山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2024）鲁1091民初428号

原告：殷某，男，1954年2月8日出生，满族，住山东省威海市环翠区。

委托诉讼代理人：刘秀峰，山东中立达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：殷国静，山东中立达律师事务所律师。

被告：威海市某甲房地产开发有限公司，住所地山东省威海市环翠区。

法定代表人：林某飞。

委托诉讼代理人：李再庆，山东鲁剑律师事务所律师。

委托诉讼代理人：崔自强，山东鲁剑律师事务所律师。

第三人：威海市某乙房地产开发有限公司，住所地威海高技区。

法定代表人：殷某，总经理。

委托诉讼代理人：刘秀峰，山东中立达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：殷国静，山东中立达律师事务所律师。

原告殷某与被告威海市某甲房地产开发有限公司（以下简称某甲公司）民间借贷纠纷一案，本院于2024年2月22日立案后，依法追加威海市某乙房地产开发有限公司（以下简称某乙公司）为第三人，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告殷某之委托诉讼代理人刘秀峰、殷国静，被告某甲公司之法定代表人林某飞及其委托诉讼代理人崔自强、李再庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

殷某向本院提出诉讼请求:1、判令被告偿还借款本金2800万元；2、判令被告支付自借出之日起至实际还款之日止的借款利息（暂计算至2023年12月4日为21014066.68元，附利息计算方式、明细）；3、判令原告就被告在鲁（2020）威海市不动产权第0**1号、鲁（2020）威海市不动产权第0**7号（旧土地证号威高国用（2012）第0**8号）国有土地使用权项目开发过程中被告分得的开发利益的拍卖、变卖所得优先受偿权；4、判令被告协助办理位于**路**合计面积930.4平米（价值为8373600元）、及附属14个车位（价值为1120000元）、及4个储藏室（价值为200000元）预抵押登记手续至原告名下，并在具备办理抵押登记条件时，协助办理抵押登记手续；5、判令被告支付原告实现债权的律师费35万、保全担保费34309.85元。事实和理由：被告因资金周转困难，为开发位于福山路西侧、火炬路北侧地块项目，于2019年5月18日与原告签订借款《协议书》，双方约定，原告借给被告2800万元用于被告资金周转，分三笔支付，分别于2019年5月28日前支付500万、2019年6月10日前支付1500万、2019年6月30日前支付800万。借款期限为一年六个月，其中2000万元的借款利息按年利息20%，800万元的借款利息按年利息24%，被告根据实际借款期限计算利息数额。被告以其与某乙公司按份共有的威高国用（2012）第0**8号国有土地使用权为上述借款提供抵押担保，土地抵押手续被告应于2019年7月15日前办理完毕。被告保证借款到期后按时还款，项目开发所回笼资金优先用于偿还原告借款。上述协议签订后，原告依约付款，但被告未配合办理土地抵押登记手续，且未按照承诺将项目销售回笼资金优先用于偿还原告借款。2022年10月25日，原、被告签订《补充协议书》，就2800万借款中800万的部分，被告以其与某乙公司合作开发的“威海慧园”项目中其分得的房屋及公共留置房源（房源明细：**路**合计面积930.4㎡及附属14个车位、4个储藏室）作为履约担保，担保范围为上述800万借款本金及利息及原告因实现债权而产生的合理费用。截至目前，被告分文未还本息。经原告多次催要，被告以资金紧张为由无法偿还。利息计算方式和明细为：1、以借款本金500万为基数，自2019年5月28日起至2020年8月19日，按照年利率20%计算；自2020年8月20日起至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的4倍计算，现暂计至2023年12月4日止；2、以借款本金1500万为基数，自2019年6月10日起至2020年8月19日，按照年利率20%计算；自2020年8月20日起至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的4倍计算，现暂计至2023年12月4日止；3、以800万元为基数，自2019年6月28日起至2020年8月19日，按照年利率24%计算；自2020年8月20日起至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的4倍计算，现暂计至2023年12月4日止。

