳顺达物业管理有限公司出具的情况说明，足以证明案涉房屋在查封前已经实际交付至上诉人处并由其使用。且上诉人与刘某明之间的《执行和解协议》已经辽宁省昌图县人民法院附卷备案并出具结案通知书，权属转移过程真实有效，而一审法院仅从“期待权”方向进行片面审查，并未对上述事实是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称“执行异议规定”)相关规定的法定要件进行全面审查没有事实及法律依据。二、一审法院适用法律错误。基于前述事实，“以房抵债”取得的房屋是否能够排除强制执行，在司法实践中，需要综合考虑“以房抵债”合同签订的时间，合同的效力，合同的实际履行、取得房屋主体特殊权利的保护及相关法律的强制性规定等以及具体案件的事实和法律关系进行综合判断。即判断上诉人提出的执行异议是否符合并同时具备执行异议规定第二十八条的四个要件。而在本案中，悦达公司出具的《转让证明》以及其与上诉人签订的《温馨港湾住宅协议书》等材料均可以证明其与上诉人之间形成的是商品房买卖合同关系，且该协议系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定上诉人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合执行异议规定第二十八条第一款。沈阳顺达物业管理有限公司出具的情况说明及上诉人一审提交的各类票据则可以说明其在一审法院查封之前已经合法占有案涉房屋，符合第二十八条第二项的规定。上诉人与普通的购房者的区别仅为案涉房屋支付对价的方式，但本案中涉及的债权转让等行为均符合法律规定，应当视为上诉人已经向悦达公司支付完毕转让价款，故上诉人关于人民法院查封之前已经支付了全部价款的主张具有事实依据，符合第二十八条第三项的规定。结合一审法院查明事实，案涉房屋无法过户的原因系悦达公司原因，并非上诉人自身原因导致，符合第二十八条第四项的规定。故上诉人对于案涉房屋的主张符合《执行异议复议规定》第二十八条规定情形，就案涉房屋享有可以排除执行的民事权益.一审法院仅从“期待权”角度进行审查，而没有依据《执行异议复议规定》第二十八条进行全面审查，属于适用法律错误，应当予以纠正.综上，请求贵院依法撤销(2024)辽0104民初2107号民事判决书，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求或将本案发回重审。

赵某辩称，一审认定事实清楚，证据充分，法律依据正确，请求维持原判。

刘某明未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。

叶某向一审法院起诉请求：一、请求判令终止大东区人民法院因(2022)辽0104号执行案件对位于沈阳市浑南区李巴彦700-8号2-21-1、2-22-2，700-22号5门(W8号5门)三处房产的执行，解除对以上房屋的查封，171万元；二、请求判令二被告承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：赵某与刘某明民间借贷纠纷一案，一审法院依法于2020年9月29日作出（2020）辽0104民初7563号民事调解书，调解主文：一、被告刘某明欠原告赵某借款人民币70万元、利息35.34万元，被告于2020年11月15日前付清；二、如被告未按上述时间给付还款，从2020年8月起，以本金70万元为基数，按月息1.6%计算给付原告利息，至欠款付清时止。该调解协议生效后，因刘某明未履行上述生效法律文书确定的义务，赵某向一审法院申请执行。执行过程中，一审法院执行机构依法于2023年9月15日向沈阳悦达置业发展有限公司发出（2022）辽0104执325号民事裁定书、协助执行通知书，裁定：查封第三人沈阳悦达置业发展有限公司名下沈阳市浑南区李巴彦700-8号2-21-1、沈阳市浑南区李巴彦700-8号2-22-2、沈阳市浑南区李巴彦700-22号5门(W8号5门)房产。

2023年7月21日，沈阳悦达置业发展有限公司（甲方）与刘某明（乙方）签订《顶账协议书》，约定：鉴于沈阳市浑南区房产局委托沈阳悦达置业发展有限公司承建的温馨港湾项目因未能支付完已完成项目的工程款，致使沈阳悦达置业发展有限公司无法支付沈阳辰宇建设集团有限责任公司第四项目部刘某明已完成工程剩余工程款，经双方协商刘某明同意以抵房顶账方式支付已完成工程剩余工程款，最终以结算定案后的工程造价多退少补。抵账房源信息中包括案涉三处房产。同日，刘某明出具承诺书，主要内容为：现因该项目建设单位（沈阳悦达置业发展有限公司）支付工程款出现困难，为能尽早取得工程款经本人于建设单位协商一致，由项目建设单位沈阳悦达置业发展有限公司承建的温馨港湾项目W8号5门、8＃2-21-1、8＃2-20-2、8＃2-22-2、8＃2-18-2、8＃1-27-2房屋，总面积489.13平方米，共6套房屋作价抵顶工程款，抵顶工程款金额为2931326元。现应本人要求辰宇公司在与建设单位等方的相关协议上盖章，同意将该房屋转让给刘某明，由于抵顶的相关法律行为需辰宇公司做出，因此对可能给辰宇公司带来的各种风险本人承诺：相关法律文件给辰宇公司带来的一切纠纷和所产生的经济损失及经济责任都由本人承担等。

