湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2025）鄂01民终1473号

上诉人（原审被告）：武汉某某房地产有限公司，住所地武汉市江汉区。

法定代表人：韩某刀。

委托诉讼代理人：陈骋，湖北瑞通天元律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李晓一，湖北瑞通天元律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：潘某仓，男，1942年10月14日出生，汉族，住武汉市江汉区。

委托诉讼代理人：李宏、赵婷，湖北今天律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：吴某保，男，1965年4月24日出生，汉族，住武汉市江汉区。

委托诉讼代理人：吴某，系吴某保之女。

原审第三人：武汉市某某物业服务有限公司，住所地武汉市东西湖区。

法定代表人：王某强。

委托诉讼代理人：唐某。

上诉人武汉某某房地产有限公司（以下简称联投某丙公司）因与被上诉人潘某仓、吴某保、原审第三人武汉市某某物业服务有限公司（以下简称某某物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2024）鄂0103民初11291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

联投某丙公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回潘某仓对上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、被上诉人承担本案的一审及二审诉讼费用。事实与理由：一、原审法院在无任何专业鉴定报告的基础上，仅凭潘某仓提供的照片及视频，就主观的认定案涉房屋漏水的原因，属于严重的事实认定错误，应当予以纠正。针对案涉3701室的漏水原因，根据武汉某某工程技术有限公司2024年6月13日发出的《退案函》可知，由于案涉房屋渗漏部位已经修复，该情形下无法得出渗、漏水的成因。因此，3701室漏水的真实原因并不明确也无法查证。而原审法院在无鉴定结论支撑的情形下，仅凭被上诉人提供的单方制作的无法客观、全面、真实反映事实情况的照片及视频，就主观推断案涉房屋的漏水原因，判决上诉人应对潘某仓的损失承担连带责任，显然违背事实清楚、证据充分的裁判原则，严重影响案件公正裁判，原审法院认定事实错误，应予以纠正。二、若二审法院认定原审法院事实认定部分无误，漏水问题系案涉房屋卫生间主排污管道漏水和厨房排污管套接管扣处未完全密封共同导致，则原审法院适用《住宅质量保证书》中有关防水的保修期来判决上诉人对案涉房屋的损失承担责任的，系适用错误，应当根据《建设工程质量管理条例》第四十条及《房屋建筑工程质量保修办法》第七条之规定，认定上诉人对案涉房屋给排水管道质保期已经届满，不再负有保修义务。据原审法院认定，潘某仓于2019年10月31日收房、吴某保于2019年11月1日收房，案涉3801室漏水发生于2023年10月16日，原因系案涉房屋卫生间主排污管道漏水和厨房排污管套接管扣处未完全密封共同导致，即排污管道漏水导致。上诉人与被上诉人签订的《住宅质量保证书》中并未对管道保修期限另行约定，因此关于管道的保修时间，应当适用《建设工程质量管理条例》第四十条及《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，即给排水管道保修期限为两年。因此，至漏水情形发生时，案涉房屋的管道保修期限已过，上诉人无需承担保修责任亦无需对质保期限届满后因给排水管道问题导致漏水及损失承担任何赔偿责任。然而，原审法院却错误的适用《房屋建筑工程质量保修办法》第七条中“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”的规定，进而认定案涉房屋仍在质保期内，判定上诉人应当承担保修责任并对被上诉人潘某仓的损失承担连带赔偿责任，显然系严重的事实认定错误以及法律法规等相关规定适用错误的情形，应当予以纠正。三、据前文所述及本案的相关证据证明，上诉人并未对案涉房屋实施任何侵权行为，且案涉房屋系经过验收合格才予以交付，现管道部分已过质保期，对于被上诉人潘某仓遭受的损失，上诉人不存在任何过错，因此原审法院适用《中华人民共和国民法典》第一百二十条、第一千一百六十五条、第一千一百七十一条之规定，判令上诉人对潘某仓的损失承担连带赔偿责任属于严重的法律适用错误，应当予以纠正。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条可知，侵权责任的承担应以侵权行为及过错为基础。本案中，案涉房屋系经过验收合格才予以交付，现原审法院认定漏水问题的产生是因为管道漏水导致，但现有证据无法证明上诉人实施了侵权行为导致管道漏水，因此上诉人不存在违约行为亦不存在侵权行为及过错。且假使原审法院认定的漏水原因无误，那么案涉房屋的漏水管道也已过质保期，上诉人已无保修责任。既然上诉人并无侵权行为，因此原审法院适用《中华人民共和国民法典》第一百二十条、第一千一百六十五条、第一千一百七十一条之规定，判令上诉人对被上诉人潘某仓的损失承担连带赔偿责任属于严重的法律适用错误，故上诉人不应承担损害赔偿责任。相反，吴某保作为涉案房屋3801的实际使用人，负有直接管理、维护的责任，案涉3701室漏水系吴某保专有部分管道漏水所导致，不排除不正当使用导致管道接口处未完全密封的情形，因此吴某保应对被上诉人潘某仓的损失承担赔偿责任。原审法院错误地适用法律，判令上诉人对被上诉人潘某仓的损失承担连带责任，应当予以纠正。四、原审法院认定损失范围及金额时证据不足，计算标准不符合法律规定。1、关于房屋损失的评估报告不科学、不合理：武汉某某保险公估有限公司出具的评估报告未能清晰区分因漏水直接造成的损失与正常使用或装修不当产生的损失。尤其是对被上诉人潘某仓主张的19569元房屋财产损失，未详尽核实具体损坏部位与漏水关系，评估程序存在瑕疵，关于房屋损失的评估报告不科学、不合理，结论不应作为判决依据。并且据现场拍摄的证据可知，潘某仓铺设的全屋地毯堵住地漏口导致渗水后无法正常出水，系导致其全屋浸泡的重要原因，该部分损失的扩大，根据《中华人民共和国民法典》一千一百七十三条，潘某仓应当对该部分损失自行承担责任。2、关于空置费用的认定依据不足：原审法院酌定维修期间的3701室空置费用为3000元，未提供合理计算依据，亦无任何参照标准。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百八十二条，财产损失应以实际损害为准，空置费用应提供明确的证据支持，而潘某仓并未提供有效证明空置费用的具体支出情况，原审判决的酌定金额缺乏事实与法律依据。

