湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2024）鄂01民终20624号

上诉人（原审被告）：武汉市江汉区住房和城市更新局，住所地湖北省武汉市江汉区。

负责人：余某泽。

委托诉讼代理人：肖丹，湖北天明律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：王某海，男，1968年12月16日出生，汉族，居民身份证住址湖北省洪湖市。

委托诉讼代理人：邵华，北京金台（武汉）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张晓芸，北京金台（武汉）律师事务所实习律师。

原审被告：武汉市江汉区某某建设局，住所地湖北省武汉市江岸区。

负责人：程某厚。

委托诉讼代理人：李宏，湖北今天律师事务所律师。

原审第三人：武汉海螺某某有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区。

法定代表人：叶某宝。

委托诉讼代理人：叶某，男。

上诉人武汉市江汉区住房和城市更新局（以下简称某某更局）因与被上诉人王某海及原审被告武汉市江汉区某某建设局（以下简称江汉区自然资源局）、原审第三人武汉海螺某某有限公司（以下简称某某物业公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2024）鄂0103民初7565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年11月20日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

某某更局上诉请求：1．依法改判驳回王某海一审全部诉讼请求；2．本案所有诉讼费由王某海承担。事实与理由：一审认定根据王某海提交的其与某某物业公司签订的《房屋租赁合同》及其向叶某和刘某转账的记录、某某物业公司的情况说明可以证明王某海承租了包括案涉房屋在内的新华锦绣1-3层部分房屋，并自2015年8月至2024年5月按月支付租金。这一认定不符合本案证据记载的情况及证据认定的规则。一、王某海提交的转账记录显示，2015年8月王某海才开始向叶某转账。王某海与某某物业公司签订的《房屋租赁合同》第六条明确约定，租金支付至刘某的账户。因此，从支付对象上看，王某海并未向合同约定的支付对象进行支付，不排除王某海与案外人叶某有其他经济往来的可能，王某海存在与某某物业公司串通，用其他经济往来银行流水证明其向某某物业公司支付租金的情形。虽然某某物业公司出具情况说明证实其收取王某海租金的情况，但某某物业公司系本案第三人，与本案有法律上的利害关系，其作出的情况说明不应作为定案证据。叶某签字的情况说明证实其代收了王某海租金，但叶某本人系某某物业公司的员工，且叶某在本案中，既是某乙公司委托代理人，又是所谓证人，并以代理人和证人的身份全程参与了案件庭审，如结合某某物业公司出具的情况说明及叶某签字的情况说明认定王某海承租了包括案涉房屋在内的新华锦绣1-3层部分房屋，并自2015年8月至2024年5月按月支付租金，明显违反证据认定的规则。二、王某海提交的两份银行个人活期账户交易明细不论从时间还是金额以及付款附言中的用途来看，均无法与《房屋租赁合同》约定的付款金额、时间形成对应，王某海无法证明交易明细与履行《房屋租赁合同》产生关联。《房屋租赁合同》第6条约定：合同签署一周内，支付保证金30万元，收取资金一周内收款人向付款人开具收款收据；租金季付，收款人向付款人提供相应收据。王某海提交的银行个人活期账户交易明细表明，王某海从2015年8月26日才开始向非合同中约定的收款人叶某付款，与合同约定的付款时间及对象无法对应。另外，金额也是混乱的，每月均有交易，也非《房屋租赁合同》约定的金额，所以银行个人活期账户交易明细即使真实，也只能证明王某海与叶某有经济上往来，无法证明王某海与某某物业公司之间实际履行了《房屋租赁合同》。由此可见，一审法院在认定王某海已经履行了《房屋租赁合同》时，认定的事实不符合本案证据的客观记载且在对相关证明材料的认定上，违反了证据认定规则。本案存在王某海与某某物业公司之间恶意串通，对抗强制执行的可能性。