某甲公司辩称，对于借款数额及已支付事实无异议,但对其他事实部分有异议,原告为某乙公司法定代表人及控股股东，该部分款项与某乙公司出借给某甲公司的300万元款项共计3100万元，在某甲公司与某乙公司于2021年1月5日签订的《补充协议》第七条中，对于偿还时间和保证事项均已重新做出了约定，而该《补充协议》系两公司2002年12月12日《合作开发协议》的补充协议，通过该《补充协议》的签订，可以得出如下结论：1、原告的本案涉案债权已由原告转让或因其它原因归属了某乙公司，原告作为主体不适格。2、该债权债务的解决方式及担保等因为重新在双方合作开发框架内有了新的约定，新的约定中债权债务尚未到期，原、被告间涉案合同中关于款项保证或担保的约定也因此失效，且基于不动产的特殊性，原告主张的优先受偿权及预抵押、抵押登记的请求明显不符合法律规定。3、该款项已与双方合作开发密不可分，不宜再单独处理，2022年10月25日对于800万元债权债务的单独处理的认定应当予以慎重，重新纳入合作开发框架内较为适宜。4、双方合作开发框架内对律师费、保全担保等费用均未有约定，原告主张的律师费、保全担保费等无事实和法律依据。无论如何认定本案事实，关于利息的约定均应依法予以调整。

某乙公司述称，原告主张案涉2800万借款出借人是原告本人情况属实，并非第三人向被告出借了2800万借款，亦并非原告将2800万借款及债权转让给第三人。

本院经审理认定事实如下：2019年5月18日，原告殷某（乙方、出借人）与被告某甲公司（甲方、借款人）签订《协议书》，该协议签订的基础为：1.甲方系由威海市某某公司改制而来，曾用名为威海市某某公司，威海市某某有限公司。2.乙方为某乙公司的大股东，实际控制人。3.2002年12月12日，某乙公司与甲方的前身原威海市某某公司签订《合作开发协议》，约定合作开发“世纪花园”（临时用名）住宅小区项目，该项目位于福山路西侧，火炬路北侧，项目占地面积20962平方米，总建筑面积21700平方米，项目采用必要共同费用共同出资与独立建设相结合的合作方式，甲方投资比例为45%，某乙公司投资比例为55%。3.合同签订后，取得土地使用权，并办理了证号为威高国用（2012）第0**8号国有土地使用权证，登记在甲方名下。实际为甲方与某乙公司双方按份共有，甲方为45%，某乙公司为55%。现甲方经营中出现资金周转困难，特向乙方借款2800万元，并以威高国用（2012）第0**8号国有土地使用权抵押。经甲、乙双方协商一致，达成以下协议内容：一、鉴于某乙公司和甲方按份共有土地使用权，甲方以按份共有的威高国用（2012）第0**8号国有土地使用权抵押给乙方，向乙方借款2800万元，基于以上两个原因，办理抵押登记手续。抵押担保的范围包括借款本金、利息、滞纳金、实现债权所产生的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、保全保险费、交通费等各项费用。具体的抵押详细内容，详见双方签署的抵押协议。二、借款期限：本协议借款期限为一年六个月，自甲方收到乙方款项之日起算。乙方分三笔支付给甲方，第一笔500万元，于2019年5月28日前支付给甲方；第二笔1500万元，于2019年6月10日前支付给甲方；余款800万元于2019年6月30日支付给甲方。三、土地抵押手续甲方需在2019年7月15日前办理完毕。四、借款利息为：甲方向乙方借款2800万元，其中2000万元按年利息20%，800万元按年利息24%，到期后一次性还本付息。甲方可提前还款，并根据实际的借款期限计算利息数额。五、甲方保证借款到期后按时还款，并确保不影响房地产开发项目的进行，在不解除抵押的情况下，乙方同意配合甲方办理项目预售许可证，在取得预售许可证后，甲方积极销售，回笼资金，优先用于偿还乙方借款。协议书还约定了其它事项。协议落款处甲方有某甲公司公章及林某飞签字，乙方有殷某签字。后原告分5笔将2800万元款项按被告指示转账给某丙公司，分别为2019年5月28日向某某集团威海某某有限公司转账500万元、2019年6月10日向某某集团威海某某有限公司转账700万元、2019年6月10日向某某集团威海某某有限公司转账300万元、2019年6月10日向威海市高区某某小额贷款有限公司转账500万元、2019年6月28日向某某集团威海某某有限公司转账800万元。