潘某仓辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。

吴某保辩称，上诉人的上诉不成立，不认可上诉人的上诉意见，要求法院依法判决。

某某物业公司述称，要求法院依法判决。

潘某仓向一审法院提出诉讼请求：1．判令吴某保和联投某丙公司共同向潘某仓支付由潘某仓垫付的**层**号房维修费5675元；2．判令吴某保和联投某丙公司共同赔偿潘某仓屋内装修及家具损失19569元、清洁消毒费用、交通费78元、搬运费382元、房屋空置费用26100元、评估费3000元，共计54804元；3．本案的诉讼费用全部由吴某保、联投某丙公司承担。

一审法院认定事实如下：潘某仓系武汉市江汉区常青一路万科锦园1栋37层1号房（以下简称3701室）所有权人，于2019年10月31日办理收房手续，吴某保系同楼栋**层**号房（以下简称3801室）所有权人，于2019年11月1日办理收房手续。联投某丙公司系案涉房屋开发商，第三人某某物业公司系案涉房屋物业服务单位。

2023年10月16日，第三人某某物业公司保安正常巡视时，发现3701室门前走廊上有积水，于是通知潘某仓，潘某仓家人和物业保安一同进入3701室进行查看，发现客厅及房间均被污水浸泡，经现场查看，污水是从3701室厨房顶部漏下，当日，第三人某某物业公司的工作人员对3701室房屋积水进行了清扫处理，撤掉了全房地毯。漏水事件发生时，潘某仓家中无人居住，事后潘某仓将家中若干物品搬出。为尽快解决污水渗漏问题并查明漏水原因，潘某仓、吴某保、第三人某某物业公司相关人员以及社区相关工作人员就维修事宜进行了协商，由潘某仓先行垫付费用5675元对3801室卫生间进行了拆除查找漏水原因并予以维修。

2023年11月至12月期间，潘某仓聘请维修人员对3801室卫生间墙体和地面瓷砖进行拆除和维修，潘某仓、第三人某某物业公司相关工作人员到现场参与了维修过程，并拍摄了维修视频及照片，视频及照片显示：漏水处拆除发现，3801室卫生间主排污管道连接处活扣不锈钢扎带断裂脱落导致了污水渗出，3801室卫生间回填层全部被污水浸泡，另由于厨房无排污主管道，厨房的污水排水管经卫生间墙面与卫生间的主排污管道连接，且排水管套管连接处未完全封闭，导致主排污管污水通过管壁至3801室厨房，经厨房渗漏至位于其下方的3701室厨房。