王某海辩称，一、一审法院根据房屋租赁合同及王某海向叶某和刘某的转账记录、某某物业公司的情况说明等证据认定王某海承租了案涉新华锦绣1-3层部分房屋，并按期缴纳租金，符合证据规则及本案的实际情况。一审中王某海提交的其向叶某和刘某的转账记录、某某物业公司的情况说明、水电费缴费记录等一系列证据均可证明王某海承租了包括案涉房屋在内的新华锦绣1-3层部分房屋，按期交纳租金、物业费、水电费，并对案涉房屋进行了多次的装修、转租。一审中某某物业公司及叶某本人在对于王某海承租案涉房屋并按期交纳租金的事实亦认可。此外，结合王某海与丁某明于2014年11月签订的房屋租赁合同、2019年6月将新华锦绣2-3层出租给高某并收取其转让费，以及2021年、2022年将案涉房屋出租给武汉市江汉区**宾馆并收取租金等事实，均可以佐证王某海在承租案房屋期间内实际占有使用了案涉房屋。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零八条的规定，上述证据已达到高度盖然性的证明标准，一审法院依据王某海提交的证据，认定王某海实际承租案涉房屋并交纳租金并无不当。二、王某海按照某某物业公司的要求，按期支付了房租及保证金，案涉《房屋租赁合同》已实际履行，某某更局的主张均未提供证据证明，应当承担举证不能的后果。虽然案涉《房屋租赁合同》中约定房屋租金及保证金应当支付至刘某的账户，但在合同实际履行的过程中，因某某物业公司指定叶某作为收款人并同意王某海将约定的保证金与租金一并支付，王某海按照其指示进行转账，并无不当，不能因此否定王某海已实际支付了租金及保证金的事实。某某更局并未举证证明王某海与某某物业公司之间存在恶意串通签订房屋租赁合同或伪造证据的情形，应当承担举证不利的后果。三、因为涉及政府部门，一审非常谨慎，开了三次庭，对于双方争议的证据进行认真核对、认证，因此本案一审判决查明了案件事实，请二审法院依法维持。

江汉区自然资源局述称，虽然江汉区建设局有些职责划转到江汉区自然资源局了，但是关于本案所涉的资产以及相应的权利义务并没有划转由江汉区自然资源局来承担，所以本案与江汉区自然资源局无关，让江汉区自然资源局承担诉讼费没有依据。

某某物业公司述称，一审判决认定事实清楚，请求二审维持原判。

王某海向一审法院起诉请求：1．不予执行（2024）鄂0103执异270号执行裁定书；2．停止对位于武汉市江汉区**小区的人防配套管理房（商用门面房，一层建筑97.31平方米，二层建筑面积123.91平方米，共计211.22平方米）的强制执行；3．由某某更局、江汉区自然资源局承担本案的案件受理费等全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2021年10月8日，一审法院受理江汉区建设局与某某物业公司买卖合同纠纷一案，并于2022年3月4日作出（2021）鄂0103民初12061号民事裁定，裁定驳回江汉区建设局的起诉。江汉区建设局不服该裁定，提起上诉。武汉市中级人民法院于2022年4月28日作出（2022）鄂01民终6022号民事裁定，裁定撤销一审法院（2021）鄂0103民初12061号民事裁定，指令一审法院审理该案。一审法院重新立案后，于2023年3月31日作出（2022）鄂0103民初11717号民事判决，查明案涉房屋登记在某某物业公司名下，于2016年6月1日被设立抵押，抵押权人为武汉市某某股份有限公司江汉支行，抵押担保债务履行期限为2016年6月1日至2024年5月30日。案涉房屋已被武汉市中级人民法院查封，查封期限为2021年12月1日至2024年11月30日。一审法院判决：一、某某物业公司于判决生效之日起十日内向江汉区建设局交付案涉房屋；二、某某物业公司于判决生效之日起十日内协助江汉区建设局在相关行政管理部门办理已经交付坐落于武汉市江汉区**街**小区防空地下室（建筑面积1200平方米）的相应权属登记手续；三、驳回江汉区建设局其他诉讼请求。该判决生效后，江汉区建设局向一审法院申请强制执行。一审法院于2023年11月9日立案，案号为（2023）鄂0103执12886号。执行过程中，一审法院拟对案涉房屋进行腾退并交付江汉区建设局。王某海遂向一审法院提起执行异议。

2024年5月14日，一审法院作出（2024）鄂0103执异270号执行裁定，认为王某海提交的转账记录、电费缴费记录均发生在2022年3月之后，未提交2014年签订租赁合同后缴纳保证金、租金的证据，也未提交2014年签订合同后支付房屋水电费等能够证明其实际占有案涉房屋的证据。此外，本案部分转账记录转账附言为“营业款”，且每月转账金额不一，说明双方存在其他经济往来，不符合租金按月定额支付的特征。本案存在承租人与被执行人恶意串通，伪造租赁合同及交付租金证据的高度可能性，王某海主张对案涉房屋享有租赁权证据不足，故裁定驳回王某海提出的执行异议请求。王某海仍不服，提起本案执行异议之诉。

