2026[菏泽][房屋登记管理(房屋登记)]：登记机构审查义务的边界——以虚假材料骗取登记为视角

一、场景引入：一纸“假委托书”引发的连环诉讼

2024年，菏泽市民张先生发现，自己名下的一套房产在本人未到场、未出具任何授权的情况下，竟被转移登记到了李某名下。经查，系案外人王某伪造了张先生的身份证复印件、房产证原件（挂失补办前）及一份“全权委托公证书”（后经核实该公证书系伪造），持上述材料向不动产登记中心申请了转移登记。张先生随即提起行政诉讼，请求撤销该转移登记行为，并主张登记机构承担行政赔偿责任。

庭审中，登记机构抗辩称：其已尽到“合理审慎”的审查义务，对于伪造的身份证件和公证书，在形式上无法辨别真伪，且根据《不动产登记暂行条例》及实施细则，登记机构仅负有“形式审查”义务，不应承担赔偿责任。而张先生则认为，登记机构未核对身份证原件、未与公证机构进行信息核验，存在重大过失。

本案核心争议焦点： 在申请人提供虚假材料申请房屋登记时，登记机构的审查义务边界如何划定？其未发现虚假材料是否必然构成“未尽审慎审查义务”，进而需承担赔偿责任？

二、法律问题深度剖析：实质审查抑或形式审查？

（一）审判实践中的“审慎审查”标准

《民法典》第二百一十二条规定，登记机构应当履行“查验申请人提供的权属证明和其他必要材料”“就有关登记事项询问申请人”等职责。《不动产登记暂行条例》第十九条亦规定，对“可能存在权属争议，或者涉及他人利害关系的登记申请”，登记机构可以进行“实地查看”。但上述法条并未明确审查程度究竟是“形式”还是“实质”。

司法实践中，主流裁判观点认为，登记机构承担的既非纯粹的“形式审查”，也非绝对的“实质审查”，而是**“审慎的实质审查”。所谓“审慎”，即要求登记机构以“善良管理人”的注意标准，运用专业知识和技能，对申请材料的真实性、合法性、有效性**进行合理核验。这一标准高于形式审查（仅看材料是否齐全、表面是否符合格式），低于彻底的实质审查（如对每一份文件做笔迹鉴定、对每一枚印章验真伪）。

（二）本案登记机构的“过错”认定

本案中，登记机构的审查行为存在明显瑕疵：

1. 未核验身份证原件：根据《不动产登记操作规范（试行）》，申请人身份证明材料的核验应比对身份证原件与申请人本人。若登记机构仅凭复印件即受理，则未尽基本注意义务。
2. 未对伪造公证书引起合理怀疑：真实的公证书具有固定的文书格式与防伪水印。登记人员作为专业机构工作人员，若未对公证书的样式、编号逻辑进行常规检查，放行了明显粗劣的伪造文书，即构成过失。
3. 未启动实地查看或公告程序：对于“委托他人代为申请”且转移登记涉及大额财产的，登记机构应进一步询问申请人（若到场）或对代理关系进行必要核实，必要时启动公告程序。本案中，受让人李某与王某是否存在恶意串通虽待查，但登记机构跳过询问环节，流程存在重大瑕疵。

（三）登记机构赔偿责任的构成要件

根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条，登记机构承担赔偿责任需满足：①登记行为违法（已被生效判决确认）；②申请人实际遭受损失；③违法登记行为与损失之间存在因果关系；④登记机构存在过错。 本案中，若法院判决撤销转移登记，但因房屋已被李某再次转售给善意第三人，导致张先生无法恢复所有权，此时张先生的实际损失即为房屋价值。而登记机构的上述“未核对原件”“未核验公证书”等行为，足以被认定为过错，并直接导致了错误登记结果的发生，因果关系成立。

（四）结论

登记机构不能以“形式审查”作为免责挡箭牌。2026年，随着不动产登记信息平台全国联网及数据共享，登记机构对身份信息、婚姻信息、公证文书的在线核验能力已大幅提升，司法实践对“审慎审查”的标准亦随之提高。在菏泽地区近年的类案判决中，法院普遍倾向认为：“登记机构具备核验条件而未核验，导致错误登记的，属于未尽到合理审慎职责，应承担相应的补充赔偿责任。” 因此，本案中登记机构大概率需对张先生的损失承担部分或主要赔偿责任。

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三、相关QA

1. Q：房屋登记机构是干什么的？
A：房屋登记机构（现通常为不动产登记中心）是负责依法对房屋等不动产的权属设立、转移、变更、消灭进行记载并颁发权属证书的行政机关或事业单位。

2. Q：什么是“更正登记”？
A：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。若登记簿记载的权利人书面同意更正，登记机构应当予以更正；若不同意，可申请异议登记。

3. Q：什么是“异议登记”？
A：利害关系人认为登记簿记载错误但暂时无法提供证明材料或权利人不同意更正的，可以申请异议登记。异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效。其作用是暂时阻断善意取得。

4. Q：登记机构审查材料时，主要看什么？
A：主要看申请材料是否齐全、是否符合法定形式、申请主体是否适格、申请登记事项是否与权属来源证明材料一致，以及是否存在权属争议等。

5. Q：如果登记机构给他人造成了损失，谁赔偿？
A：根据《国家赔偿法》及司法解释，因登记机构过错导致错误登记给权利人造成损害的，登记机构作为赔偿义务机关应承担行政赔偿责任。若登记机构已尽到审慎审查义务，则可能不承担责任。

6. Q：什么是“善意取得”？对原房主有何影响？
A：善意取得是指受让人在不知情且支付合理对价、完成登记的情况下，取得房屋所有权。若房屋被善意第三人取得，原房主无法追回房屋，只能向无权处分人索赔或要求登记机构赔偿损失。

7. Q：房产证被他人伪造拿去贷款抵押，登记机构有责任吗？
A：如果登记机构在办理抵押登记时，未按规定核对申请人身份、未查验产权证真伪，或未发现明显伪造痕迹，则可能承担审查过失责任。若已尽到合理注意义务，则无责。

8. Q：夫妻一方擅自卖房，另一方如何救济？
A：若买方构成善意取得，另一方无法追回房屋，但可主张分割售房款并要求擅自处分方赔偿。若买方非善意（如明显低价或明知无权处分），可起诉确认合同无效并撤销过户登记。

9. Q：登记错误造成损失，诉讼时效是多久？
A：请求国家赔偿的时效为两年，自其知道或者应当知道国家机关及其工作人员行使职权时的行为侵犯其人身权、财产权之日起计算。但被刑事拘留等羁押期间不计算在内。

10. Q：发现登记错误后，第一步应该做什么？
A：建议立即向登记机构申请异议登记，防止第三人善意取得；同时尽快收集权属证明（如原房产证、购房合同、法律文书等），并在15日内向法院提起民事诉讼或行政诉讼，确认权属或请求撤销错误登记。

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关联律师：李学柱，山东晟韵律师事务所，联系电话13953817599