审理中，因双方当事人对3701室房屋漏水原因及损失金额不能达成一致意见，潘某仓申请对3701室漏水原因及因漏水对3701室造成的财产损失进行司法鉴定和评估。一审法院经双方当事人同意，委托武汉某某工程技术有限公司对3701室房屋漏水原因进行鉴定，该公司于2024年6月13日向一审法院复函称，因案涉房屋3801室渗漏部位已经修复，故无法就漏水成因进行鉴定。后再经双方当事人同意，一审法院委托武汉某某保险公估有限公司（以下简称某乙公司）对案涉房屋3701室因漏水导致的财产损失进行评估，某乙公司于2024年7月22日出具鄂衡估［2024］第ＨＬＨＦ022号《财产损失评估报告书》，认定案涉房屋因漏水造成财产损失评估价格为19569元（价格鉴定基准日2023年10月16日）。潘某仓支付鉴定费用3000元。

另查明，联投某丙公司出售给潘某仓、吴某保的房屋主体工程及室内装饰工程竣工验收合格。联投某丙公司出具的《住宅质量保证书》载明：房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，其中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、外墙面的防渗漏保修期为5年。截止漏水发生时，案涉两套房屋上述范围的质量保修期均未届满。

一审法院认为，本案为财产损害赔偿纠纷。根据查明的事实及双方当事人的陈述，就本案相关问题评析如下：

一、案涉3801室屋漏水成因是确定侵权人和侵权责任的关键。因案涉3801室漏水发生于2023年10月16日，至诉讼时漏水点已停止漏水，故司法鉴定机构无法在现有状态下鉴定当初漏水成因。但结合全案现有证据材料及各方陈述，仍可对当初漏水事实予以确定。第三人某某物业公司在发现漏水第一时间上门查看，发现漏水位置在3701室厨房顶面，而各方在2023年11月至12月聘请维修人员对3801室卫生间墙体和地面拆除后，基本确定漏水成因系3801室卫生间主排污管道漏水，经过3801室卫生间和厨房连接的排污管道流至厨房后，致使位于其下方的3701室厨房被污水浸泡进而蔓延到客厅及其他房间。该漏水问题由卫生间主排污管道漏水和厨房排污管套管接口处未完全密封共同导致。经过维修后，主管道不再出水，清空积水后，渗水区域不再向下渗水。潘某仓在处理漏水问题时，及时采取自救措施积极排查漏水成因防止损失扩大，经过吴某保、第三人某某物业公司及社区相关工作人员共同确认下对案涉房屋漏水进行施工维修属于正常维修行为，并垫付了3801室维修费用，不存在过错。鉴于漏水系由3801室厨房漏至3701室，从而导致3701室受损，因此，吴某保应对3701室因漏水造成的相关损失承担赔偿责任。房屋漏水问题是民生问题，各方均应本着对自己和社会负责的态度去积极面对并妥善处理，促进矛盾纠纷的解决。根据查明的事实，3701房漏水与案涉房屋所在楼栋主排污管道漏水有直接关系，而案涉房屋仍在质保期内，联投某丙公司负有保修义务，联投某丙公司为承担保修责任，对由此造成的相关损失应承担相应赔偿责任，因此，联投某丙公司应对吴某保承担的赔偿责任承担连带责任。联投某丙公司认为案涉房屋已通过竣工验收不存在质量问题的抗辩理由，不符合客观事实，一审法院不予支持。