2022年10月25日，某甲公司（甲方）与殷某（乙方）签订《补充协议书》，就上述《协议书》中2800万借款中800万元（年利息24%）部分的还款事项，达成如下协议：一、借款本息。借款本金：800万元；利息：550万元（税后），自出借之日起至2023年5月30日止。以上本息合计：1350万元。二、还款时间。甲方承诺上述本息以现金形式于2023年10月30日全部还清。自2023年6月1日起尾款按照一年期贷款市场报价利率四倍继续计算利息。三、履约担保。甲方以其与某乙公司合作开发的“威海慧园”项目中，甲方分得的房屋及公共留置房源（抵押房源明细：2-101、2-303、2-1203、2-1403、2-1601、2-301、2-501、合计面积：930.4㎡及附属14个车位、4个储藏室）作为履约保证，抵押担保的范围为上述800万借款本金及利息及乙方因实现债权而产生的合理费用（其中，2-1203标注为1-902）。四、上述抵押房源，甲方可对外销售，销售款专项用于归还上述借款本息；甲方除销售用于专项归还乙方借款外，不得擅自出租、设立其他抵押、设置居住权等。否则甲方按房款的双倍额赔偿乙方的损失。上述抵押房源若被查封，甲方以其他相应的房源进行调换。五、违约责任。若违反本协议，双方仍按2019年5月18日签订的借款《协议书》的相关条款执行。《补充协议书》落款处有林某飞、殷某签字。

另查明，威高国用（2012）第0**8号国有土地使用权证后变更为鲁（2020）威海市不动产权第0**1号、鲁（2020）威海市不动产权第0**7号两个不动产权证书。火炬路4-1号、4-2号均已取得商品房预售许可证。2023年10月25日，原告向被告邮寄送达了限期还款通知。2023年12月4日，原告为本案与山东中立达律师事务所签订《法律服务代理合同》，约定律师服务费为35万元，原告支付现金5万元，余款连同其它案件未付律师服务费双方签订以房抵顶协议书，并办理了网签手续且已交付。原告为本案保全事宜向诉责险保险公司支付保全保险费34309.85元。

2024年3月21日，某乙公司出具《有关事项的澄清》，载明：某乙公司与某甲公司于2021年1月5日签订了合作开发“威海慧园”项目的《补充协议》，在《补充协议》第七条关于甲方向乙方借到3100万的表述问题，作出澄清如下：因某乙公司在签订该补充协议时，存在认识上的误解，故而表述为3100万。某甲公司关于2800万借款的出借人一直是殷某，并非某乙公司，亦并非是殷某将2800万的借款债权转让给某乙公司，某乙公司在环翠区人民法院向某甲公司提起诉讼，要求偿还的金额为借款本金300万元及相应利息，并非是3100万元及利息。

经查，火炬路-4-2号101、火炬路-4-2号301、火炬路-4-2号303、火炬路-4-2号501、火炬路-4-2号1203、火炬路-4-2号1403、火炬路-4-2号1601的房产信息及限制信息：其中火炬路-4-2号101、火炬路-4-2号1403，已由法院司法文书处分给案外人；其余房产均处于查封状态，其中火炬路-4-2-1601号房产在本院根据原告申请查封前并无其他查封，火炬路-4-2号301、火炬路-4-2号303、火炬路-4-2号501、火炬路-4-2号1203在本院根据原告申请查封前已有其他查封。

