2026[济南]房屋买卖合同纠纷：出卖人隐瞒房屋已设定抵押，买受人能否请求解除合同并主张惩罚性赔偿？

引言：一个典型的“踩坑”案例

2025年初，济南市民张先生通过中介公司，与王女士签订了《济南市存量房屋买卖合同》，约定购买王女士名下位于历下区某小区的一套二手房，总价款为260万元。合同签订当日，张先生支付了定金20万元。然而，在办理银行贷款审批过程中，银行工作人员告知张先生，该房屋在2023年已经抵押给某商业银行，用于王女士经营企业的贷款担保，抵押登记尚未解除。这意味着，张先生贷款审批受阻，且房屋面临被银行行使抵押权的巨大风险。

张先生认为王女士故意隐瞒房屋已抵押的事实，构成根本违约，遂诉至济南市历下区人民法院，要求：1. 解除双方签订的房屋买卖合同；2. 王女士双倍返还定金40万元；3. 赔偿其已支付的中介费及律师费损失。而王女士辩称，房屋虽然有抵押，但自己可以随时还款解押，不影响过户，拒绝承担违约责任。

法律争议焦点分析：销售已设定抵押房屋未告知，是否构成欺诈或根本违约？

本案的争议焦点在于：出卖人出售已经设定抵押权的房屋且未履行如实告知义务，买受人是否有权解除合同并主张惩罚性赔偿。这涉及以下几个关键法律问题的交叉认定。

第一，关于合同效力与抵押物的关系。根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但应当及时通知抵押权人。因此，法律并未禁止抵押房屋的转让，只要抵押权人同意或转让后价款用于提前清偿债务，交易本身是可行的。合同本身并不因标的物存在抵押而无效。 但关键在于，王女士的这一行为是否侵害了买受人的知情权与选择权。

第二，关于出卖人的如实告知义务。在二手房买卖交易习惯中，房屋是否存在抵押、查封等权利负担，直接影响买受人能否顺利取得完整的所有权。根据《民法典》第五百条关于缔约过失责任的规定，以及《民法典》第五百零九条规定的诚实信用原则，出卖人在缔约过程中负有如实告知影响合同订立的重要事实的义务。不可否认，王女士未主动披露抵押事实，且在张先生询问时声称“无贷无抵押”（庭审中张先生提供了电话录音佐证），这种作为掩盖了足以影响买受人是否决定购房以及以何种价格购房的重大事项。

第三，关于行为性质的认定：欺诈还是违约？司法实践中，法院对此类行为的认定通常采取审慎态度。若出卖人主观上具有隐瞒的故意，客观上也未告知，导致买受人陷入错误认识并作出意思表示，则构成欺诈。依据《民法典》第一百四十八条的规定，买受人有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销合同。若法院认定不构成欺诈，但出卖人未履行告知义务，导致合同实质性目的无法实现（如因抵押未解除导致无法过户），则构成根本违约，买受人可依据《民法典》第五百六十三条解除合同。就本案而言，王女士的行为性质更接近于后者——违约，且在签约环节存在明显的过错，属于恶意违约。

第四，关于惩罚性赔偿的适用边界。这是本案最核心的争议点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第九条规定了出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但是，该司法解释明确适用于房地产开发企业作为出卖人的“商品房”买卖。而二手房交易中的出卖方通常为自然人，不直接适用该惩罚性赔偿条款。因此，在济南地区的司法实践中，人民法院对于个人之间二手房买卖中的“欺诈”行为，更倾向于依据《民法典》第一百七十九条以及违约责任的承担方式，判决赔偿实际损失，而较少直接适用“退一赔一”的惩罚性赔偿规则。

实务启示与风险防范总结

最终，本案经过法庭调解，双方达成一致：解除合同，王女士当庭返还张先生定金20万元，并额外补偿张先生中介费及资金占用利息等损失共计15万元。虽然未获得双倍定金返还，但王女士的违约事实已经认定。

此案给济南购房者提了个醒：

1. 签约前务必核查产权档案：要求出卖人提供不动产权证书（房产证），并前往济南市不动产登记中心查询房屋明细，重点查看“抵押登记”与“查封登记”信息。
2. 合同中明确权利瑕疵担保条款：在合同中写明“出卖人承诺该房屋无任何抵押、查封等权利限制”，并约定若隐瞒此类事项，须承担合同总价款一定比例的违约金（即使不适用惩罚性赔偿，高额违约金也是有效约束）。
3. 留存沟通证据：对于房屋是否存在抵押的询问及明确答复，尽量通过微信文字或录音留存，以便在诉讼中证明对方的恶意性。