一审另查明，2014年11月25日，某某物业公司（甲方）与王某海（乙方）签订编号为20****001号的《房屋租赁合同》载明：第三条约定，甲方出租给乙方的房屋位于武汉市江汉区**路**号新华锦绣1-3层部分房屋（详见本合同附件租赁房屋平面图）；第四条约定，乙方租赁房屋的用途为商业综合。乙方改变房屋租赁用途应申报甲方同意，未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋用途；第五条约定，房屋及场地租赁期限为2014年11月30日至2029年11月29日，租期15年。甲方给予乙方贰个月装修免租期，分别在合同签订的首年末及次年末完成。在此期间乙方无需支付租金及物业费，但需自行缴纳水、电等能源费用（含垃圾清运，排污，门前三包）；第六条约定，租赁项目房屋总建筑面积约为3762.75平方米。租金及物业费支付标准（不含税）为房屋租金前五年15万元／月，由租期的第六年起每年递增3%，逐年递增。物业管理费包含在上述租金与物业费中，不再另外收取，由甲方指定的某某有限公司进行物业服务。租金及物业管理费按季支付，每月租金及物业费在上月尾提前支付给甲方，甲方需在收到相关款项后的5个工作日内向乙方提供相应的收据。甲方指定刘某尾号为5196的招商银行账号为租金收款账户。

2015年8月至2017年12月期间，王某海按月向叶某转账，转账金额从5000余元至30余万元不等，其中2017年2月13日转账2万元（附言租金），2017年12月10日转账179848元（附言11月房租款）。除2020年2月至5月、7月外，王某海在2018年1月至2024年5月期间按月向刘某尾号为5196的银行账号转账5万元至20余万元不等，其中2018年1月至12月每月转账185243元（5月10日转账时附言租金）、2019年1月至7月每月转账190800元、2019年8月至2020年1月每月转账234265元、2023年3月至8月每月转账16万元、2023年9月至2024年5月每月转账10万元（2023年8月、10月、12月和2024年2月、3月、4月转账附言营业款）。

某某物业公司出具情况说明，称其与王某海签订房屋租赁合同后，2014年12月至2015年8月期间的租金以现金方式收取，2015年8月至今的租金由王某海转账至叶某及刘某名下银行账户。其中，2020年2月-6月租金因疫情免交，2020年6月至2021年1月减半。水电费、物业费均由王某海缴纳。

王某海提交的陈某新的情况说明载明，陈某新在2014年12月至2017年12月期间为王某海员工，其按照王某海的安排通过个人银行卡缴纳了新华锦绣1-3层房屋2014年10月至2017年12月的水电费。

陈某新作为经营者，在新华锦绣1栋1单元2层2室、3层3室注册成立武汉市某某商务酒店，并对前述房屋进行了装修。2015年6月至2016年2月，王某海多次向陈某新转账。

2019年6月29日，王某海与高某签订《房屋租赁合同》，约定王某海将姑嫂树路10号新华锦绣2-3层（建筑面积3000平方米）房屋出租给高某，租赁期限10年，自2019年7月10日至2028年7月9日；合同签订后自2019年7月10日起至2024年7月9日期间5年租金为每月15万元，自2024年7月10日至2027年7月9日期间3年租金为每月157500元。后高某于2019年8月8日、9月6日、2020年11月13日、12月10日、12月23日、2021年1月12日向王某海分别转账30万元（附言君豪转让费）、20万元（附言君豪转让费）、20万元、12万元、5000元、12.5万元，共计95万元。

武汉市某某宾馆（个体工商户、经营者陶某盛）于2019年7月18日注册成立，于2023年10月7日注销，经营场所为武汉市江汉区**路**号新华锦绣1栋1单元2层2室、3层3室。该宾馆于2021年6月13日、7月10日、2022年4月20日、5月12日、6月12日向王某海分别转账15.5万元（附言酒店房租）、10万元（附言酒店房租）、9万元（附言备用金）、9万元（附言备用金）、2万元（附言备用金）。

2024年3月15日，武汉某某物业发展有限公司新华锦绣公寓物业服务处出具证明，称我司提供物业服务的新华锦绣公寓小区项目一栋1-3层商业用房水电物业费均由王某海负责缴纳。

王某海还提交了其与丁某明2014年11月28日签订《房屋租赁合同》，该合同约定丁某明承租新华锦绣1层部分房屋，面积50平方米；租赁期限15年，自2014年11月30日至2029年11月29日，租金为8000元。

