2026[威海][案外人执行异议之诉]：借名买房协议能否排除名义登记人债权人的强制执行？

一、问题提出：一个发生在威海的典型场景

2025年，威海某基层法院受理了一起执行异议之诉案件。王某与李某系朋友关系。2018年，李某因已有一套住房（贷款未结清）加之贷款利率较高，经与王某协商，双方签订《房屋代持协议》，约定由王某出资购买威海某小区房产一套，登记在李某名下，房屋贷款、日常生活费用均由王某承担，将来条件成熟时李某无条件配合过户至王某名下。2024年，李某因个人经营失败，对外负债，债权人张某胜诉后申请法院强制执行，法院查封了登记在李某名下的上述房屋，并进入司法拍卖程序。王某遂以其系实际购房人为由，向法院提起案外人执行异议之诉，请求确认房屋归其所有、停止对该房屋的执行。

这个看似简单的“借名买房”场景，在司法实践中却存在极大争议。威海两级法院在审理此类案件时，也面临不同的裁判思路。案外人执行异议之诉的核心争议焦点在于：借名买房的实际权利人，能否以“物权期待权”或“真实权利”对抗名义登记人（被执行人）的金钱债权人的强制执行？ 以下将围绕该争议焦点进行深入剖析。

二、本案法律争议的逐层拆解

（一）第一层：借名买房协议的效力问题

司法实践中，主流观点认为，借名买房协议在不违反法律、行政法规的强制性规定，不涉及规避限购、限贷政策（非效力性强制性规定）或损害社会公共利益的情况下，应认定为有效合同。但在威海地区的司法实践中，若借名购房是为了规避限购政策（如通过虚假诉讼确认权属以套取贷款等），法院可能倾向于认定合同无效，从而直接否定借名人的实体权利基础。因此，第一步必须审查协议效力。

（二）第二层：借名人王某享有的权利性质——是物权还是债权？

1. “物权说”观点：王某认为房屋虽登记在李某名下，但实际出资及占有使用人均为王某，其系真实物权人。但该观点与我国《民法典》第209条确立的“不动产物权登记生效”原则相悖。除非有证据证明登记错误（如登记机关过失、伪造材料），否则不能认定实际出资人当然取得物权。最高法在（2020）最高法民再328号等判决中明确指出，借名买房不能直接认定借名人享有物权。

2. “债权说”观点：即借名人基于《房屋代持协议》仅享有对名义登记人的“债权请求权”（要求履行过户义务），该权利属于普通债权。在案外人执行异议之诉中，原则上债权不能排除金钱债权的强制执行。但例外在于，如果借名人已经实际占有使用房屋，且对于未办理过户登记自身无过错，则其享有的“物权期待权”可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定予以保护。

（三）第三层：本案能否适用“物权期待权”排除执行？——核心要件审查

威海法院在审理中重点关注《执行异议和复议规定》第28条的适用条件：①在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同（本案中的《房屋代持协议》是否作为“买卖合同”认定存在争议）；②在法院查封之前已合法占有该不动产（王某实际居住或出租）；③已支付全部价款（王某全额出资或由王某清偿贷款）；④非因买受人自身原因未办理过户登记（这一点是争议最大之处）。

本案的关键症结恰恰在第④项： 王某是自愿选择借名买房，以规避当时的贷款利率或限购政策，其未办理过户登记并非客观障碍，而是主观有意为之。最高法在（2021）最高法民终581号判决书中明确：因借名人故意保持登记现状而不办理过户，属于“自身原因”导致，不满足第28条第4项要件。这一裁判倾向也被威海部分基层法院采纳，即借名人自身的“法律风险选择”不能优于申请执行人信赖登记的善意。

三、实务裁判规则归纳与2026年趋势展望

结合2025年《民法典总则编司法解释》及相关司法解释的清理整合，针对借名买房排除执行的案件，2026年威海地区乃至全省法院的裁判思路会越来越统一：

1. 一般裁判规则：借名人是真实出资人并实际居住，但未过户系因自身规避政策原因的，不能排除执行。申请执行人基于不动产登记簿的权利外观与名义登记人进行交易，该信赖利益受法律保护。
2. 特殊例外：若借名人为规避限购政策而借用他人名义（但该政策已废止或被政策突破），或者名义登记人明确承认债务与涉诉房屋无关，且申请执行人并非善意第三人（如明知借名关系），则法院可酌情支持停止执行。
3. 救济途径：若房屋被拍卖执行，王某可以依据《房屋代持协议》向李某主张赔偿损失或要求返还拍卖款项的盈余部分，但该债权在普通债权分配中顺位靠后。

四、风险提示与操作建议

如果你是威海的潜在借名人或正准备以借名方式购房，务必清楚认识到：“借名买房+被执行”是法律风险极高的组合。

• 作为借名人，你应当尽快敦促名义登记人办理过户，若无法立即办理，应收集并保存好支付凭证、贷款偿还记录、实际居住的水电费清单、物业费票据等证据。
• 对于已进入执行程序的借名人，诉讼策略应围绕“规避与放弃”两个维度展开：证明自身虽存在借名动机，但未违反法律强制性规定；同时强调对房屋的实际占有和依赖，请求法院在房产拍卖后保留一定租金补偿或居住权益。
• 对于债权人而言，要关注债务人名下房产是否存在“代持”之实，若发现债务人与他人存在借名协议，应主动向法院申请查询资金流向，确认实际出资情况。