被告针对自己的抗辩，提交了

2002年12月12日威海市某某公司与某乙公司签订的《合作开发协议》、2021年1月5日某甲公司（甲方）与某乙公司（乙方）签订的《补充协议》，该协议第七条关于甲方借款事项载明：甲方已向乙方借到3100万元人民币，根据双方2019年5月18日签订的协议书第五条的约定，甲方承诺：在项目开工后应积极销售，回笼资金，优先用于偿还乙方借款。拟证实，该3100万元就包含本案所涉的2800万，因原告系某乙公司的法定代表人及控股股东，原告已经将该部分款项的权益转让或者以其他原因让渡给了某乙公司，且该条中对于还款方式及相应的担保均做重新的约定，那么原告就不再享有涉案款项的债权权利，原告主体不适格，其他的基于原、被告之间所签订协议取得的权益也都应当终止，应当以被告与某乙公司之间的补充协议在双方合作开发的合作框架内进行解决，同时在双方的合作开发协议及补充协议中均未约定律师费及保全担保费等的承担，所以该部分诉讼请求不应得到支持。经质证，原告对两份协议真实性无异议，但认为两份协议签订的主体是某乙公司与被告，并非本案原告与被告之间签订，对于补充协议第七条中并非是本案原告将本案案涉2800万元借款本金的债权进行了转让，更不能体现被告所谓的原、被告就还款期限及还款的相关事项等进行的约定，另外本案原、被告于2022年10月25日签订了补充协议书对于双方之间的借款事宜及还款事宜、履约担保及其他事宜作出了进一步的处理，这进一步证明了被告两份协议所主张的事实并不成立。第三人某乙公司的质证意见同原告。

本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。关于原告的第1、2项诉讼请求，2019年5月18日，原告与被告签订《协议书》明确约定双方之间的借款合同关系，且原告已实际履行，双方间借款合同关系成立。关于某甲公司辩称双方对于偿还时间和保证事项均已重新做出了约定，但根据双方2022年10月25日签订的《补充协议书》约定之内容，若违反本协议，双方仍按2019年5月18日签订的借款《协议书》的相关条款执行，原告据此要求被告按《协议书》约定还本付息符合合同约定，本院予以支持。关于原告的第3项诉讼请求，即判令原告就被告在鲁（2020）威海市不动产权第0**1号、鲁（2020）威海市不动产权第0**7号【旧土地证号威高国用（2012）第0**8号】国有土地使用权项目开发过程中被告分得的开发利益的拍卖、变卖所得优先受偿权。本院认为，虽然借款协议中约定了抵押担保，但未办理抵押登记手续，原告并未依法取得抵押权，其该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告的第4项诉讼请求，即判令被告协助办理位于**路**合计面积930.4平米（价值为8373600元）、及附属14个车位（价值为1120000元）、及4个储藏室（价值为200000元）预抵押登记手续至原告名下，并在具备办理抵押登记条件时，协助办理抵押登记手续。本院认为，双方在合同中对于抵押担保作出了明确约定，被告应依约履行合同义务，协助原告办理抵押登记，但根据现有证据，暂不具备条件，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。关于预抵押登记手续，是双方关于合同抵押担保约定的应有之义，也是对原告债权的有效保障，故本院予以支持。案涉7套房屋中，由于仅有火炬路4-2-1601号房屋由本案原告殷某首封，其余房屋因权利限制，在本案中不予处理。关于车位及储藏室，并无证据证实车位及储藏室具备办理预抵押登记手续的条件，故对原告就车位及储藏室部分本院不予支持。关于第5项诉讼请求，要求被告赔偿原告实现债权的律师费损失35万元、保全担保费损失34309.85元，因双方合同中明确进行了约定，且原告实际委托律师并支付了费用，其该项诉讼请求有事实和法律依据，故本院予以支持。

综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第九条规定，判决如下：

一、被告威海市某甲房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告殷某借款本金2800万元及利息（以借款本金500万为基数，自2019年5月28日起至2020年8月19日止，按年利率20%计算，自2020年8月20日起至实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4倍计算；以借款本金1500万为基数，自2019年6月10日起至2020年8月19日止，按年利率20%计算，自2020年8月20日起至实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4倍计算；以借款本金800万元为基数，自2019年6月28日起至2020年8月19日止，按年利率24%计算，自2020年8月20日起至实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4倍计算）；

二、被告威海市某甲房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告殷某律师费损失350000元、保全担保费损失34309.85元；

三、被告威海市某甲房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告殷某办理威海市火炬路2-1601号房屋预抵押登记手续（抵押担保范围为以上第一、二项中借款800万元本息及律师费100000元、保全担保费9800元）；

四、驳回原告殷某其他诉讼请求。

如果被告某甲公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费288870元，减半收取计144435元，由原告殷某负担50元，被告威海市某甲房地产开发有限公司负担144385元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。

本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应如实向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、损毁财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员胡传佳

二〇二五年一月二十二日

书记员杨恩如