一审还查明，因江汉区机构改革，武汉市江汉区建设局于2024年5月被撤销，相关职能被划入某某更局、江汉区自然资源局。

一审法院认为，王某海主张其对案涉房屋享有承租权，要求排除一审法院对该房屋的腾退，故本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，根据王某海提交的其与某某物业公司签订的《房屋租赁合同》及其向叶某和刘某转账的记录、某某物业公司的情况说明可以证明，王某海承租了包括案涉房屋在内的新华锦绣1-3层部分房屋，并自2015年8月至2024年5月按月支付租金。同时，王某海与丁某明于2014年11月签订房屋租赁合同，将新华锦绣1层部分房屋出租给丁某明，以及王某海的员工陈某新于2015年6月在新华锦绣2-3层注册成立武汉市某某商务酒店，后王某海于2019年6月将新华锦绣2-3层出租给高某并收取其转让费等款项，且武汉市某某宾馆（注册地址为新华锦绣2-3层）于2021年、2022年向王某海支付租金等费用，亦可以佐证王某海承租并占有使用案涉房屋。现无证据证明王某海与某某物业公司之间存在恶意串通签订房屋租赁合同或伪造相关证据的情形。因此，王某海对案涉房屋享有租赁权，且租赁期限尚未届满。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，根据一审法院（2022）鄂0103民初11717号民事判决查明的事实，案涉房屋被武汉市中级人民法院查封，查封期限为2021年12月1日至2024年11月30日，而王某海于2014年11月与某某物业公司签订房屋租赁合同（租赁期限为2014年11月30日至2029年11月29日），并于2015年8月按月支付租金，已合法占有使用案涉房屋，根据上述条款的规定，王某海有权在租赁期内阻止移交案涉房屋。

综上，王某海要求停止腾退案涉房屋的诉讼请求，予以支持。一审法院（2024）鄂0103执异270号执行裁定驳回王某海的执行异议请求不当。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款的规定，上述执行裁定在人民法院判决不得对执行标的执行后自动失效，无需再判决不予执行该裁定。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十条第一款第一项、第三百一十二条第一款的规定，一审判决：一、在租赁期内，不得向武汉市江汉区住房和城市更新局、武汉市江汉区某某建设局（原武汉市江汉区建设局）移交位于武汉市江汉区**街**小区的人防配套管理房（商用门面房，一层建筑面积97.31平方米，二层建筑面积123.91平方米，共计211.22平方米）；二、驳回王某海的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由武汉市江汉区住房和城市更新局、武汉市江汉区某某建设局负担。

二审中，当事人未提交新证据。

本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。

本院另查明：武汉市江汉区建设局相关职能被划入某某更局、江汉区自然资源局，对于武汉市江汉区建设局的资产划分尚无相应政府文件。

二审中，某某物业公司称某某物业公司、叶某与王某海除案涉案涉房屋租赁合同外无其他任何经济关系，房租支付金额、时间与合同约定对应不上是因为某某物业公司对于租金收取一直比较宽容。王某海称其承租案涉三层房屋后存在转租，因次承租人未及时向其支付租金或其经济状况紧张，所以未严格按照租赁合同约定向某某物业公司支付租金。

本院认为，民事二审案件应围绕上诉人的上诉请求进行审理。根据各方当事人的诉辩情况，本案二审期间的争议焦点为：王某海是否对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。针对二审争议焦点，本院评析如下：

根据审理查明的事实，王某海、某某物业公司于2014年11月签订房屋租赁合同，租赁物包括案涉房屋在内的新华锦绣1-3层部分房屋，案涉房屋于2021年被查封。王某海自2015年8月起按月向某某物业公司员工叶某账户或合同约定的账户支付租金。王某海在承租案涉三层房屋后进行转租，与次承租人签订有租赁合同并收取租金等费用。案涉三层房屋水电费、物业费由王某海交纳。基于以上事实，二审中王某海、某某物业公司对于王某海支付房屋租金的金额、时间与合同约定不一致的解释具有合理性，一审认定王某海在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用房屋，符合民事证据高度盖然性原则，本院予以确认。王某海的租赁期限尚未届满，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，王某海对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，一审认定王某海有权在租赁期内阻止移交案涉房屋具有法律依据，本院予以维持。某某更局上诉认为本案存在王某海、某某物业公司之间恶意串通对抗执行的可能性，但未提交相应证据予以证实，本院不予支持。

综上所述，某某更局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由武汉市江汉区住房和城市更新局负担。

本判决为终审判决。

审 判 长谢磊

审 判 员陈继红

审 判 员彭露露

二〇二四年十二月十七日

法官助理杜文

书 记 员陈旭敏