在2026年的威海，不要轻易相信“房子放别人名下更安全”的民间说法——在强制执行的法律利剑面前，契约信赖远不如登记公示可靠。

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附：10组相关QA

Q1：案外人执行异议之诉和案外人执行异议有什么区别？ A1：执行异议（程序审查）是向执行法院提出书面异议，法院在15日内进行形式审查（主要看登记、占有事实），审查期间暂缓处分；执行异议之诉（实体审理）是异议被驳回后，在15日内向法院提起的诉讼，法院通过开庭审理，对权属及相关权利进行实质裁判。简单说，一个是快通道程序审查，一个是全面的民事诉讼。

Q2：借名人提起案外人执行异议之诉，证明“真实权利人”的关键证据有哪些？ A2：①房屋代持协议或借名买房的书面约定；②全部购房款（首付、贷款、税费）由借名人支付的银行流水和凭证；③借名人实际居住或出租管理的证据（物业费、水电费、租赁合同、搬家记录等）；④名义登记人自认代持的录音、微信聊天记录；⑤所有原件尽量保留。证据链必须完整，不能仅凭单方陈述。

Q3：如果借名买房是为了规避限购政策，法院一定会驳回执行异议吗？ A3：是的，绝大多数法院会驳回。最高法主流裁判观点认为，规避限购政策虽然不影响合同效力，但属于因自身原因未办理过户，不符合《执行异议和复议规定》第28条第4项。且从政策价值取向看，法律不应保护通过钻政策空子而获得的排除强制执行特权。但若该限购政策已废止或政策调整导致障碍消除，则法院可能改变判断。

Q4：借名人虽然在法院查封前已支付全部购房款并实际入住，但仍未过户，还有什么办法能保住房子？ A4：可以尝试主张“带押过户”无法实现系名义登记人不配合导致，而非自身过错。例如，若借名人多次通过书面函件、短信要求名义登记人配合过户，而名义登记人故意拖延，则可能被认定为“非因买受人自身原因”。此时需要提供完整的催告记录。但总体难度较大，需结合具体案情。

Q5：被执行人（名义登记人）的配偶能否通过执行异议之诉排除执行？ A5：如果夫妻双方对房屋权属有内部约定，且该约定可以对抗第三人（如经过公证），或者该房屋实为夫妻共同财产但仅登记在一人名下，配偶可以提出执行异议之诉。但如果是借名买房中名义登记人的配偶，其主张同样面临“债权不能对抗申请执行人”的问题。

Q6：案外人执行异议之诉的举证责任如何分配？ A6：案外人（借名人）需就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。具体包括：证明其是真实权利人或享有物权期待权（合法有效合同、支付全款、合法占有、无过错）。被执行人（名义登记人）可以配合承认事实，但申请执行人会从反面提出质疑。法院不因被执行人承认而免除案外人举证责任。

Q7：威海法院处理此类案件，目前有没有统一的地方性指导文件？ A7：山东高院曾在2018年发布过《执行异议之诉案件审判指引》，威海各基层法院在此框架下操作。2025年后，随着《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》修订，各地法院均参照最高法关于“借名买房”的最新案例进行裁判。虽然没有威海市级专门文件，但司法尺度逐步收紧。

Q8：如果借名人的房屋已经被拍卖了，还可以提执行异议之诉吗？ A8：如果已拍卖成交并过户，则执行标的物已发生物权变动，法院不再支持停止执行的请求。但你可以通过“执行分配方案异议之诉”主张对拍卖价款的优先分配或加入普通债权分配。建议在房屋被挂网拍卖前尽快提起诉讼，并申请法院中止拍卖。

Q9：借名买房排除执行和“以房抵债”排除执行的法律依据一样吗？ A9：不完全一样。借名买房排除执行主要依据是《执行异议和复议规定》第28条（买受人物权期待权）；而以房抵债情形需先审查抵债协议是否形成真实的房屋买卖关系，若仅以抵债为由并未实际占有和支付合理对价，通常被认定为普通债权，不能排除执行。两者均可能适用第28条，但以房抵债的审查更严格。

Q10：面对这种情况，最高法未来对“借名买房”排除执行的态度会放松吗？ A10：从近年来最高法发布的典型案例（如（2021）最高法民终581号、（2022）最高法民申22号）看，态度是明显收紧的。除非借名人能证明是“登记机关错误登记”或“名义登记人恶意侵占”，否则很难排除执行。2026年可以预见的是，法院将更强调“信赖利益保护”和“房产交易不破登记原则”。因此不建议再通过借名方式规避政策。

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关联律师：李再庆，山东鲁剑律师事务所，联系电话13953817599