叶某与刘某明民间借贷纠纷一案，辽宁省昌图县人民法院依法于2018年5月22日作出（2018）辽1224民初2517号民事判决书，判决：一、被告刘某明偿还原告叶某借款本金604000元；二、被告刘某明从2016年9月1日至2017年9月1日以借款本金350000，月息1分5给付原告叶某利息。从2017年9月2日起以借款本金250000元，月息1分5给付原告利息，至欠款全部给付之日止。三、被告刘某明从2017年11月11日起以借款本金350000元，月息1分5给付原告利息，至欠款全部给付之日止。该判决生效后，因刘某明未履行上述生效法律文书确定的义务，叶某向辽宁省昌图县人民法院申请执行。2023年8月4日叶某与刘某明签订《执行和解协议》，协议主要内容为：1、双方确认根据（2018）辽1224民初2517号民事判决书，刘某明拖欠叶某借款本金及利息168.5万元，此外尚欠诉讼费用以及执行费用25000元，共计171万元。2、叶某同意以沈阳悦达置业发展有限公司名下位于沈阳市浑南区李巴彦700-8号2-21-1、沈阳市浑南区李巴彦700-8号2-22-2、沈阳市浑南区李巴彦700-22号5门(W8号5门)房产三处房产估计171万元抵顶（2018）辽1224民初2517号确定的借款本息以及诉讼法、执行等所有费用。3、刘某明负责协调沈阳悦达置业发展有限公司与叶某办理以上房产的买卖手续、入住手续以及过户登记手续。4、如因任何原因导致叶某未能与沈阳悦达置业发展有限公司办理以上房产的买卖手续、入住手续，刘某明继续履行对叶某根据（2018）辽1224民初2517号判决书偿还本息的义务。5、刘某明履行以上义务后对叶某不再具有任何未了结债务。叶某不得在对刘某明提出任何欠款主张。6、本协议书一式三份。叶某、刘某明各持一份，交昌图县人民法院存卷一份。自双方签字之日起生效，未尽事宜由双方签订书面补充协议。辽宁省昌图县人民法院于2024年5月10日出具结案通知书，通知叶某、刘某明，关于叶某与刘某明民间借贷纠纷一案，因刘某明已履行昌图县人民法院做出的（2018）辽1224民初2517号民事判决书所确定的全部义务，本案执行完毕，现已结案。

2023年8月11日，刘某明与叶某向沈阳悦达置业发展有限公司出具《转让证明---3》，载明：刘某明同意将温馨港湾W8号5门、8#2-21-1、8#2-22-2转让给叶某。而后，叶某与沈阳悦达置业发展有限公司签订《温馨港湾网点协议书》、《温馨港湾住宅协议书》，约定：沈阳悦达置业发展有限公司将上述三套房屋出售给叶某。沈阳顺达物业管理有限公司出具情况说明，载明叶某于2023年8月11日在物业公司办理了浑南区李巴彦700-8号楼2-21-1住宅、李巴彦700-8号楼2-22-2住宅、李巴彦700-22号5门（W8号楼5门）网点的入住手续。

一审法院认为，本案争议的焦点为叶某对案涉三处房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。而以房抵债协议不同于实质意义上的房屋买卖，双方真实意思表示在于以房屋的转让作为旧债清偿的方式，其权利人所享有的仍为债权请求权，不动产的交付仅系以房抵债的履行方式，并不能改变所谓的买受人在本质上系出卖人的普通金钱债权人的地位。基于以物抵债而拟受让不动产的买受人，在完成不动产权属转移登记之前，仅为一般债权，不足以形成优先于一般债权的权益，不能突破债权平等保护原则排除法院强制执行。

本案中，虽然叶某在一审法院查封案涉房屋之前已与沈阳悦达置业发展有限公司签订了《温馨港湾住宅协议书》并办理入住手续，但该协议的根本目的是为了消灭刘某明对叶某的债务，实质上是以房抵债，同基于房屋买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别，故原告与刘某明之间并未形成房屋买卖关系，原告并非前述法律规定的“买受人”，其仅享有普通的债权请求权。原告也不享有其他优先权，综上，原告所享有的债权不具有优先保护性，不能据以排除被告申请的强制执行。

综上所述，一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条之规定，判决如下：驳回原告叶某的诉讼请求。案件受理费20190元，由原告负担。