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10组相关QA

Q1：我买的二手房，签合同后才发现房子在银行有抵押贷款没还完，卖方说只要他按期还贷就不影响我，这靠谱吗？ A1：不靠谱且风险极大。只要抵押登记未注销，银行作为抵押权人对房屋享有优先受偿权。一旦卖方资金链断裂，无法偿还贷款，银行有权向法院申请拍卖该房屋。您的过户请求将无法对抗银行抵押权，最终可能导致您“钱房两空”。

Q2：如果卖方隐瞒抵押事实，我能不能在起诉中直接要求法院判决撤销买卖合同？ A2：可以，但需要举证证明卖方存在“欺诈”的故意，且您基于此作出了购房的意思表示。为稳妥起见，您可以选择“解除合同”作为备位诉讼请求。如果法院认定欺诈不成立，但合同无法继续履行的，也会适用合同的法定解除规则，判决解除。

Q3：在济南打这种官司，诉讼费大概是多少？如果请律师，费用是不是很贵？ A3：诉讼费根据诉讼标的额（如合同总价）分段累计计算，标的200万的案件受理费约2万余元，若适用简易程序可减半。律师费济南地区一般根据案件复杂程度和市场行情收取，常规二手房纠纷标的在200万左右的，基础代理费通常在1万至3万元之间不等，部分可谈风险代理。

Q4：卖方故意隐瞒抵押，除了返还定金，我还能要求他赔偿房屋差价损失吗？ A4：可以主张。因卖方违约（隐瞒抵押）导致合同解除，您因此错过了购买该房屋的时机，若后续重新购房的成本高于原合同价，该差价属于您的实际损失，可以要求违约方赔偿，但需提供同地段、同户型房屋的市场成交价格作为证据。

Q5：是不是只要房屋有抵押，法院就一定会判合同解除？ A5：不一定。如果卖方在诉讼中能拿出充分证据证明其可以在短期内（如判决前）还清贷款解除抵押，并当庭向法院出具担保或履行承诺，法院基于促进交易和维护诚信原则，可能判决合同继续履行，但会由卖方承担相应的违约责任和诉讼费用。

Q6：我看的法拍房也有抵押，和普通二手房买卖的抵押纠纷有什么区别？ A6：法拍房是基于债务纠纷由法院强制拍卖，其“带押”状态由法院协助解决，买受人拍下后法院出具裁定书强制过户。而普通二手房买卖是基于合同自治，若出卖人不配合解押，买受人只能通过民事诉讼维权，没有法院的强制涤除程序，过程繁琐且不确定性强。

Q7：针对二手房买卖中的恶意隐瞒行为，有没有专门的惩罚性赔偿条款适用？ A7：最高人民法院关于商品房买卖的司法解释（退一赔一）主要适用于开发商预售商品房。对于二手房，目前没有全国性的强制适用惩罚性赔偿的明确司法解释，济南部分法院在确属欺诈并造成严重后果的情况下，会结合公平原则在损失赔偿数额中适度加重违约方的赔偿比例，但直接援引“退一赔一”极难。

Q8：签了合同付了定金，但我的贷款因为房子有抵押批不下来，这算谁违约？ A8：因房屋存在未解除的抵押，导致买方银行贷款审批无法通过，这属于因卖方原因导致合同履行障碍。房屋抵押权未涤除属于出卖方未履行合同附随义务，应认定为卖方根本违约，买方有权要求解除合同并要求双倍返还定金。

Q9：如果卖方口头承诺说“下个月一定还清贷款”，我们应该怎么操作才安全？ A9：切忌仅听口头承诺。应当签订书面补充协议，明确约定“卖方应于X年X月X日前完成解押注销登记”，并约定“若逾期一日，按日支付合同总价款万分之五的违约金”，同时建议将首付款或者定金存入银行资金监管账户，待卖方出示银行出具的“抵押结清证明”后再解除监管。

Q10：我是通过中介买的房，中介也知道房子有抵押但没告诉我，我能让中介赔钱吗？ A10：可以。中介公司应当对委托其提供居间服务的双方尽到忠实义务。若当中介明知房屋存在权利瑕疵仍提供居间服务并促成交易，属于提供虚假情况，损害买受人利益，根据《民法典》第九百六十二条，中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。您可以将其列为共同被告。

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关联律师： 李先慧 山东盛强律师事务所 联系电话：15169120995