二、因案涉漏水导致潘某仓3701室财产损失金额的确定。一审法院根据潘某仓的申请，并经各方当事人同意，委托某乙公司对案涉3701室因漏水导致的财产损失出具了《财产损失评估报告书》。联投某丙公司认为价格评估基于房屋面积推算出来的损失金额，且厨房漏水不应导致其他地方的损失，不能作为本案证据使用。一审法院认为，某乙公司出具的《财产损失评估报告书》程序合法，评估方式及结论基本符合本案的客观情况，并无明显不当，故对该意见书的结论，一审法院予以采纳。吴某保、联投某丙公司庭审中主张潘某仓厨房地漏堵塞，但均未提交相关证据证明事件发生时地漏堵塞，故一审法院对该主张不予采信。潘某仓全屋铺设地毯并无过错，不能因此免除吴某保、联投某丙公司对于漏水蔓延至客厅及卧室造成损失的赔偿责任。潘某仓主张的清洁消毒费用已计入《财产损失评估报告书》中，故一审法院对潘某仓主张的清洁消毒费用不予支持。潘某仓因本案评估鉴定所支出的评估费用3000元系其损失，系因案涉漏水造成，因漏水主要责任在吴某保、联投某丙公司，因此，该费用应由吴某保、联投某丙公司承担。潘某仓主张的搬家费382元经核实为实际发生费用，一审法院予以支持。潘某仓主张的交通费78元为非必要发生费用，一审法院不予支持。对于潘某仓主张的房屋空置费，潘某仓家中原有人使用，事发后搬离，漏水为主排污管的污水，未经维修确不适合居住和使用，鉴于3801室于2023年12月已修复，已能够居住使用，一审法院酌情考虑，吴某保按照1000元／月3701室维修期间房屋空置费用3000元（2023年10月至12月）；以上损失共计31626元（3801室屋维修费5675元＋3701室有形财产损失19569元＋评估费3000元＋搬家费382元＋房屋空置费3000元）。

综上所述，潘某仓的诉讼请求，一审法院予以部分支持；吴某保的抗辩理由，一审法院予以部分支持；联投某丙公司的抗辩理由，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百二十条、第一千一百六十五条、第一千一百七十一条、第一千一百八十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条的规定，判决：一、吴某保于判决生效之日起十日内向潘某仓赔偿损失31626元；二、武汉某某房地产有限公司对上述判决主文第一项中吴某保的赔偿责任承担连带责任；三、驳回潘某仓的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1170元，减半收取计585元，由潘某仓负担247元（已付），吴某保负担169元（此款于判决生效之日起三日内缴付一审法院），武汉某某房地产有限公司负担169元（此款于判决生效之日起三日内缴付一审法院）。

本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。

一审判决查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条规定，本案二审针对上诉人的上诉请求和理由进行审查。本院具体评判如下：

关于漏水原因的认定问题。潘某仓家的案涉房屋漏水确系属实，一审法院曾委托鉴定机构进行漏水原因鉴定，但因鉴定时渗漏部位已经修复，致使鉴定无法进行。鉴定机构因受客观条件的限制，无法完成该项鉴定，但人民法院不能据此拒绝裁判。潘某仓在发现漏水后，为防止损失的扩大，经与吴某保、某某物业公司及社区相关工作人员协商沟通，积极采取措施进行维修，属正当行为，不存在过错。一审法院根据案涉现有证据及当事人的陈述，综合分析判断而认定的漏水原因符合日常生活实际，合情合理，并无不当。联投某丙公司上诉认为一审认定的漏水原因错误，但其又未能提交相反证据予以反驳，故本院不予采纳。

关于联投某丙公司是否应承担赔偿责任的问题。一审法院经过分析认为潘某仓家房屋漏水系因楼上卫生间主排污管道漏水和厨房排污管套管接口处未完全密封所致，可见案涉房屋漏水与排污管道渗漏、卫生间的防水存在直接关系。该排污管道为公共管道，是开发商联投某丙公司交付的管道，且联投某丙公司出具的住宅质量保证书亦载明，有防水要求的卫生间、外墙面的防渗漏保修期为5年，案涉房屋尚在该保修期内，故一审法院认定联投某丙公司应对此承担连带赔偿责任并无不当。联投某丙公司上诉称其不应承担赔偿责任的理由不成立，本院不予采纳。

关于损失的认定问题。对于潘某仓家房屋因漏水造成的损失，一审法院已委托具有相应评估资质的评估公司进行评估，各方当事人均已参与，评估程序合法，评估结论亦符合客观实际情况，一审法院采信案涉评估报告，并据此认定的损失于法有据，本院予以确认。联投某丙公司上诉认为该评估报告不科学、不合理，但又未能提交相反证据予以推翻，其该项上诉意见依据不足，本院不予采纳。关于空置费用的认定。潘某仓家房屋渗漏的是主排污管的污水，未经维修确实不宜居住和使用，一审综合考虑维修时间，酌情认定的房屋空置损失亦属合理，本院依法予以维持。

综上，上诉人联投某丙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1170元，由武汉某某房地产有限公司负担。

本判决为终审判决。

本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审 判 长陈娟

审 判 员王丹红

审 判 员张剑

二〇二五年三月二十五日

法官助理彭诗雅

书 记 员林小婷