二审中，叶某提供了沈阳顺达物业管理有限公公司提供的2025年1月10日《证明》、2025年1月13日《证明》、杨正宇2025年1月13日《证明》、温馨港湾业主委员会2025年1月13日《关于温馨港湾小区相关事宜的证明》、温馨港湾小区车辆管理制度、沈阳顺达物业管理有限公司营业执照、情况说明、辽宁农村商业银行股份有限公司昌图通江扣支行存款账户交易明细查询及打印、《顶账协议》、物业费及其他费用收款明细7张。用以证明：案涉房产系上诉人实际占有。

赵某对上述证据发表如下质证意见：对叶某提交所有证据来源有异议，因为悦达公司与辰宇公司是《建设工程施工合同》关系、辰宇公司与刘某明是《工程承包合同》关系，刘某明需向辰宇公司上缴额度为总造价7.5%管理费。所以，悦达公司与辰宇公司、刘某明之间一直存在债权债务和利害关系。一、二审叶某本人均没有到庭，证据均通过代理律师提交。二审经调查令发现，叶某在一审提供的《执行和解协议》等证据虚假，与其他证据不符并进行模糊或不实陈述。二审提交证据都是刚刚形成，与本案争议焦点叶某对案涉三处房产是否享有足以排除强制执行的民事权益和主要证据《工程款抵购房款协议》、刘某明《承诺书》、《顶账协议书》没有关联性。

赵某提交了证据一、2023年7月21日、2023年9月5日《顶账协议》。用以证明：刘某明为《顶账协议书》的拟受让人，《顶账协议书》是基于甲方悦达公司、乙方辰宇公司、丙方刘某明《工程款抵购房款协议》、刘某明《承诺书》，辰宇公司没有盖章确认，刘某明无权转让拟受让房屋。证据二，昌图县人民法院（2018）辽1224执1411号执行卷宗。用以证明：2023年8月4日叶某与刘某明《执行和解协议》为自行和解，与《顶账协议书》《转让证明-3》《非税收一般缴款书》等证据事实矛盾，内容和日期虚假且侵害案外人悦达公司、辰宇公司无效，叶某不属于善意取得。证据三，沈阳顺达物业房屋入住验收单（叶某）。用以证明：叶某入住单没有入住时间，房号是8#2-21-1、8#2-22-2，没有W8号5门入住手续，于叶某自述入住及缴纳各项费用不符，不属于合法占有使用，入住没有事实和法律依据。

叶某对上述证据发表如下质证意见：一、2023年9月5日顶账协议书。对真实性无异议，但对证明目的有异议，该组证据已经一审提交，不是二审新证据，且该证据恰恰可以证明叶某与刘某明之间的顶账协议关系，该协议也已经实际履行，不存在赵某证明目的的情形。二、昌图县人民法院(2018)辽1224执1411号案件执行卷。对于该组证据三性均有异议。首先赵某调取的执行卷并不完整，断章取义，执行和解协议及昌图县人民法院出具的结案通知书，也均作为叶某的证据向两审法院提交，如按赵某所述，不存在执行和解协议的话，在执行卷内无其他材料的情况下，叶某及刘某明又是通过何种方式履行完毕执行义务呢,昌图县法院出具结案通知书的前提正是该执行和解协议，且执行和解协议一式三份，均具备同等法律效力，已经附在该案件执行卷中。三、沈阳顺达物业房屋入住通知单

对该组证据真实性无异议，对关联性及证明目的均有异议。赵某仅提交该两套房屋的入住通知单，无法证明第三套房屋没有抵顶给叶某。且叶某提交的证据中，均有三套房屋的住宅协议书、网点协议书、入住通知单及缴费明细表、缴费凭证等证据均可以与三套房屋存在的事实相互印证,故赵某就该组证据不能证明其证明目的。

本院依据证据认定本案事实。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零九条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”据此，案外人执行异议之诉的审理焦点即为案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的问题，并且案外人对此承担举证证明责任。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，案外人只有满足上述四点条件才能排除执行。本案中，叶某主张其已于2023年8月11日合法占有该不动产，提交了其向沈阳顺达物业管理有限公司物业经理杨正宇转款1745元的微信转款记录、物业公司出具的证明、杨正宇出具的证明文件、《物业及其他费用收费明细表》，但叶某应当支付的物业费与其向杨正宇转款的数额不符，《执行和解协议》是抵顶三套房产，而上诉人主张1745元十四套房产的物业费与《执行和解协议》不符，故仅凭现有证据无法证明叶某在人民法院查封之前已合法占有该不动产。因此，叶某不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项的规定，其上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上，叶某上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费20190元,由叶某负担。

本判决为终审判决。

审 判 长鞠安成

审 判 员赵卫

审 判 员谢日恒

二〇二五年三月十四日

法官助理李春

书 记 员梁婉莹

‎本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。